Некуда расти: коммерческая недвижимость Пскова в период кризиса

Кризис - медаль о двух сторонах: выбивая из колеи, он одновременно открывает глаза на нерациональные моменты в организации того или иного дела, заставляет предпринимать шаги в сторону пресловутой оптимизации бизнес-процессов. На чем экономить? Судя по тому, что происходит сейчас на рынке коммерческой недвижимости в российских городах, статья «Расходы на помещение» стала одной из популярных в стремлении сэкономить.

Псков - не исключение. Пример тому - не только частично опустевший Октябрьский проспект, но и появление достаточно большого количества свободных помещений на Рижском проспекте, в том числе в торговых комплексах «Меркурий» и «Рижский, 16», и прилегающих к нему улицах. Кто-то сворачивает бизнес и освобождает офисы и торговые отделы, кто-то - переезжает к арендодателям с более демократичными ценами, благо самые предприимчивые из них ценники уже снизили. ЦДИ поинтересовался у представителей рынка, что же происходит сейчас в сегменте коммерческой недвижимости Пскова,  и попросил дать прогноз на ближайшие полгода.

С ног на голову

Президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко подтвердил: в коммерческой недвижимости ситуация начала «проседать»: часть собственников ищет, как бы избавиться от помещений, а те, кто планирует долго работать на рынке, - присматриваются, ждут.

«Самый главный аспект - снижение покупательской способности населения. Спрос на коммерческую недвижимость снижается, арендные ставки понижаются», - сказал Роман Максименко. В свою очередь, идет тенденция к снижению арендных ставок, которая еще раньше началась в Санкт-Петербурге и Москве. «Офисные центры в мегаполисах на 40% стоят пустые. В одном из крупнейших торговых центров Петербурга «Лето» арендные ставки упали на 15-20%. Эта же тенденция заметна и в Пскове», - заключил президент ПГР.

Но четкий прогноз на ближайшее будущее давать все же преждевременно, считает Роман Максименко. Впрочем, уже сейчас многие арендаторы пересматривают условия оплаты. 

Центр бизнеса

Снижение цен на рынке отмечает и Михаил Головин, директор агентства недвижимости «А-Реал». Стоимость на недвижимость, по его словам, зависит преимущественно от рода деятельности предпринимателя: даже офисы снимать можно с разными целями, соответственно - по разной цене. В первую очередь псковский бизнес интересуется ценой вопроса, а если деньги - не вопрос, то месторасположением, предпочтение при этом отдается, конечно же, центру города.

В настоящее время предложение значительно превышает спрос: аренда «висит». Средний ценник на офисы колеблется в зависимости от площади, месторасположения, ремонта и прочих причин от 300-400 до 1500 рублей за квадратный метр.

«Подорожало все, кроме недвижимости, - отмечает Михаил. - причем значительно, на 20% в среднем. Все стоит недешево. А это значит, что, скорее всего, в перспективе цены подрастут и на коммерческие помещения».

Одним из факторов роста, с его точки зрения, может стать в том числе открытие крупного торгового центра на дальнем Завеличье. В особенности это касается помещений, расположенных на дальнем Завеличье и в непосредственной близости от будущего аквапарка.

Только продайте!

На наш вопрос о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Пскове Надежда Фомина, руководитель агентства «Вариант-Недвижимость», ответила коротко: рынок «затухает». По ее словам, спрос и на продаваемые площади, и на арендуемые падает. Чаще всего предприниматели интересуются первой линией Октябрьского или Рижского, но большинство привлекательных площадей там уже заняты. Интересно, что, по ее наблюдениям, среди тех, кто ищет коммерческую недвижимость в нашем городе, преимущественно представители не псковского, а петербургского бизнеса, сетевых магазинов и компаний.

Что касается цен на рынке, то арендные ставки, по словам Надежды Григорьевны, падают, прежними остаются цены только на «хлебные» места. Большинство арендаторов находятся сейчас не в лучшей форме: кто-то съезжает, кто-то - пытается договориться о снижении стоимости помещения, кто-то - просто перестает платить, а многие - попросту не знают, как будут платить за предстоящий месяц.

Неудивительно, что рынок коммерческой недвижимости в Пскове сегодня - это рынок продавцов. Если в декабре все приобреталось нарасхват (кстати, жилая недвижимость - не исключение), то сейчас темпы резко снизились, при этом многие собственники до сих пор живут декабрем, не понимая, что цены надо снижать. 

