Кому нужны псковские хрущевки-2

На днях жильцы дома 46 по Рижскому проспекту получили квитанции на оплату коммунальных услуг за ноябрь. Вроде все как всегда, только вот на обороте - «письмо счастья»: «ООО «Микрорайон №13» не имеет возможности выполнять свои обязательства по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома согласно условиям договора в связи с систематическим неисполнением собственниками обязательств по оплате за выполненные работы и оказанные услуги».

Это не первый и, судя по всему, не последний случай отказа управляющей компании от обслуживания ветшающих хрущевок. Весной этого года Центр Деловой Информации уже обращал внимание на существующую проблему (статья «Кому нужны псковские хрущевки»). Как изменилась ситуация за полгода, что ждет собственников бесхозных домов в ближайшее время и каковы перспективы псковских хрущевок в принципе? Читайте в нашей сегодняшней публикации.

Классика жанра: «Маяк»

«Маяком» псковичи называют дом, расположенный по адресу Рижский пр., 44. Когда-то он действительно был одним из ориентиров молодого Завеличья, сегодня это типичный представитель ветшающего не по дням, а по часам старого жилого фонда (через два года дом отпразднует 50-летний юбилей). Если он и сохранил сегодня какую-то долю своей «маяковости», то исключительно для управляющих компаний: история его неумелой борьбы с ООО «Микрорайон №13» могла бы войти в учебник для начинающих домоуправов, если бы у кого-нибудь появилось желание написать сей скорбный труд.

Почти инструкция по применению: дожидаемся подхода конечных сроков договора на управление домом, собираем собственников, объявляем о том, что все подорожало, предлагаем продлить договор, но с новыми цифрами в квитанциях, выслушиваем возражения жильцов. Ждем.

За это время жильцы полностью деморализуются, перессорятся, возможно, даже попытаются пойти в прокуратуру, ведь «управляйка» месяцами не мыла подъезды, не меняла лампочки... но не бойтесь - жильцы так и не придут к единому мнению. За три месяца до окончательного расторжения договора предлагаем на выбор три варианта управления: непосредственное (сами жильцы), ТСЖ или домоуправление. Ждем.

И то, и другое, и третье невозможно по определению, так как жильцы деморализованы и настроены исключительно отрицательно в отношении УК. Раз решение не принято - муниципалитет организует открытый аукцион по отбору управляющей организации.

Что же дальше?

Рассказывает главный бухгалтер ООО «Микрорайон №13» Ольга Самсонова: «Рижский, 44 был выставлен еще в декабре прошлого года на аукцион, в январе состоялся конкурсу, и по аукциону мы его взяли на обслуживание. У них теперь тариф очень высокий - 20.90 рублей за кв.метр (при среднем уровне 14-16 рублей - от ред.), хотя это хрущевка. Им этот тариф назначила администрация. Мы им предлагали добровольно перейти на новый тариф - он был бы ниже, но жильцы не согласились, пошли по аукциону, здесь они уже в принятии решения участия не принимали. В городе дома постоянно выставляются на аукцион - там тариф вообще фантастический, их никто не берет. УГХ периодически на планерках выдает нам списки... Нам тоже предлагают - но нам своего старого фонда хватает. Вам скажут - не хотите ли вы старую рваную юбку взять себе? Вы скажете, зачем она мне? Лучше новую! Желающих на Рижский, 44 не было. Они ходили в другие УК. Но можно биться за дом на Балтийской, на Михайловской, а за старые хрущевки никто биться не будет»...

Кстати, и диагностику газового оборудования (а она обязательна для всех домов старше 30 лет) жильцы Рижского, 44 должны будут за свой счет проводить - согласно новому договору управления, эти работы в тариф не заложены. Собственникам придет дополнительная квитанция - как это было и с заменой стояка. Ну и в качестве вишенки на тортике ЖКХ: новый договор дом подписал уже не с ООО «Микрорайон №13», а с ООО «Микрорайон №13 Плюс». В списке домов этой УК - сплошь «мятежные» хрущевки: Рижский, 52, 60, 62... Не исключено, что в ближайшее время такая же судьба ждет еще несколько домов - упомянутый нами в начале Рижский, 46 и Красноармейскую, 33.

