Капремонт по-псковски: учим азбуку

Первый раз в первый капремонт. Так уж получилось, что многие псковичи и жители области в этом году окажутся в роли учеников, штудирующих сложную науку - основные положения нового закона о капремонте.

Надо отметить, что ответственные чиновники довольно часто проводят разъяснительные беседы с гражданами и СМИ. Например, на прошлой неделе прошла пресс-конференция председателя государственного комитета Псковской области по делам строительства и ЖКХ Дмитрия Быстрова на тему «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области, общие вопросы управления многоквартирными домами». Тем не менее: получает моя соседка сообщение о проведении общего собрания - и бежит к подружкам со скамеечки: «Ничего подписывать не буду! Отремонтируют, голубчики, никуда не денутся!»

Центр Деловой Информации попытался составить некую азбуку основных понятий капремонта в его обновленной версии. Поправки, замечания,  дополнения читателей - приветствуются!

Арендаторы (наниматели) – жильцы,которые не являются собственниками жилья. У таких жильцов есть наймодатель, он и должен будет вносить плату за капремонт. В случае с муниципальным жильем собственником является город. Региональный оператор заключит с городскими властями соответствующий договор. Оплата найма жилого помещения будет сопоставима с размером взноса на капитальный ремонт

Банк – финансовый институт, в рамках которого будут созданы спецсчета, куда будут перечисляться средства на капремонт домов. Если собственники решили перечислять средства на капремонт на счет регионального оператора (выбрали «общий котел»), то выбор банка осуществляет региональный оператор путем проведения открытого конкурса. Расходы на  банковское обслуживание здесь несет региональный оператор. Если решено открыть спецсчет (индивидуальный для каждого строения), то для домов, которые находятся под эгидой УК, выбор банка осуществляет также региональный оператор (расходы несет регоператор), а в случае ТСЖ банк выбирают собственники жилья на общем собрании. И расходы при этом несут собственники жилья. Если в ТСЖ входит несколько домов, то специальный счет в банке они могут открыть только при условии, что количество квартир не превышает 30. Если 31 квартира, они тоже могут принять решение о специальном счете, но тогда у регионального оператора. Не во всех банках можно открыть счет: только в тех, у которых капитал составляет более 20 млрд рублей. Список возможных банков можно посмотреть, например, на сайте Центробанка РФ.

Взнос за капремонт– сумма, которую собственники жилья будут ежемесячно перечислять на капремонт. Минимальный взнос рассчитывался областной администрацией при участии специалистов-сметчиков, социальных структур и прочих. В результате установлен средний размер платы за капремонт в Псковской области на текущий год. Для домов без лифта минимальный взнос составляет 5,95 руб., для домов с лифтом - 6,95 руб. Эти цифры меньше федерального стандарта в 7,22 рубля, установленного правительством. При желании собственники могут платить больше, обсудив это решение на общем собрании.

Ставка утверждается на очередной год и согласовывается с областным собранием. Со стороны государства определена возможность субсидирования, но в случае нашего региона говорить об этом рано.

Гарант капремонта– государство. По словам Дмитрия Быстрова, «капремонты должны быть выполнены в установленные сроки. Безопасность условий проживания - основополагающий фактор, о котором постоянно говорится на высших уровнях власти. Поэтому капремонт - актуальный вопрос, которым государство в ближайшие 30 лет будет активно заниматься». «Закон о капремонте необходим, - считает гендиректор псковского жилищного Фонда капремонта Сергей Корсаков. - Если балконные плиты будут падать на самого собственника – из-за того, что он не принял решение о проведении капремонта, возникает угроза жизни людей. Поэтому государство возвращается к регулированию этого процесса».

Должники – те, кто привык копить долги по коммунальным платежам. Как предупредил Сергей Корсаков, в отношении вечных неплательщиков будут применяться стандартные меры дисциплинарного воздействия: предупреждение о необходимости оплаты, начисление пени, требование об оплате в судебном порядке.

Жильцы-собственники – те, кто обладает правом владения, пользования и распоряжения определенным жилым имуществом. Одновременно собственник несет и ответственность за качественное содержание жилого помещения в надлежащем состоянии. Граждане, которые проживают в жилых домах, не зарегистрированных должным образом как объекты собственности, лишены в реальности распоряжаться своим недвижимым имуществом.  

Именно собственники принимают решение о способе аккумулирования средств на капремонт. Если такое решение не принято в течение 8 месяцев, автоматически все средства будут размещаться на счетах регоператора.

Закон - Федеральный закон Российской Федерации от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Опубликовано: 28 декабря 2012 г. в "РГ" - Федеральный выпуск №5974. Вступает в силу:26 декабря 2012 г. Принят Государственной Думой 14 декабря 2012 года. Одобрен Советом Федерации 19 декабря 2012 года. Текст смотрите ЗДЕСЬ.

