Три шкуры с одной коровы

Псковские предприниматели бьют тревогу. Повышение арендной платы за земельные участки вынуждают их не только печалиться о высоких платежах, но и заставляют задуматься, как сохранить бизнес. Носит ли проблема массовый характер или речь идет о частных случаях, попытались разобраться  в конце прошлой недели участники круглого стола «Об основных принципах определения  суммы арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Двуликий Янус

Инициатором встречи выступило псковское региональное отделение Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», председатель которой Валерий Лесников обозначил проблему довольно красочной метафорой: «Нельзя содрать три шкуры с одной коровы, потому что этой коровы завтра уже может и не быть».

К такому «живодерству», по его словам, привели недавние изменения в законодательстве, увеличившие на федеральном уровне арендную плату за земельные участки. Более того, вопрос об увеличении земельного бремени рассматривается и на региональном уровне, неизбежно будет рассматриваться и на муниципальном. Все это заставляет местных предпринимателей находится, мягко говоря, в напряжении.

«Мы понимаем, что это налоги, но нужно понимать, что должны быть и те, с кого эти налоги можно собирать, - подчеркнул Валерий Лесников. - У нас есть опыт взимания и администрирования налогов, и мы знаем: выставить определенные цифры – это еще не значит их собрать».

Больше всего его возмущает отсутствие логики в действиях государства. Одной рукой оно создает механизмы поддержки предпринимателей, а другой – увеличивает различные налоговые и неналоговые платежи. В том числе по арендной плате за землю и по ее кадастровой стоимости, которая, к слову, бывает порой на порядок выше, чем коммерческая.

«Зачастую это делается искусственным путем с целью увеличения сборов налогов. И все это на фоне ухудшения предпринимательского климата! Мы считаем, что это неправильный подход к поддержке малого предпринимательства. Необходимо это мнение четко сформулировать и направить в разные инстанции. Нужно понять, к кому конкретно стоит обратиться и какой порядок действий предпринять бизнесу», - обозначил Валерий Лесников цель встречи.

Абсурд

«Ни к чему хорошему повышение арендных платежей не приводит. Предприниматели и так находятся в непростой ситуации из-за кризиса в стране. Если 2014 год был еще более-менее стабильным, то 2015 год стал очень тяжелым», - с этих слов начал рассказ о своем печальном опыте генеральный директор ООО «Техгаз» Виктор Марков.

Возглавляемое им предприятие арендует сразу два участка, вот только один из них относится к федеральным землям, а другой к муниципальным. Визуальной границы между ними нет, различий, кроме собственника, тоже никаких. Разве что за муниципальный участок приходится платить арендную плату по ставке 2% от его стоимости, а за федеральный уже – по 8,25%.

«На наш взгляд, это абсурдная ситуация. Почему такая разница в оплате за одинаковые по сути участки?! Почему эти земли не переданы в муниципальную собственность?!», - не скрывал возмущения предприниматель.

При этом увеличение арендной ставки для «Техгаза» стало неприятным сюрпризом. Уведомление о том, что за прошедшие полгода предприятию придется заплатить почти в пять раз больше, чем в прошлом году, руководство получило лишь в апреле текущего.

«У нас заключен договор с федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимуществом) на аренду участка в 13 тыс. кв. м еще в 2012 году. В документе была оговорена ставка арендной оплаты в размере 2% от его стоимости. Платили в год порядка 170 000 тыс. руб., а сейчас нас уведомили, что оплата составит уже 720 000 тыс. руб. Это очень приличная сумма для любого малого бизнеса. При этом бюджет любое предприятие формирует в конце предыдущего года. Так что теперь нам непонятно, откуда брать эти деньги», - пожаловался Виктор Марков.

По его мнению, оснований для почти пятикратного увеличения арендной платы за землю не было никаких. Зато последствия такого шага могут негативно сказаться и на самом предприятии, и на его работниках.

«Полагаю, что с такими проблемами столкнулось не только наше предприятие. Мы считаем, что федеральное агентство должно обратить внимание на эти факторы и оставить ставки на уровне 2014 года, если это возможно», - предложил руководитель ООО «Техгаз».

Директор ООО «Оконная мануфактура» Ирина Сукманюк нарисовала картину еще более печальную. На этом предприятии не стоит вопрос о сокращении сотрудников, а работает их здесь порядка 150 человек. Здесь сомневаются, можно ли в таких условиях вообще сохранить бизнес.

«Наш цех занимает площадь около 5000 кв. м. Арендная плата за землю повысилась на 6-10%. При этом рынок не растет, а наоборот сжимается. Покупательская способность падает, растет конкуренция. Поскольку в Санкт-Петербурге рынок тоже «схлопывается», представительства петербургских фирм хлынули в наш регион. В результате, на рынке наблюдается демпинг, и сегодня окна можно приобрести дешевле, чем в прошлом году. В итоге, за первое полугодие из убытков мы еще не вышли», - рассказала она.

