Недвижимость Эстонии – взгляд из России

Цены на квартиры в Таллинне в июле снизились почти на 8%, и фактически сравнялись с псковскими

С момента нашей последней публикации о недвижимости в Эстонии прошел ровно год. Тогда мы обнаружили, что цены остановились после предшествовавшего стремительного роста. Надолго ли? Или рынок развернулся и теперь стремительно пойдет вниз? Вопросов было больше чем ответов. Спустя год мы вновь отправляемся в Эстонию, чтобы узнать, что происходит на рынке жилья наших соседей. И может ли российский, и в частности псковский рынок недвижимости повторить эстонский сценарий?

Кто на рынке хозяин

«Вы уже приобрели жилье?», - задаю вопрос друзьям в Таллинне, что планируют пожениться. «Зачем? Мы будем снимать», - получаю не совсем понятный мне ответ. В Пскове снять квартиру недешево, думаю, выгоднее купить. Хотя проценты по кредитам относительно велики, их с лихвой перекрывает рост цен на недвижимость. «Сейчас цены падают, мы ждем, когда они достигнут «дна». Тогда и купим», - получаю я более подробный ответ.

«Раньше предложение было минимальным, все хотели покупать. В тоже время темпы роста строительства нового жилья стремительно росли. Теперь на рынке предложение на максимуме. Ты ходишь как хозяин и выбираешь. Потому что люди, продающие квартиры и дома не горят желанием понижать цену. В итоге покупатели ждут, когда цены еще больше упадут. Так что позиция твоих друзей сейчас типичная» - поясняет владелец фирмы, занимающейся недвижимостью.

Добавим, что сама плата за съем жилья по сравнению с прошлым годом по разным данным, приводимым в эстонской прессе, снизилась на 25-30%. Что, в общем-то, неудивительно. В отличие от России, в Эстонии достаточно дорого содержать квартиру (плата за коммунальные услуги весьма высока). Соответственно, не имея возможности продать жилье, его обладателям ничего не остается, как сдать его в аренду. И кто знает, возможно, арендатору настолько понравится сама квартира, что в будущем у него может возникнуть желание приобрести ее. Ни на это ли надеется владелец сдаваемого жилья?

Продавцов понять можно, особенно тех,  кто купил недвижимость на пике (по максимальной цене). И, кроме того, если вы один из многих, желающих продать, то вам естественно хочется дождаться именно своего покупателя (человека, желающего именно ваш дом и потому согласного на вашу цену), ведь можно снизить цену, скажем, на 10% или даже 20%, но не факт, что найдется покупатель.

Недвижимость всегда в цене?

Привлекательна ли недвижимость в Таллинне? Вопрос интересный. С одной стороны, Таллинн – это столица государства. А столичная жизнь всегда притягивает. Жить в столице престижно. Поэтому недвижимость, скажем, в Москве или Санкт-Петербурге не может быть дешевой по определению. Но если в российские столицы съезжается вся Россия (страна с много миллионным населением), то все эстонское население составляет порядка 1,3-1,4 млн. человек. Способно ли оно купить то количество квартир, домов и земельных участков, что было выставлено на продажу в последние годы? Иными словами, нужно ли ему для жизни столько жилья? Или проблема рынка состоит в том, что все покупали с целью перепродажи в надежде на продолжение роста цен?

«Бум был 4-5 лет назад, тогда как раз и шел быстрый рост на квартиры, - поясняет мне один предприниматель. - Причем не все покупали недвижимость для улучшения жилищных условий. Можно было, к примеру, взять участок земли, заплатив лишь первоначальный взнос 10%, а остальное занять в банке. И через некоторое время продать его на 30-40% дороже. Скажем, вы  бронируете землю, которую девелопер только начинает развивать. Добавляете 30% к конечной стоимости, о которой вы договорились с девелопером и начинаете искать покупателя. Когда девелопер выставляет вам счет на оставшиеся 90%, у вас уже есть покупатель на 30% дороже той цены, что вам предстоит уплатить девелоперу. Такую схему использовали те, у кого мало денег. А если денег достаточно, то вы скупаете землю целыми полями. До поры до времени  это был один из самых выгодных бизнесов: покупаешь поля, дробишь на участки, подводишь коммуникации и продаешь. Но сейчас такие поля дешевеют с большой скоростью. Именно участки в чистом поле. Развитый район (коммуникации, магазины, маршруты городских автобусов) более привлекателен для покупателей, особенно, если учесть подорожание бензина».