Здесь бы и конец сказочке о «нехорошем» домоуправлении (ну как не вспомнить тут Булгакова и не выразить сожаление, что не дожил он до таких сюжетов), если бы не одно но. «Жильцы дома пишут жалобы, но Совет дома не выбирают, решение принять не могут. Я приходила - листочек отобрали, разорвали, папку ногами запинали. Больше я к ним не пойду. Зачем? Там даже наш работник живет, пробовали делать обход. Ей сказали, что раз в домоуправлении работает, значит, нет ей доверия. Сами ничего не делают и другим не дают. На общедомовые собрания приходят два-три человека. Советов домов нет. Мы людям говорим - это же ВАМ нужно, рекомендуем выбрать Совет, но никак. Подписываем договоры управления реестром, с каждым собственником по отдельности. Очень тяжело».

И здесь главбух со стажем Ольга Самсонова абсолютно права: во-первых, законодательство обязует жильцов создавать Советы домов, во-вторых, жалобами горю не поможешь. А вот как раз принимать решения, договариваться жильцы хрущевок и не могут. И таких примеров - масса. В том же «Маяке» две недели люди сидели без воды - потому что один из собственников отказывался дать доступ к стояку. «Сейчас люди делают ремонт, считают, что достаточно зашить все трубы. А если требуется ремонт - к ним никак не подобраться. Мы просим расшить, ответ один:  не хочу. Обращаемся в вышестоящие инстанции, в прокуратуру, в жилинспекцию, в судебные органы».

Есть дома адекватные, замечает главбух ООО «Микрорайон №13»: «Сами собираются, приходят, мы им помогаем оформить документы по капремонту, договариваемся. Народная 39 решили окна заменить, нашли фирму, мы оплатили фирме аванс. А здесь люди только жалуются. Вот надо им трубы заменить - нет чтобы найти подрядчика, подписать документы»…

Возьмите нас - мы хорошие!

Если по «Маяку» уже можно писать учебники, то судьба других завеличенских «хрущевок» пока не решена окончательно. С вопросом, что могут предпринять жильцы в сложившейся ситуации, мы обратились к Сергею Корсакову - советнику по вопросам ЖКХ заместителя губернатора Псковской области Александра Кузнецова (а в недавнем прошлом еще и советнику гендиректора регионального Фонда капитального ремонта).

«Нужно изначально смотреть, что написано в договоре управления, - подчеркивает специалист. - Если срок действия договора конечен и в договоре управления не указаны нормы, в соответствии с которыми одна из сторон за месяц или три должна уведомить вторую о желании расторгнуть данный договор, то договор продолжает действовать на тот же срок на тех же условиях. Но судя по всему, договор действительно заканчивается в феврале, о чем домоуправление и уведомило жильцов».

Для того чтобы делать какой-то выбор, собственникам необходимо выбрать Совет дома. Этого требует законодательство и здравый смысл. «Если они этого не делают - то органы МСУ должны принимать меры воздействия - хотя при чем здесь органы МСУ, я не знаю, - замечает Сергей Корсаков. - Допускаю ситуацию, когда хоть кто туда ходи - хоть губернатор со своим аппаратом, но собственники разойдутся по разным углам и ничего не скажут: «Мы вообще не соберемся и слушать вас не будем». Ответственности за то, что в доме отсутствует Совет, нет никакой».

После избрания Совета дома жильцам необходимо организовать общее собрание и решить: продолжать отношения с домоуправлением или обратиться в органы местного самоуправления с просьбой провести конкурс по выбору УК (это право собственников прописано в 162 статье ЖК).

Первый выбор сложен психологически, но возможен. С точки зрения Сергея Корсакова, управляющая компания, решившая расторгнуть договор, сама оказалась в заложниках сложной экономической ситуацией, и ее поведение - это не шантаж, а попытка диалога. «Город установил плату за содержание и ремонт - для муниципального жилья. УК чтобы не ходить в народ лишний раз, применяют эту ставку. Уже три года город не повышал размер платы, но жизнь подорожала. Вот и возникают такие ситуации. Допускаю, что в этих домах живут люди, у которых каждая копейка на счету. Но в случае, если расходы на коммуналку превышают 22% совокупного дохода семьи, можно обратиться в Центр жилищных субсидий на Вокзальной и получить поддержку со стороны государства».

Второй выбор - обращение в УГХ - также возможен, по мнению Сергея Корсакова. Даже в каком-то смысле предпочтителен. «Надо побеседовать с управлением городского хозяйства, - говорит наш собеседник. - Задать вопросы о том, сколько у нас УК, на каких условиях они работают, взять их реестр и объяснить причину обращения: мы хотим сами проявить инициативу в оставшееся время, поговорить с управляющими компаниями, посмотреть отзывы собственников домов, которые они обслуживают. И город пойдет на это, потому что организация конкурса - это дополнительные затраты. Это рынок, есть УК - к кому-то больше претензий, к кому-то - меньше».