Закон Псковской области от 11 декабря 2013 года №1336-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области" (ЗДЕСЬ).

Износ дома – критерий оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования. В конце прошлого года на все дома Пскова и области были составлены электронные паспорта, в которые были внесены данные по состоянию строений. (подробнее смотри ЗДЕСЬ). Таким образом, сейчас данные о домах находятся пока только на бумаге. 100% износа, естественно, не может быть.  Независимая оценочная организация в результате анализа установила степень износа домов в нашем регионе. Для домов без лифта она составила 65%, с лифтами - 62% (предельная степень, согласно документам Госстроя, – 70%).

До начала ремонта в многоквартирных домах за счет собственников будут проведены дополнительные исследования, которые покажут, какие работы надо провести. После этого должна быть составлена проектная документация, объявлена конкурсная процедура, и – проведен ремонт.

Контроль. Деятельность региональных операторов будет контролироваться. Планируется проведение ежегодного аудита, публикация отчетов о деятельности в СМИ. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Квитанции. Если собственники решили перечислять средства на капремонт на счет регионального оператора или на спецсчет под эгидой УК, то квитанции (отдельные платежные документы) будет выставлять регоператор. Если спецсчет открыт ТСЖ, то эта структура и будет присылать квитанции (собственники будут оплачивать взносы в порядке, определенном Жилищным Кодексом: в структуру платы входит все, в том числе взнос на КР - следовательно, общая квитанция).

Линия горячая и сайт, посвященный проблемам капремонта, ответам на многочисленные вопросы граждан, будут созданы в ближайшее время.

Ментальность не-собственника жилья. По словам Сергея Корсакова, именно ментальность является чуть ли не основным тормозом реализации капремонта сегодня: «Люди считают, что государство им что-то должно. Но ведь есть обязанности собственника, прописанные в ЖК: собственник должен сам содержать свое имущество в нормативном состоянии. А мы постоянно забываем, что кроме прав у нас есть и обязанности. Капремонт - это необходимая мера, направленная на повышение безопасности проживания в многоквартирных вопросах. Государство берет на себя роль оператора этой деятельности. Это большая серьезная работа, в которую будут вовлечены все жители Псковской области (85% проживает в домах)». Подробнее об этом смотри ЗДЕСЬ.

Новостройки– новые дома, которым, казалось бы, не требуется ремонт. Новая программа по капремонту, которая начнёт реализовываться уже с апреля 2014 года, предусматривает, что жильцы всех многоквартирных домов, кроме ветхих и аварийных, обязаны ежемесячно платить взнос на капремонт. Программа рассчитана на 30 лет. В новостройках капитальный ремонт может поначалу не понадобится. Но у каждого МКД должен появиться свой лицевой счёт, на который будут аккумулироваться деньги, и уже через несколько лет они найдут своё применение.

Оператор региональный– это структура, которая будет выполнять от начала и до конца всю деятельность, связанную с обеспечением проведения капремонта: собирать деньги с собственников, реализовывать на эти средства созданную в регионе Программу капремонта, в которую должны быть включены все многоквартирные дома Псковской области.

Региональный оператор создается в форме Фонда. Ст.118 и 52 ГК раскрывают суть структуры: это некоммерческая организация без членства, создаваемая физическими или юридическими лицами, деятельность которых направлена на решение социально-полезных задач. Учредитель оператора - субъект РФ.

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Очередь - очередность проведения капитального ремонта, в том числе среди многоквартирных домов, в которых в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации капитальный ремонт проводится в первоочередном порядке, определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из следующих критериев:
1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;
2) износ конструктивных элементов, внутридомовых инженерных сетей, рассчитываемый с учетом плановых межремонтных сроков и минимального обязательного перечня работ и услуг по капитальному ремонту;
3) продолжительность эксплуатации многоквартирного дома (по году постройки) или год проведения последнего комплексного капитального ремонта;
4) истечение эксплуатационного срока отдельного конструктивного элемента на момент формирования региональной программы капитального ремонта;
5) наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, а также сохранности общего имущества и имущества граждан;
6) дата приватизации первого жилого помещения.

Эти данные вносились в свое время в электронные паспорта домов Псковской области. Перечень был сформирован компьютером, без вмешательства субъективных факторов.

Программа капремонта - это реестр многоквартирных домов, включающий кроме адреса дома основные данные по многоквартирным домам, позволяющие рассчитать минимальный взнос собственника на капремонт. состоит из двух частей: краткосрочной, сроком на 3 года (2014-2016 г), и долгосрочной, рассчитанной на 30 лет. В программу по капитальному ремонту субъекты могут не включать дома, износ которых превышает 70%, а также многоквартирные дома, в которых стоимость работ на один квадратный метр общей площади будет превышать стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ.

