Шпаргалка ЖКХ: Как и зачем создавать совет дома

Почему одна псковская хрущевка стоит чистенькая и миленькая, а другую хоть сейчас снимай в фильме по роману Стивена Кинга? Кто-то решит, что дело в управляющей компании - и будет в определенной степени прав. Но есть еще одна причина, по которой мы живем в городе контрастов: не во всех псковских многоэтажках созданы и работают советы домов. Да-да, государство давным-давно объявило нас собственниками, а собственники частенько и в ус не дуют. Для чего же нужен совет дома и как его сформировать?

Что такое совет дома

Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Совет многоквартирного дома (далее –  МКД) избирается собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и данный дом не управляется жилищным кооперативом. Единственным органом управления таким домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Проще говоря, совет дома - это то, что может стать гарантией и залогом долгих лет жизни вашей многоэтажки. И да, создание совета многоквартирного дома – это не право, а обязанность собственников помещений. Полезная обязанность: этот орган может почти все. Одна проблема: чем больше в доме жителей, тем сложнее договориться. Как говорится, шумных много - знающих мало.

Как создать совет дома

Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенный в ст. 45 ЖК РФ. Вот пошаговая инструкция, как это сделать

1. Инициировать общее собрание собственников, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения собрания (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

2. Проинформировать собственников о собрании не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

3. Провести собрание в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно - заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Важно, чтобы вне зависимости от формы проведения был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме, то есть квадратным метрам вашего помещения (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

4. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через десять дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

5. Направить оригиналы документов через УО в орган ГЖН, а УО разместит их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Наталья Старосельская, председатель совета дома одной из завеличенских многоэтажек: «Совет дома создается с одной целью: 300 человек живет в доме, и жильцам каждый раз тяжело вовлекаться в согласование мелких вопросов. Крупные вопросы вы решаете на общих собраниях, а мелкие делегируете совету. Как правило, мелкие вопросы связаны с исполнением договора управления». 

А члены кто?

Обычно МКД выбирает из числа своих жителей трех человек. Один из них избирается председателем. Вообще требований к членам совета дома в ЖК не прописано: ими могут стать любые жильцы. В некоторых случаях совет формируется из старших по подъезду, если они есть.

По опыту: в Пскове это обычно пожилые люди. Есть и примеры, когда совет дома возглавляет молодой человек, но это большая редкость. Дело в том, что совет дома исполняет контролирующую, надзирательную функцию: пенсионеры делают это успешнее, чем работающий молодой гражданин.

Полномочия совета

Полномочия совета и председателя, пожалуй, ничем не отличаются от тех полномочий, которые имеет простой собственник в доме. Жалобы принимаются от всех жильцов вне зависимости от их внутридомового статуса (кстати, это частенько провоцирует конфликты в псковских домах). По сути, совет как орган попросту сужает контакты управляющих компания и органов власти с жильцами.

Права и обязанности совета закрепляются в протоколе собрания. Обычно они связаны с возможностью составлять ходатайства, документы, оспаривать решения. В исключительных случаях, когда речь идет о небольшом доме, жильцы могут выдать председателю письменную доверенность на подписание документов.

Какие вопросы не решить без совета МКД

Абсолютно точно создание совета дома потребуется в следующих случаях:

1. Если жильцы хотят принять участие в программе по реконструкции дворов

Не стоит думать, что «доброе» домоуправление само выйдет с инициативой «А давайте мы вам установим скамеечку, фонарь и разлинуем парковку». Земля-то принадлежит жителям дома, а значит, делать все придется самим. Самый простой и экономный способ - подать документы на участие в программе «Формирование комфортной городской среды».

2. Если вы хотите аккумулировать средства на капремонт на отдельном спецсчете

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регоператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 3 месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кстати, для перехода на специальный счет нужно, чтобы «за» проголосовали не менее двух третей собственников.

3. И прочая и прочая

Статью закона пока никто не отменял: ЖК РФ говорит, что совет дома в доме должен быть. Например, «управляйка» собирается повысить тариф и умоляет переподписать договор управления - куда здесь без председателя?

Зачем и кому это нужно

В первую очередь, совет дома нужен жильцам. Поверьте, это может решить многие проблемы, которые сейчас кажутся безвыходными - да тот же капремонт вы сможете приблизить! Во-вторых, совет домов нужен управляющим организациям: проще договорить с теми, кто уже выработал единое мнение, чем выслушивать ругань (может, даже и аргументированную) Марь Иванны из пятого подъезда, а через час - Марь Иванны из первого, причем их точки зрения будут прямо противоположными: одна будет требовать детскую площадку, потому что у нее внук, а другая - снести дряхлый паровозик, потому что на нем распивают нехорошие зелья нехорошие люди. 

Наконец, советы домов нужны муниципалитету, ведь город - это еще и сумма всех наших домов, их проблем, бед и горестей.

А что с этого председателю?

А ничего. Такая уж у них планида - выполнять общественную нагрузку. Вспоминаются бессмертные слова Гоголя, сказанные им, правда, в ином контексте, но прекрасно описывающие участь председателей МКД: «Ему не собрать народных рукоплесканий, ему не зреть признательных слез и единодушного восторга взволнованных им душ; к нему не полетит навстречу шестнадцатилетняя девушка с закружившеюся головою и геройским увлеченьем; ему не позабыться в сладком обаянье им же исторгнутых звуков; ему не избежать, наконец, от современного суда, лицемерно-бесчувственного современного суда, который назовет ничтожными и низкими им лелеянные созданья... Сурово его поприще, и горько почувствует он свое одиночество».

Члены совета дома - это бесплатные сотрудники сферы ЖКХ, работающие на горючем топливе личного энтузиазма и ощущения «никто кроме нас». В законе прописана возможность оплаты их труда - на общем собрании жильцы могут принять решение «скидываться» на денежное вознаграждение председательских трудов. Но чаще всего главы советов домов - люди пожилые, и их менталитет не позволяет брать деньги за общественную работу. К тому же они прекрасно понимают: их и так ругают, а если еще и появится вопрос с деньгами, - ругать будут еще больше.

В Пскове пока не было прецедентов оплаты труда председателей советов домов. Возможно, ситуация разрешилась бы, если бы на себя эту долю взяли домоуправления. Являясь малыми предприятиями, они вполне могут взять на баланс полезного жильца по договору подряда. Донести информацию, раздать квитанции, проконтролировать работу дворника, уборщицы, сантехника - да мало ли дел может быть у активного неравнодушного собственника!

Откуда ждать помощь

Если у вас до сих пор не создан совет дома и не выбран «председатель-друг человека», вы можете инициировать это полезное ноухау. Важным помощником в этом деле может стать Интернет: на многих ресурсах разъясняются все нюансы: как составить протокол, как собрать подписи, чтобы все было легитимно.

Еще один помощник - клуб советов многоквартирных домов города Пскова. Обычно он собирается раз в месяц, повестка собраний - обширнейшая, причем на встречи приглашаются представители муниципалитет, «управляек», ресурсоснабжающих организаций, заглядывает на них даже глава города и депутаты городской Думы! Узнать о ближайшем собрании Клуба можно по тел. 8-953-249-89-46.

Более подробно об этом сообществе мы расскажем в наших следующих публикациях. Следите за проектом «Шпаргалка ЖКХ» на ЦДИ!

Редакция благодарит Наталью Старосельскую за помощь в подготовке материалов.