Шпаргалка ЖКХ: общедомовое имущество - что кому принадлежит

Все собственники квартир в многоквартирных домах понимают, что есть граница между имуществом личным и общим. Но все ли знают, где эта граница. А ведь это необходимо для понимания, что собственник должен обслуживать сам, а что должна делать управляющая организация, которой доверено обслуживание общедомового имущества. ЦДИ представляет «Шпаргалку ЖКХ». Помог разобраться в тонкостях вопроса председатель Общественного совета при комитете по строительству и ЖКХ Алексей Кириллов.

 

 

 

Все имущество мое

 

- Важно понимать, что когда мы пытаемся провести эту границу, мы пытаемся разобраться примерно в следующем: где мое, а где не мое. Так вот важно понимать, что «все имущество мое, я за него несу ответственность как собственник помещения в данном многоквартирном доме», - поясняет Алексей Кириллов.

То имущество, которое является общедомовым, обслуживается также на деньги собственников. Это принципиально важный момент. Не нужно думать, что все, что находится за пределами входной двери в квартиру, не имеет к собственнику никакого отношения. Имеет. И ответственность за это имущество несут все собственники многоквартирного дома, доверяя обслуживание управляющей организации и оплачивая ее работу.

 

 

- Говорить, что мы вышли из квартиры, и там все не мое неправильно, - убежден эксперт.

 

Где границы имущества личного и общего

 

Первое и самое очевидное. Квартира - это личная собственность, дверь в квартиру - тоже. Все, что за пределами квартиры, включая вход в подъезд и территорию около дома - общая.

С границами собственности в вопросе коммуникаций не все так просто - они не определяются только дверью и стенами.

- По коммуникациям дом снабжается ресурсами. Так вот как только труба входит в дом, она становится частью общей собственностью. То есть все мы, собственники в доме в равной степени отвечаем за это имущество, - говорит Кириллов.

Иногда такой границей может стать общедомовой прибор учета. Все, что за пределами дома до прибора учета - ответственность ресурсоснабжающей организации, после - собственников.

Коммуникации, по которым ресурс идет до квартир - общедомовое имущество. Граница с личной собственностью - первая запорная арматура, включая саму запорную арматуру. На бытовом языке, это кран или вентель.
Зачастую управляющие организации говорят, что запорная арматура - это частная собственность, и менять первые от стояков краны должен сам собственник. Чаще всего это лукавство, - предупреждает Кириллов.

 

Как узнать

 

Для того, чтобы не спорить с управляющей организацией собственнику лучше заранее знать, что является общим имуществом, которое в частности он доверил в управление. Список общего имущества и периодичность оказания услуг  в обязательном порядке содержится в договоре управления.

- Может быть такая история, что собственники договорились между собой и с управляющей организацией и внесли изменения в традиционный список, - предупреждает эксперт.

Ознакомиться с договором управления можно на сайте ГИС ЖКХ. Каждая управляющая организация в строгом порядке должна публиковать договор управления.

 

Точно мое или не точно

 

Если говорить о коммуникациях, то разводка внутри квартиры - однозначно личная собственность. Но есть и исключения. Например, трубы отопления являются общедомовым имуществом до самой батареи - ведь запорная арматура расположена около нее. Также исключением является и полотенцесушитель в ванной. Если перед ним нет запорной арматуры, он является частью общедомового имущества.

 

 

 

Кто кому должен

 

Права и обязанности собственника распространяются на все имущество. Не важно, частное оно или долевое.

- Все общедомовое имущество обслуживается управляющей организацией на деньги, которые платят собственники за содержание и ремонт, - напоминает Кириллов.

По сути каждый собственник ежемесячно вносит вклад в общую копилку дома. Именно на эти деньги в случае необходимости и будет проводиться косметический ремонт подъезда и другие подобные работы.

Для того, чтобы работы проводились, собственники должно своевременно платить деньги и контролировать работу управляющей организации.

Именно собственники должны проводить собрание, приглашать управляющую организацию и спрашивать отчет за истекший период и план на предстоящий. Обычный отчетный период - год. Решение о текущем ремонте должно приниматься ежегодно на общем собрании.

 

Можно ли перенести границы

 

Перечень общедомового имущества может быть расширен решением собрания собственников жилья и управляющей организации. Изменения должны быть внесены в договор управления. В случае несогласия управляйки ее можно заменить. Собственники вправе отказаться от услуг управляющей организации и выбрать другую в любой момент.

 

 

Кто следит за хозяйством

 

В связи с ответственностью собственников не только за то, что находится у них в квартире, возникает вопрос, кто должен следить за состоянием общего имущества.

- Это обязанность управляющей организации, которая закреплена минимальным перечнем, - напоминает Алексей Кириллов. 

 

 

Документ, регламентирующий работу управляющих организаций - Постановление N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых  для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме,и порядке их оказания и выполнения».

 

Не хватает денег

 

На содержание общего имущества в порядке при том, что дому больше десяти лет, общепринятого тарифа может не хватать. В таком случае выхода из ситуации может быть два: повышать тариф или собирать на каждый вид работ, что называется, «адресно».

 

 

- Сегодняшние тарифы трудно назвать экономически обоснованными, понятно, что их ни на что не хватает. Можно их увеличить и постепенно копить на работы по очередности, а можно собрать деньги на ремонт, например, крыши сразу, - считает эксперт.

Елизавета ЛУГОВСКАЯ