К сожалению

Присутствующие на встрече чиновники слова поддержки подбирали с трудом, а при попытках объяснить, как сегодня работает федеральное законодательство по государственным землям, часто использовали почти извиняющуюся конструкцию «к сожалению».

Что ж, действительно, к сожалению, реальность такова, что если предприниматель арендует федеральные земли, то он попадает под рыночную стоимость земли и высокие ставки, соответственно и цена аренды существенно возросла. Об этом в частности упомянул заместитель председателя регионального госкомитета по имущественным отношениям Александр Можаев.

«Вопрос стоит не в том, что ставка поднята неправомерно, дело в том, что в 2014 году налоги взимались не в соответствии с действующими правилами. Технология такая: оценивается рыночная стоимость участка, и к ней применяется коэффициент ставки рефинансирования», - добавил он.

Александр Можаев согласился, что столь позднее уведомление о новых арендных платежах, как в случае с «Техгазом», это действительно неправильно. «Оценку должны проводить в первой половине года и уведомить об изменениях не позже, чем за полгода перед тем, как эта ставка начнет действовать. Тут надо разбираться и обращаться либо в суд, либо к специалистам, которые помогут эту проблему решить», - добавил он.

Своими сожалениями поделилась и председатель КУМИ Пскова Лариса Морозова. Она отметила, что в «старых» договорах на земельные участки нередко встречаются правовые дефекты, и в каждом конкретном случае нужно разбираться индивидуально. И тут муниципальный комитет по имуществу готов оказать все возможное содействие, заверила она.

«К сожалению, массу дефектов имеет и кадастровая стоимость. Mы участвовали в камеральных проверках, и в ряде случаев цена так была задрана, что просто ни в какие рамки. Добавлю, что с заявлениями о внесении изменений стоимости участка можно обратиться в суд. Практика показывает, что это позволяет изменить и арендные платежи, и размер выкупа. Сказать, что это очень сложный путь, нельзя», - подчеркнула она.  

Александр Можаев в качестве выхода предложил также выкупить земельные участки в собственность, если арендная плата за них стала тяжелым бременем. Однако это предложение предприниматели восприняли в штыки.

«А вы знаете, какие сейчас ставки по кредитам и какая стоимость у земли? Взять средства на покупку земли сейчас просто невозможно. Когда же такая возможность с финансовой точки зрения была, нам чинили препоны, и мы все равно не смогли выкупить участок. Нам просто не дали», - высказался Виктор Марков.

Арендуйте местное!

Если с федеральными землями вопрос повышения арендной платы за государственную землю уже решенный, то на региональном и муниципальных уровнях он пока открыт. Неудивительно, что местный бизнес встревожен, ведь текущая экономическая обстановка и так уже заставила их затянуть пояса.

Так, известный в Пскове ресторатор Андрей Филатов рассказал, что он арендует порядка 2000 кв. м. различных помещений, и он прекрасно понимает, что если собственники столкнутся с увеличением земельного налога, то они автоматически перенесут эти условия на реальный сектор экономики.

«Бизнес находится в странном положении: платить надо больше, а доходы, получаемые с населения, падают.  Сегодня я не могу развиваться, нахожусь в статусе кво, банки мне не дают кредиты, а если и дают, то под неприемлемые проценты (25% - это просто воровство!). На этом фоне любое повышение налогов – это шаг в никуда. Если продолжать их увеличивать, реальный сектор экономики будет сокращаться. Я, например, 10% своего бизнеса уже закрыл в этом году. Мне приходится оптимизироваться. Что будет дальше – вопрос открытый», - поделился он.

Директор базы «Березка» Светлана Бородина в свою очередь обратила внимание, что от повышения арендной платы за земельные участки пострадают и туристические объекты региона. И это при том, что Псковская область активно пытается привлечь туризм. Нелогично?

Председатель регионального госкомитета по имущественным отношениям поспешил заверить собравшихся, что в Псковской области на сегодняшний день нет планов по увеличению арендных ставок за землю. «Сохраняются ставки, принятые еще в 2007 году. Да, некоторые нормативно-правовые акты мы приводим в соответствие с федеральным законодательством, но они касаются перераспределения и покупки. В этом смысле вы можете быть спокойны», - пояснил он.

