ЖКХ. Личный опыт: как добиться соблюдения нормативов при размещении оборудования на общем имуществе МКД

Сотовые вышки, рекламные конструкции на фасадах многоквартирных домов - не самое лучшее украшение для многоквартирного дома. Псковичка Валентина Иванова, активистка, которой доверили право представлять интересы ее многоквартирного дома, рассказала ЦДИ о том, как проверить на правильность размещение любых рекламных конструкций и вышек на общем имуществе МКД. 

Оператор сотовой связи установил вышку на крыше многоквартирного дома в Пскове. Так как это было сделано без согласования, собственники помещений составили коллективную жалобу в ГЖИ. Госжилинспекция провела внеплановую документарную проверку. Проверка показала, что никаких документов, подтверждающих законность размещения вышки на крыше дома по улице Коммунальной, у оператора нет. Поэтому ему было вынесено предписание демонтировать сооружение. 

Сетевая компания с таким решением не согласилась, спор перешёл в суд. В свою защиту компания указала, что установленное на крыше дома оборудование никак не нарушает права собственников и не представляет опасности для их жизни и здоровья. К тому же внеплановая проверка была проведена с грубыми нарушениями требований Федерального закона от 26.12.2008 № 294. 

Суды единогласно признали предписание ГЖИ законным. При вынесении решений они руководствовались следующими нормативными правовыми актами: 

1. ст. ст. 198, 200, 201 АПК РФ; 

2. ст. ст. 289, 290 ГК РФ; 

3. ст. ст. 20, 36, 37, 49, 45, 46 ЖК РФ; 

4. ст. ст. 10, 16, 17, 20 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ; 

5. Правилами № 491.

---

 

- Вышка была размещена на крыше дома, являющегося общей долевой собственностью, - пояснила псковская активистка. - Разрешения на установку оборудования владельцы помещений не давали, поэтому установлено оно в нарушение их прав и законных интересов. Статьи 289 и 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ регулируют отношения собственников помещений в МКД, возникающие по поводу общего имущества.  Возможно, наш опыт поможет псковичам внимательнее относиться к тому, что размещается у них на крыше и фасаде здания.  В этих вопросах очень важно отстаивать интересы жильцов. Помощником в этом вопросе может выступить Управляющая оргнизация,а привлечь ее к решению спорной ситуации легко: просто напишите от имени жильцов или старшего по дому письмо в ее адрес.

 

---

Правила передачи

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц, только по решению собственников, принятому на ОСС (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). 

Как аргумент в защиту своих действий сетевая компания указала, что ГЖИ провела проверку с грубым нарушениями. Между тем суды установили, что оспариваемое предписание выдано ведомством в пределах его компетенции при наличии оснований. Владелец вышки присутствовал при проведении проверки, но не представил доказательств, которые подтвердили бы, что оборудование соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и не может вызвать угрозу причинения вреда или непосредственного причинения вреда жизни и здоровью людей. 

Пять правил установки оборудования на общедомовом имуществе:

1. Необходимо получить согласие собственников помещений. 

За собственниками помещений закреплено право совершать любые действия в отношении принадлежащего им имущества на общем собрании (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ). Размер кворума для принятия решения об использовании общедомового имущества – не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (ч. ч. 3, 3.1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). 

Если для установки оборудования необходима реконструкция, и, как следствие, уменьшение размера общего имущества, то необходимо заручиться согласием всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). 

2. Есть случаи, когда согласие собственников получать не нужно: 

— Когда оборудование должно быть установлено в силу закона: подъёмные устройства для инвалидов, таблички о местах для курения и т.п.

— Установка дополнительного оборудования предусмотрена проектной документацией на дом. 

При принятии собственниками решения сдавать общее имущество в аренду, необходимо составить соответствующий договор. 

3. При выборе вариантов использования общедомового имущества, необходимо учитывать интересы собственников помещений. 

Важно помнить, что при возмездном использовании общедомового имущества собственники должны утвердить размер платы за него. При безвозмездном – собственникам нужно компенсировать расходы от такого использования. Если общее имущество МКД используется незаконно, с пользователя можно взыскать неосновательное обогащение. 

4. Если дом относится к объектам культурного наследия, для установки на общем имуществе оборудования нужно получить разрешение уполномоченного органа (ст. 51.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ). 

5. Установленное оборудование должно соответствовать требованиям безопасности.