Очевидно,  высокая прибыльность операций с землей и недвижимостью обусловила рост количества компаний, специализирующихся на них. Причем, иногда компанию открывали под конкретный объект с целью снижения риска. Год назад, когда рынок пошел вниз, многие компании обанкротились.

Проблема усугубилась негативными тенденциями в мировой экономике, затронувшими в том числе и Эстонию. «Я просто пришел 2 сентября 2007 года на работу, открыл двери своей конторы и жду клиентов – а их нет. Я не понял, что случилось. Может что-то не так? Может дорогу ремонтируют? Выхожу, машины ездят, но к нам не заезжают. Я едва-едва справился со своим бизнесом. Пришлось сдать имеющиеся площади в аренду», - рассказывает один из эстонских предпринимателей о начале рецессии.

Деньги – это зло?

«Что-то произошло в сфере денежного обращения, может европейские банки перестали закачивать в нас деньги», - таков в общих словах ответ многих, кого я спросил о причинах рецессии. Кредиты несколько лет назад действительно были  дешевыми. 2,8-2,9 % годовых! Интересно, что было бы в России в этой ситуации, если учесть, что в Пскове получить деньги на приобретение недвижимости можно в среднем под 12-13%? Добавим к тому же, что взять деньги пару-тройку лет назад в Эстонии можно было относительно легко. Самофинансирование – всего  10%. Процентная ставка, естественно, плавающая, ведь деньги-то европейские. Другими словами ЕВРИБОР (Euribor - средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро) плюс интерес (процент) местного отделения банка.

Когда деньги подорожали (вспомним влияние ипотечного кризиса в США прошлой осенью), поднялся и ЕВРИБОР, и сама ставка банка. Ужесточились и требования к заемщику. Сейчас процентные ставки колеблются в районе 0,5-0,9 + ЕВРИБОР, составляя в итоге 4,7-4,9% годовых.

«Количество жителей Эстонии не увеличилось, а число домов возросло. Причина строительного бума – относительно легкий доступ к деньгам. Представь себе, ты живешь в двухкомнатной квартире, выставляешь ее дороже рынка, у тебя ее покупают, а ты в это время уже забронировал трехкомнатную. Почти без дополнительных средств ты меняешь жилье. И у тебя немного увеличивается платеж банку (если ты прошлую квартиру также покупал через банк)», - поясняет мне один из жителей Таллинна.

Что же произошло дальше. Как только «Европа прекратила давать слишком дешевые деньги» люди остановились в покупке недвижимости. Ставки возросли, но люди, которые брали кредиты, не рассчитывали на это. Добавим, что в Эстонии, в отличие от Пскова, большинство покупателей недвижимости используют  ипотеку.

Теперь представьте себе, что вы накопили 10% стоимости квартиры.  Взяли кредит и исправно платили банку. Но процент поднялся, а работы нет. Экономическая ситуация в мире сейчас оставляет желать лучшего, количество рабочих мест сокращается. Чтобы вернуть кредит ваша недвижимость выставляется на продажу. В условиях отсутствия покупателей ее продают задешево. Кроме того, определенный процент получает банкротный управляющий. И что в результате? Самый плохой вариант, если вы купили недвижимость на пике, а цена пошла вниз. Таким образом, вы заплатили 10% из личных сбережений, но падение превысило ваш первый взнос. Недвижимость продается – а вы все еще должны банку. Другими словами, раньше вы имели деньги (ваш первоначальный взнос), и жили в доме, а теперь ваша предоплата «сгорела», потому что цены упали, у вас нет дома, и вы еще и должны банку.

Кто виноват?