«То, что цена не устраивает, - это обычное явление, - считает эксперт. - Что мы хотим за пять копеек? Собственники на повышение платы за ремонт идут крайне неохотно, и управляющей компании надо приложить максимум усилий для того, чтобы их убедить. Есть такой пример: Микрорайон №7. Здесь изменение размера платы в сторону повышения сыграло свою положительную роль. С собственниками работали, обосновывали тариф. Жильцам отказных хрущевок нужно прицениться и к тому, насколько хорошо УК выполняет свои обязанности, и к тому, сколько она за это берет. И обратиться в УК самостоятельно, сказать: «Возьмите нас, мы хорошие!».

В ожидании чуда

Последуют ли примеру «нехорошего» домоуправления другие управляющие компании Пскова, сказать сложно. Во-первых, подобные схемы применялись не только ООО «Микрорайон №13», но и ООО «Сервис», и ООО «ТЭЗ и ИС». Во-вторых, многие домоуправления сейчас приостановили процедуру перезаключения договоров, найдя компромисс с собственниками. «Шантажом, прямым подкупом или подделкой протоколов - сказать сложно, - отмечает другой наш эксперт, председатель Общественного Совета при Государственном комитете Псковской области по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Алексей Кириллов.

Что будет дальше с хрущевками? «Перспективы не очень, даже очень не очень, - считает Алексей. - Управляйкам они не очень интересны, так как площади не очень большие, а износ высок. Рентабельность на нуле. Второе: сами собственники пассивны и в большинстве случаев не хотят (не могут) заниматься управлением своим МКД. Хотя мы проводим обучение: в ближайшее время стартует проект «Новое ТСЖ», за счет средств областного гранта».

«Ждать капремонта? - продолжает Алексей, - но очередь до них дойдет не скоро. Сносить и строить новые дома тоже не вариант, слишком дешевая земля. Это не Москва или Санкт-Петербург. Теоретически остается вариант реконструкции (надстройки допэтажей и за счет продажи площадей ремонт инженерных сетей или с привлечением инвестора), но здесь опять же всё упирается в согласованность и желание собственников».

Наш эксперт приходит к выводу, что собственникам квартир в «хрущевках» остается только ждать чуда в виде... «Я даже не знаю чего - может быть, федеральной программы. Хотя слухи о закрытии Фонда реформировании ЖКХ убивают и эту надежду».

Вообще, история с «хрущевками» - показательный пример общей ситуации в ЖКХ Пскова. По данным опроса, проведенного Общественным советом в сентябре, рост тарифов и непрозрачность работы управляющих компаний, усугубляемая отсутствием взаимодействия с Советами домов, беспокоит сейчас горожан больше всего (61% и 53% соответственно). 48% псковичей тревожит неудовлетворительное состояние МКД (придомовой территории, капремонт), качеством коммунальных услуг обеспокоено 40% опрошенных. О проблемах с приборами учета (ОДН), бездействием уполномоченных органов власти и недостаточной квалификацией кадров ЖКХ высказались 18%, 8% и 5% соответственно. Что интересно, 28% принявших участие в опросе не смогли назвать ни одной проблемы.

***

У каждого дома своя история взаимоотношений с управляющей компанией. У одних - все только начинается, у других - взаимовыгодное сотрудничество... У некоторых - «все сложно».

Остается надеяться, что волна отказов домоуправлений не превратится в цунами, а собственники наконец-то почувствуют всю меру ответственности за свои дома. Что псковские хрущевки наконец-то обретут хозяев...

Елена Никитина

24.11.2016 09:48

Молод автор... Маяк - не потому что ориентир, а потому, что в этом доме находился продуктовый магазин с названием "Маяк"!

20

3

24.11.2016 10:09

Почитаешь статью и можно подумать, что УК №13 белая и пушистая. А они то по тарифам просто насильно навязывали домам услуги, которые им не нужны и периодичность тоже. И именно тем у кого есть Совет дома. Так что договорится с ними по хорошему очень сложно. УК знает какую прибыль она хочет и поэтому на меньший тариф чем 15 р за 1 м2 не соглашается, хотя и навялянных ею в этом тарифе услуг по уборке территории и мытью подъездов половину делать не будет. Абсолютно не согласно с автором статьи. Поговорил с людьми- страшими по домам и узнал бы о ситуации не по наслышке а из первоисточников. Аферизм УК №13 в городе известен всем, кроме автора статьи.

