10 псковских мифов о капремонте: комментарии эксперта

Жизнь псковских собственников жилья, и без того непредсказуемая и таящая в себе множество тревог и опасностей, в мгновение ока разделилась на две эпохи: до закона о капремонте и после. Положения нового документа склоняются на все лады, и, как это часто бывает, в процессе обсуждения обрастают все новыми и новыми подробностями.

Или домыслами? ЦДИ выяснил степень достоверности некоторых утверждений о капремонте, имеющих особенно активное хождение среди псковичей. В роли нашего эксперта согласился выступить советник генерального директора Регионального оператора – Фонда капитального ремонта Псковской области Сергей Корсаков.

1. Начисление пени по неплатежам незаконно: если услуга не оказана, значит, пени за неплатеж можно не платить, ведь пени берут только за неплатеж по оказанной услуге.

- Неверно. В соответствии с законом о капитальном ремонте, сам фонд капитального ремонта образуют взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, а кроме них - проценты, т.е. пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Если вы считаете, что пени начисляются незаконно, следует обратиться в суд. Практика применения закона складывается постепенно, по мере его реализации, в том числе в судебных инстанциях.

В настоящее время мы становимся участниками  запуска сложной системы, цель которой - организовать проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и устранить реально существующую на сегодняшний день угрозу ускоренного обветшания жилищного фонда. В период отлаживания работы в любой системе возможны сбои. Неслучайно механизм пени пока не включается: прежде необходимо отладить систему учета фондов капитального ремонта, проанализировать поступления, пришедшие на счет оператора и понять причины низкой платежной дисциплины.

За период с марта по май 2015 г. только около 50% жителей области добросовестно оплачивают квитанции ФКР. Уточненные данные о платежной дисциплине за первый квартал сбора платежей будут подведены после 25 июня 2015 г.

К слову, в Пскове появились юристы, которые пытаются заработать на том, что учат горожан, как не платить взносы, чтобы потом «ничего за это не было». Подобная позиция - нелогична и нерациональна: вы не платите, но дом ведь от этого новее не становится. Если вы с чем-то не согласны - надо решать вопрос в судебном порядке, оспаривать положения закона - это ему, закону, только на пользу!

2. Если квитанции не приходят, то дома нет в программе или его сняли с программы.

- Верно. Дело в том, что многоквартирные дома включались в региональную программу капитального ремонта на основании электронных паспортов на эти дома, представленных региональному оператору органами местного самоуправления. Кто-то с этим опоздал (такие дома будут внесены в перечень позже), а кто-то, как, например, в случае с только что сданными новостройками - еще не успел. Нет паспортов - нет в региональной программе - нет квитанций. Но - будут. Обязанности по внесению взноса в ФКР возникают у собственников по истечении 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Кроме того, квитанции на капремонт не получают наниматели жилья, проще говоря, те, кто не приватизировал квартиру.

Если вы не подпадаете ни под один из перечисленных случаев, то вам стоит обратиться за консультацией непосредственно в ФКР на Петровскую, 51 (с 9 до 18 часов). Не исключено, что региональному оператору переданы недостоверные сведения, и ваша квартира числится как муниципальная.

Что касается минимального размера взноса на капитальный ремонт, который в настоящее время дифференцирован по двум категориям многоквартирных домов - с лифтом и без лифта, то с  июля 2015 г., в отличие от прочих платежей, сумма взноса за капремонт не вырастет.

3. Отказаться от капремонта можно на общем собрании собственников: дом наш, что хотим - то и решаем.

- Неверно. Согласно статье ЖК, решение о проведении капремонта принимается на общем собрании собственников жилья. Но это отнюдь не значит, что собственники вправе принимать решение о не-проведении капремонта.

Капитальный ремонт многоквартирного дома необходимо проводить в установленные сроки, значит, надо собрать для этого деньги. Средства можно аккумулировать на счету регионального оператора или на спецсчете. Отказ от несения обязанностей расценивается как неправомерное решение: собственник обязан обеспечить необходимые действия по проведению капремонта, что, собственно, и прописано в законе.

Кстати, в Пскове и области нет домов, где общее собрания собственников приняло бы подобное решение, но одиночки - находятся. С ними проводятся разъяснительные беседы.

4. Мы сами можем решить, когда в своем доме проводить капремонт.

- Верно. В продолжение предыдущего пункта: собственники не вправе принимать решение о не-проведении капремонта, а вот повлиять на сроки они могут. Правда, для того, чтобы ускорить проведение в многоквартирном доме капитального ремонта, придется вносить более высокие взносы на капремонт.

5. Деньги, собранные на капремонт, можно тратить также на косметический ремонт.

- Косметический ремонт относится к видам текущего ремонта. Эти средства перечисляются жильцами на счета управляющих компаний или ТСН (ТСЖ), ЖСК в составе платы за содержание и ремонт. Решение о необходимости косметического ремонта принимается на общем собрании собственников и доводится до сведения домоуправления.

В настоящее время жителям Пскова и районов, не вошедших в состав Единого информационного расчетного центра Псковской области,приходят как правило две квитанции – от управляющих организаций, ТСЖ,ЖСК на оплату ЖКУ и от регионального оператора (на капремонт). Повышение платежной дисциплины за капремонт возможно введением взноса не капремонт в единую квитанцию. В чем плюсы единого платежного документа? Во-первых, он будет информационно понятен: все расходы будут расписаны постатейно. Во-вторых, создаст условия, когда собственник будет оплачивать все необходимые взносы централизованно, вариантов вот это я оплачу сейчас, а это - позже или вообще не буду оплачивать, не будет. А значит, рычагов воздействий на неплательщиков прибавится.