Евросоюз  решил поддержать экономику дешевыми деньгами, может, не стоило их давать? Но согласитесь, по большому счету ничего плохого-то он не сделал, наоборот помог поднять совокупный спрос. Нужны были деньги – дал, слишком много их стало – ограничил. Обычная ситуация в экономической политике. А может проблема в людях, которые набрали слишком много денег и просто не смогли пережить повышения платы за их использование? Или виноваты те, кто убедили их брать излишние деньги?

В России немало тех, кто хотел бы взять и поделить Стабилизационный фонд. Но стали бы эти деньги для нас панацеей? Или рынок недвижимости повторил бы эстонский сценарий? Ведь по большому-то счету нам нужно, прежде всего, не жилье большей площади, а стабильная и надежная работа (или бизнес), которая позволила бы приобрести в том числе дом или квартиру. И если предположить ситуацию, что мы все понапокупаем квартир, не имея мощного ежемесячного финансового потока, где гарантия что мы не станем банкротами в ситуации роста коммунальных платежей? Может «дешевые» деньги должны все же выдаваться не на удовлетворение наших бездонных потребностей, а на развитие малого бизнеса? Если верить классикам экономической теории, зарплата, являясь частью расходов бизнеса, не может быть высокой по определению. Предпринимательский же доход ограничен лишь способностями генерировать идеи и особенностями госрегулирования экономики. Согласитесь, что владельцу растущего бизнеса не представляет особого труда приобрести жилье или снимать его (если вы способны получить доход от вложенного в бизнес капитала больший чем при покупке жилья, почему бы не снимать последнее). Правда, открытие, развитие и, возможно, продажа бизнеса «за дорого»  - путь «узкий и трудный», не каждому дано стать предпринимателем, а жить хочется хорошо и прямо сейчас. Как в Таллинне, так и в соседнем  Пскове, где сейчас создаются предпосылки для масштабного жилого строительства. Три больших участка прошли через процедуру аукциона. Их освоение способно увеличить жилой фонд примерно на 25%. С точки зрения активизации продаж жилья, дешевые деньги могли бы оказать хорошее подспорье застройщикам. И думаю, многие просто ринулись бы в банки, если бы процентные ставки опустились до уровня тех, что несколько лет назад были в Таллинне. Однако где гарантия, что эйфория от почти «халявных» денег не сменилась бы через  пару-тройку лет головной болью, ведь при использовании внешних средств банки, вероятно, перешли бы к плавающим процентам. Сейчас в России в моде фиксированные процентные ставки. Что вполне естественно. Полагаю, банки ожидают снижения инфляции, а значит выгоднее выдать средства с учетом ее сегодняшней величины. Кстати, в Эстонии тоже предлагались средства по фиксированным ставкам, однако, как вы догадываетесь, и стоили они заметно дороже.

Интересно, что в престижных районах Таллинна цены на дома почти не опустились. Хотя покупка остановилась везде. Возможно, жители дорогих районов обладают большим запасом прочности, имея финансовые возможности, они могут ждать. Есть также новые дома, которые законсервированы. Не в их пользу мнение, что в период бума, когда дома строятся быстро и также быстро продаются, страдает их качество. Не секрет, что тогда многие, даже не имевшие строительного образования, пошли в сферу строительства. Какой смысл было работать, скажем, водителем, когда в строительстве можно было получить в 2 раза больше.

Другой момент, наши сегодняшние покупки во многом зависят от наших ожиданий по поводу наших будущих доходов. Возможно, тогда ожидания были оптимистические. А что сейчас? «В Эстонии отрицательный экономический прирост. Продукты растут в цене, электричество подорожало, безработица увеличивается. Некоторые люди осознали, что им не нужно было покупать жилье», - рассказывает один из эстонских предпринимателей.

И что делать?

Не секрет, что при превышении предложения над спросом, его, как правило, пытаются ограничить. К примеру, можно уменьшить число выставляемых на аукцион площадок.