Если говорить о прогнозах, то, по мнению Надежды Фоминой, и по жилой недвижимости, и по коммерческой цены будут падать - «только продайте!» В сравнении с кризисом 2008-го года, нынешний - глубже, считает Надежда Фомина. По самым разным причинам. Экономическим, политическим... «Это не 90-е, конечно, но с прошлым кризисом не сравнить. Тем не менее, кризис не смертелен. Трудно, конечно, придется, но надо помнить, что кризис - это не только сложности, но и возможности. Поэтому надо смотреть в будущее с оптимизмом!»

А что конкретно?

На сайтах бесплатных объявлений - масса предложений по аренде и продаже коммерческих объектов. При этом нижняя и верхняя планки стоимости разнятся порой в разы.

Самыми дорогими помещениями, выставленными на продажу на сайте avito.ru, оказались гостиница и две производственно-складских базы. Первая - на Ольгинской набережной, 7/1, которую можно приобрести за 250 млн руб. (площадь - 33000 кв.м). Ценники на складские помещения более скромные - 110 млн за базу в районе Завокзалья, столько же - за 12 тысяч квадратов на Завеличье. Ну и чуть больше 50 млн придется выложить желающему стать собственником «помещения свободного назначения» на Конной,2 (2812 кв.м), Советской набережной, 1/3 (1600 кв.м) или на Свердлова (286 кв.м). Кстати, на Советской же набережной можно приобрести еще и ресторанный комплекс с оборудованием за 55 млн рублей (840 кв.м).

Что касается аренды, то здесь самыми дорогими (и крупными) предложениями оказались расположенный в центре офис и магазин на ближнем Завеличье (1818 кв.м на Советской Армии, 60 за 350 тыс. рублей в месяц и торговое помещение на Рижском, 31 за 275600 рублей в месяц). Они разделили пальму первенства со складскими помещениями: 937.2 кв.м за 468600 руб. в месяц на Яна Райниса и 1960 кв.м за 400000 руб. в месяц на Пожиговской. Как говорится: почувствуй разницу между районами - 500 и 200 рублей за квадратный метр. Несмотря на то, что Псков небольшой город, есть у нас так называемые «проклятые места аренды», недвижимость в которых крайне сложно сдать в аренду, а значит, приходится делать это за копейки: это площадки в «депрессивных» районах (Любятово, Кресты), объекты, находящиеся в стороне от основных транспортных потоков, а также недвижимость в местах, где нет парковочных мест.

Кстати, минимальные ценники на аренду на сайте стартуют от 100 рублей (но при желании можно поискать и предложения от 60 рублей, по крайней мере, примеры таких цен на сайте есть). Чем выше класс помещения и район расположения - тем выше ценник. Так, если офис от 10 кв.метров на Железнодорожной можно снять за 110 рублей/кв.м, а на Поземского - за 160 рублей, то в ЖК Видный придется выложить 185 руб.за кв.метр в месяц, на Новгородской - 200 рублей. Еще дороже аренда в ТОЦ «Меркурий» и на Октябрьском, 56 (300 рублей/кв.м), на первых этажах новостроек (Инженерная, 120 - 350 рублей, Михайловская, 1 - 400 рублей). В ТРК «Простория» аренда обойдется в пределах 500 руб./кв.м в месяц.

***

В экономные времена рынок офисной недвижимости неминуемо разворачивается в сторону арендатора, чего не дождешься в тучные годы, утверждают эксперты журнала Форбс в свежей статье, посвященной изучению российского рынка коммерческой недвижимости в условиях кризиса. 

У бизнеса, по мнению профессионалов, возникает уникальная возможность выбирать привлекательные объекты по сниженным ценам. То есть использовать конъюнктуру для развития. Собственники благодаря высокой конкуренции вынуждены идти на уступки и предлагать приемлемые решения.

Как долго рынок коммерческой недвижимости Пскова сможет существовать в таком «подвешенном» состоянии, никто не берется прогнозировать: слишком много переменных задействовано в нынешней игре. Все ждут: арендатор до последнего старается не менять дислокацию (особенно в центре, на знаковых насиженных местах).  Ну а собственник - старается не менять арендатора. Ведь он - свой, худо-бедно действующий, почти родной. Пока что каждый остается при своем. А прогнозы сегодня - дело не самое благодарное.

Елена Никитина