Решение о необходимости капремонта принимается собственниками в том случае, если они выбрали независимый способ накопления средств (ТСЖ). Те МКД, которые будут накапливать средства на счету Фонда, будут получать от регоператора предложения по перечню работ и их стоимости за полгода до срока, установленного в программе. На общем собрании собственники должны будут проанализировать эти сведения и принять решение о необходимости проведения капремонта. Если такое решение не принято, то регоператор самостоятельно проводит все необходимые процедуры (в том числе конкурсные) и организует работы за счет средств, аккумулированных на счету регоператора.

Спецсчет- открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ. Специальный счет позволяет аккумулировать денежные средства исключительно для проведения капитального ремонта того или иного многоквартирного дома. При этом, в соответствии с п.8 ст.171 Жилищного кодекса РФ, субъект РФ может установить минимальный размер фондов капитального ремонта, в случае формирования фонда на специальном счете. То есть, приостановление начислений взносов на капитальный ремонт, в случае достижения необходимого объема средств, установленного региональной программой. То есть, к примеру, чтобы отремонтировать ваш многоквартирный дом, необходимо 1 млн. рублей. Допустим, через 5 лет вы собрали данные средства, далее начисления взносов на капитальный ремонт для вас прекращают.

В соответствии с п.2 и п.3 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья (ТСЖ);

2) жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив

3) Региональный оператор, если собственники многоквартирном домв приняли такое решение.

ТСЖ– товарищество собственников жилья. Если владельцем специального счета выбрано ТСЖ или ЖСК, то указанная организация обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами. Представители ТСЖ  течение пяти рабочих дней с момента открытия банковского счета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания, справки банка об открытии специального счета и другие соответствующие документы.

УК (управляющая компания). До того как собственники начнут платить деньги за капремонт по новой системе, они должны выяснить у УК, сколько денег есть на счете и что было сделано на эти деньги. Если работы не были проведены, надо требовать выполнения соответствующих работ. Если УК не отчиталась за деньги и не желает выполнять работы, это уже предмет для прокурорской проверки.

Действия УК, агитирующих жильцов выбрать тот или иной способ внесения средства на КР, нелигитимны. Впрочем, как и взимание платы после момента заключения договора с регоператором.

Фонд– организационно-правовая форма, в которой региональный оператор может выполнять возложенные на него социальные функции. Учредитель Фонда -  Государственный комитет Псковской области по делам строительства и ЖКХ.

Способы формирования фонда капитального ремонта
	Счет регионального оператора	Специальный счет
Способ управления	Управляющая компания/ТСЖ/ЖСК	Управляющая компания			ТСЖ/ЖСК
Владелец счета	Региональный оператор	Региональный оператор			ТСЖ/ЖСК
Привлечение платежей для формирования регионального фонда ЖКХ	Накопленные средства учет средств ведется по каждому дому и по каждому плательщику, и  направляются на формирование регионального фонда ЖКХ.	Платежи накапливаются на специальном счете дома, учитываются за каждым домом и плательщиком, но не участвуют в формировании регионального фонда ЖКХ и не могут быть направлены на проведение капитального ремонта иных домов.
Возможность привлечения средств регионального фонда ЖКХ для авансирования проведения капитального ремонта	Существует возможность привлечения средств регионального фонда ЖКХ для проведения капитального ремонта	Отсутствует возможность привлечения средств регионального оператора для проведения капитального ремонта (авансирование проведения капитального с последующим погашением образовавшегося долга)   Капитальный ремонт может быть произведен при самостоятельном накоплении собственниками необходимой суммы на специальном счете.
Выбор банка для накопления средств	Выбор банка осуществляет региональный оператор путем проведения открытого конкурса	Выбор банка осуществляет региональный оператор	Выбор банка осуществляют собственники жилья на общем собрании собственников.
Расходы на  банковское обслуживание	Расходы несет региональный оператор	Расходы несут собственники жилья
Выставление квитанций	Квитанции выставляет региональный оператор	Квитанции выставляет региональный оператор		Квитанции выставляет ТСЖ/ЖСК

Цифры

6 месяцев – срок, в течение которого собственники должны будут выбрать способ сбора взносов на капремонт после опубликования программы капремонта в регионе. Еще 2 месяца дается на то, чтобы после этого довести до сведения регоператора свое решение и заключить с ним соответствующий договор.

18000 многоквартирных домов сегодня зарегистрировано в Пскове и области. Это порядка 19000000 кв.м жилья.

Экономия – возможный эффект от новой системы оплаты капремонта, о котором говорят специалисты. Сейчас инженерные сети, состояние большого кол-ва многоквартирных домов оставляет желать лучшего. Есть расчеты, которые показывают, что путем необходимых работ по КР снижается плата за коммунальные услуги (так как снижается уровень теплопотерь и т.д.).

Юрлица также будут платить за капремонт. Каждый собственник, независимо от того, жилое или нежилое помещение находится у него в собственности, вносит плату за капитальный ремонт в зависимости от квадратных метров принадлежащей ему площади.

Елена Никитина