Что, впрочем, уже судя по всему и делается. По данным, приводимым порталом newsru.com  в 2007 году было выдано почти на треть меньше разрешений на строительство, чем в 2006 году. В нынешнем году разрешений выдано почти наполовину меньше.

Тем не менее, падение продолжилось. По данным, приводимым Юлией Власовой в статье «Недвижимость в Таллинне сильно подешевела» (Портал http://www.kv.ee/ ) «с  января по июнь нынешнего года цена квадратного метра продаваемых квартир упала с 23 728 крон до 22 608 крон, что за полгода составило падение цен 4,7%, передаёт Postimees. В июле средняя цена квадратного метра продаваемых квартир была 20 898 крон, таким образом цены снизились в течение месяца на 7,6%. Если предположить, что на одну продаваемую квартиру в среднем дается два объявления о продаже, то количество предложений составляет примерно 5000 квартир. При той же активности заключения сделок период продаж должен составлять 8-10 месяцев».

Двухкомнатная квартира в панельном доме в Таллинне постройки восьмидесятых годов, может стоить около 1 млн. крон. (2,4 млн. руб. – как у нас в Пскове). Цены на однокомнатные квартиры варьируются от 0,6 млн. крон и выше (также напоминают псковские). На эстонских порталах недвижимости можно встретить множество предложений с ценами, правда,  за сколько будет продан конкретный объект недвижимости в условиях избытка предложения – неизвестно.

Интересно, есть ли спрос на эстонскую недвижимость со стороны иностранцев? «Я бы на месте финнов поехал в Испанию с точки зрения климата»,  - рассказывает один из моих эстонских друзей (там, кстати, тоже цены упали). Если бы не было визового режима, думаю, эстонские строители могли  бы рассчитывать на неплохой спрос со стороны россиян. Сейчас же, в связи со снижением объемов строительства, многие с интересом поглядывают на восточного соседа. «Рынок Москвы и Санкт-Петербурга огромный, там всегда будет востребовано жилье», - типичное мнение, с которым сложно не согласиться. Конечно, часть специалистов едут в Евросоюз (кто за работой, кто за более высокой зарплатой).

В итоге

Так может ли российский и в частности псковский рынок жилья повторить эстонский сценарий? Сейчас наша страна переживает самый настоящий строительный бум. Согласно последним опросам населения вложения в недвижимость выглядят для россиян весьма привлекательным и надежным способом хранения и приумножения денег. Не то же самое ли говорили эстонские маклеры своим клиентам еще пару-тройку лет назад?

За десять последних лет цены на жилье в Пскове выросли аж в десять раз! Причем в последние годы темп прироста был весьма существенным. В то же время стоимость заемных средств также снижалась, способствуя росту кредитования.

Полагаю, ипотечный кризис в США сделал наши банки более осмотрительными при выдаче средств и проверке платежеспособности, а инфляция в стране плюс подорожание средств на мировых рынках привели к тому, что процесс снижения процентных ставок остановился. И мы еще не успели поназанимать так много, как жители Эстонии.

Учитывая близость Пскова к Москве и Санкт-Петербургу (жители которых предъявляют спрос на псковскую недвижимость), большое количество военнослужащих (приобретающих жилье с использованием сертификатов), процессы внутренней миграции (жители северных регионов переезжают в Псковскую область), а также процент износа жилого фонда Пскова и соотношение ежегодно вводимых квадратных метров с численностью населения Пскова строительная отрасль региона настроена весьма оптимистично. Как, впрочем, и инвесторы национальных масштабов (не секрет, что один из перспективных участков под комплексную застройку в Пскове выиграла известная российская компания). 

Если же попытаться заглянуть в будущее, то намечаемое масштабное строительство не сможет обойтись без использования механизмов кредитования. Приобрести жилье без ипотеки по ценам, которые в областном центре уже зачастую сравнялись с таллиннскими, задача сложно выполнимая. Да и в самой ипотеке, если честно, ничего плохого нет. Наоборот, она таит в себе много преимуществ. Как и «дешевые деньги» Если, конечно же, ими не злоупотреблять…

Максим Голиков, Таллинн-Псков,

для Центра Деловой Информации.