Со стороны муниципалитета успокоить бизнес попыталась председатель КУМИ Лариса Морозова, сообщив, что один из принципов по которым работает власть  – это запрет необоснованных предпочтений. Его суть заключается в том, что порядок расчета арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Иными словами госорган не имеет права использовать различные методики определения арендной платы за «аналогичные» участки из публичных земель. И  с муниципальными участками, заверила она, все в порядке. А вот по федеральным и неразграниченным землям существуют огромные проблемы: много неплатежей, которые нередко приходится взыскивать через суд.

Дайте преференций

Итак, проблема по федеральным землям обрисована. Осталось разобраться, правильно ли приняты нормативные акты, можно ли в них что-то изменить, правомерны ли с юридической точки зрения основы увеличения платежей и своевременно ли бизнес о них уведомляют.

Валерий Лесников пообещал, что поиском ответов на эти вопросы займутся юристы «Опоры России», а в исполнительные и законодательные органы власти будут направлены письма с просьбой рассмотреть вопрос об арендной плате при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на уровне 2014 года, то есть 2% от кадастровой стоимости участка.

Но что если переломить ситуацию в этом направлении не удастся? Значит, нужно найти дополнительные меры поддержки, пришли к выводу участники встречи. Например, ввести преференции на налог на землю. Сейчас возможность регрессировать ставку существует по налогу на госимущество или на арендную плату за имущество. При этом льгота может достигать 95%, то есть предприниматель платит в этом случае лишь 5% от ставки. Однако по земле на сегодняшний день такого подхода не существует. Он просто не прописан ни в федеральном, ни в региональном, ни в муниципальном законодательстве.

Разумеется, как и в случае с недвижимостью, преференцию на землю нужно будет обосновать. Например, показать, что на выходе будет увеличение количества рабочих мест, или подтвердить снижение предпринимательской активности и покупательской способности, что на сегодня очень актуально. Обнадеживает, что такой подход поддержали чиновники и городской, и областной власти. Дело зам малым, донести до федерального законодательного органа всю важность и необходимость такой меры поддержки.

Копать-то будете?

Еще один способ снизить налоговое бремя, который обсудили участники круглого стола, касался увеличения кратности арендной платы в случае невыполнения в установленный срок строительных работ на арендуемом участке. Вплоть до 20 раз. Поступило предложение подходить к этому вопросу дифференцировано. Ведь наложение штрафных санкций вряд ли ускорит строительство, да и сомнительно, что столько крупные суммы удастся в итоге взыскать.

«Это норма была принята областным Собранием депутатов, чтобы бороться с земельными спекулянтами. Но с тех пор земельное законодательство изменилось. Сегодня получить земельный участок можно только через торги, и смысл этой фискальной нормы исчез. Нужно понимать, что у людей нет средств, чтобы закончить строительство, а не потому, что они не хотят этого делать», - подчеркнул Валерий Лесников.

- Тут нельзя рубить с плеча, - предупредил Александр Можаев, указав на необходимость влиять на дисциплину предпринимателей. Иначе - можно погрязнуть в долгостроях. Однако он согласился, что в действующем виде норма слишком строга и нуждается в пересмотре.

«Достаточно большое количество участков исключены из гражданского оборота. Как раз в силу того, что предприятия, которые их взяли, не в состоянии за них платить, хотя и не отказываются от земли. В этом случае нет ни денег, ни участков. Как например, яма на Коммунальной, 56. Если вы берете участок для строительства, которое длится около трех лет, то еще до начала строительства вы должны просчитывать финансовую составляющую, а не после начала строительства думать, где взять деньги», - высказался он.

Дорогая моя земля

Пока проблемы с повышением стоимости аренды земельных участков есть только у отдельно взятых предпринимателей. Впрочем, как отметил Валерий Лесников, из отдельных примеров и складывается общая тенденция. Кроме того, не стоит забывать, что не все представители бизнеса обращаются со своими проблемами в общественные организации: кто-то не знает, куда обратиться, до кого-то еще не дошло письмо об увеличении арендной платы, а кто-то его просто игнорирует. Но это еще не значит, что проблем нет.

Сейчас аренда государственной земли вызывает очень много вопросов и опасений у предпринимателей. С некоторыми казусами еще предстоит разобраться юристам и законодателям. Да и депутат Гордумы Григорий Стороненков совершенно верно заметил, что привязка процента арендной платы за участки с госсобственностью к ставке рефинансирования – это не самая логичная мысль в условиях ухудшении экономической ситуации в стране и плачевного положения малого и среднего бизнеса.

Правда, пока, увы, непонятно, на что может рассчитывать бизнес в плане лояльности федерального законодательства. Однако даже при такой неопределенности участникам круглого стола удалось выработать интересные конкретные предложения по преференциям и снижению штрафных санкций.  Остается надеяться, что они найдут поддержку у органов власти.

Александр Серединин