Губернатор поставил задачу создать такой центр до конца этого года. На сегодня ЕРЦ работает в 12 районах Псковской области.

6. Если спецсчет оформляла ТСН (ТСЖ), то с исчезновением ТСН (ТСЖ)  исчезнут и все деньги.

- Неверно. В случае ликвидации ТСЖ банк продолжит аккумулировать денежные средства на капитальный ремонт, перезаключив договор с новым владельцем специального счета, которого определит общее собрание собственников. Что касается операций по перечислению со специального счета денежных средств и возможности использовать их на другие цели, то банк по указанию владельца специального счета, выполняет данную операцию только в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и при предоставлении следующих документов:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ Чтобы снять деньги со спецсчета, ТСН должен представить Банку протокол общего собрания собственников, договор с подрядчиками и акт выполненных работ, подписанный также собственником помещения в многоквартирном доме, которого уполномочили остальные собственники. Так что - украсть не удастся.

7. С неплательщиками придется бороться самим жильцам. Если большая часть дома не платит за капремонт, то договор с фондом будет расторгнут.

- Неверно. Но то, что должники - большая проблема для УК, ТСЖ, ЖСК, а с появлением закона о капитальном ремонте и для регионального оператора - факт не требующий особых доказательств. Самостоятельно региональный оператор с ними не справится. Будем работать совместно с УК, ТСЖ, ЖСК. Нужно понимать, что капитальный ремонт – один из этапов жизни дома, и УК, ТСЖ, ЖСК заинтересованы в том, чтобы состояние общего имущества не несло в себе угрозу жильцам и их имуществу. Хотелось бы, чтобы и жильцы, я имею в виду неплательщиков, прониклись пониманием, что участвовать в расходах по содержанию общего имущества жизненная необходимость, а не «наезд» регионального оператора на их права.

Если же это понимание не придет, то может возникнуть ситуация из разряда форс-мажора (как, допустим, в фильме «Дурак»), дом будет признан аварийным, и средства на его срочный капремонт будут изыматься уже из муниципального бюджета.

8. Если жильцов не собирали на собрание, не извещали о договоре - то нет юридических оснований платить.

Есть обязанность, установленная для собственников помещений в многоквартирном доме законом - вносить средства на капремонт, есть опубликованная региональная программа капитального ремонта, есть установленный администрацией области минимальный взнос на капитальный ремонт, т.е. есть существенные условия договора.

- Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. Проект такого договора был направлен собственникам путем размещения его в сети Интернет на сайте регионального оператора.

В июне проект договора разместили также на обратной стороне квитанций. В соответствии с законом, оплачивая ежемесячно взнос на капитальный ремонт собственники формируют в отношении регионального оператора обязательственные права, суть которых состоит в том, что, аккумулируя данные взносы на своем счете, Региональный оператор обязан обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта.

Так что это бремя, которое мы, как собственники помещений в доме должны нести. В свою очередь, учредитель Фонда капитального ремонта – это не частное лицо, которое самостоятельно несет все риски, связанные с исполнением данного закона. Учредителем ФКР является администрация Псковской области в лице государственного комитета по ЖКХ.

Чисто физически заключить договор с каждым собственником очень проблематично (сегодня в информационной базе, которую ведет региональный оператор 185 тысяч лицевых счетов). В письменном заключении договора мы никому не отказываем, в сметно-договорной отдел регионального оператора ежедневно обращаются и лично и по почте.

9. Если дом очень старый (но не признан аварийным) - его все равно должны ремонтировать за госсчет.

- Неверно. Аварийные дома, действительно, не входят в программу капремонта: Но если дом аварийным не признан - он участвует в программе наравне с другими. Уточнить срок его ремонта можно на официальном сайте регионального оператора.

10. Новостройкам, у которых еще не кончилась гарантия застройщика, платить не надо.

- Неверно. Платить надо. Вы вкладываете деньги в свое будущее - как допустим, делаете это, отчисляя часть зарплаты в Пенсионный фонд. Платежи по квитанциям ФКР - это финансовая основа для выполнения региональной программы. За счет новых домов финансируется ремонт старых. Ну а дальше, когда придет очередь новых домов - платить будут жители уже отремонтированных, старых домов. Повторимся: если вы не хотите складываться в общий котел «старых и новых» - у вас есть возможность открыть на домспецсчет.

По данным ФКР, на 1 марта по 220 МКД открыты спецсчета, их них 55 - спецсчетов у регионального оператора, а 165 - у ТСН, ТСЖ и управляющих компаний. После 1 марта к ним присоединились еще 25 домов. Решение об открытии спецсчета можно принимать в любой момент, правда, деньги с общего счета будут переведены только в течение полугода - не раньше! Так что если вы задумались о такой возможности - не затягивайте с решением.

***

Незнание закона не освобождает от ответственности - впрочем, как и то, что закон просто «не нравится». Возможно, противоречия, которые есть в новом законе, будут сняты поправками: очередные изменения в закон о капитальном ремонте были приняты 9 июня Госдумой РФ во втором и третьем чтении.

Центр Деловой Информации совместно с региональным оператором ФКР будет держать читателей в курсе тех изменений, которые ждут систему капремонта в ближайшее время. 

Елена Никитина

Есть вопросы? Оставляйте в форуме.