25

2

24.11.2016 10:23

УК №13 бездельники. Деньги берут, но ничего не делают.

15

1

24.11.2016 10:23

Выход прост, не хотите содержать эти дома в порядке, тогда снесите их, как в Москве, жильцам предоставьте новые квартиры, а на месте убогих хрущевок постройте образцы архитектуры.

28

2

24.11.2016 10:31

остается вариант реконструкции (надстройки допэтажей Страшно даже представить как над 50-ти летней "хрущебой" с износом 99%, с гнилой арматурой в панелях, готовых вот-вот рассыпаться,будут надстраивать этажи.

21

1

24.11.2016 11:08

Пока народ не осознает наконец всю суть понятия "частная собственность" так и будет ерундой заниматься!

1

0

24.11.2016 11:39

Корсаков, Кириллов - два щекастых некомпетентных чинуши. Закончился договор? Свободна управляйка, а не дом. Дом - он из ниоткуда не пришёл, чего не скажешь об управляйке. Вообще непонятно, как и кто выдал этой шараге лицензию, ведь имеющий глаза да увидит, что данный микрорайон всегда самый неухоженный, неприбранный А наглость руководства управляйки не имеет границ, на существование которых им, вроде бы, обязана указать Прокуратура, но, увы

10

0

24.11.2016 11:49

вот опять жильцы всем что-то должны. на работе работать, в магазине требовать сертификаты качества, дома детей воспитывать и учить, во дворе советы огранизовывать и управлять. и при этом кормить кучу нахлебников налогами и отчислениями. когда всё это закончится?

7

0

24.11.2016 11:51

На улице Мирной тариф повысили, а в подъездах надлежащей уборки как не было, так и нет!!!

1

0

24.11.2016 11:55

Читаю интервью Кириллова и понимаю, что человек вообще не по тематике вопроса говорит, какой он эксперт, не понятно. Чтобы контролировать управляющие организации должен быть сформирован актив многоквартирного дома из числа собственников помещений, думать о том, что создав совет многоквартирного дома, который будет все решать это абсурд, у каждого собственника, как у члена совета многоквартирного дома, права и обязанности равные по ЖК РФ. Чтобы начать контролировать управляющую организацию у собственников помещений два варианта: 1. собственникам помещений необходимо письменное заявление о предоставлении отчетов об оказанных услугах и проделанных работах за весь период обслуживания управляющей организацией многоквартирного дома, по Постановлению Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 управляющая организация отказать в этом не имеет права. С момента получения отчетов необходимо проанализировать и проверить в отчете написанные расходы на содержание и ремонт с фактическим состоянием, ведь может получится так, что в отчете написаны одни потраченные средства на содержание и ремонт многоквартирного дома, а по факту этих работ и не было. Ведь эти отчеты никто их надзорных органов не проверят, за исключением когда собственники соберут доказательную базу и обратятся к ним с просьбой провести проверку. 2. есть перечень документов, которые управляющая организация обязана исполнять: - договор управления многоквартирным домом - Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" - Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" - Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" - Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" - Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" - Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей" - Жилищный кодекс Российской Федерации - т.д. Если вышеуказанные документы (нормативно-правовые акты) управляющая организация нарушает или не исполнят, то необходимо периодически писать в государственную жилищную инспекцию Псковской области. У госжилинспекции сейчас полномочий очень, которые прописаны в ст. 20 ЖК РФ. По сказанной фразе Кириллова «Сносить и строить новые дома тоже не вариант, слишком дешевая земля.» видимо человек совсем потерялся или не достаточно осведомлен о стоимости земельного участка под многоквартирным домом. Чтобы снести многоквартирным дом и построить на земельном участке новый многоквартирный дом, сначала надо земельный участок приобрести, согласно Земельного кодекса Российской Федерации такой земельный участок приобретается на аукционе, а на нем стоимость может достигнуть и 10 млн. и более, аукцион всегда идет на повышение. По фразе Кириллова «Рентабельность на нуле», если бы была рентабельность на нуле, то управляющая организация не бралась бы управление и содержание многоквартирного дома. «Ждать капремонта? - продолжает Алексей, - но очередь до них дойдет не скоро.» опять Кириллов плохо читает Жилищный кодекс Российской Федерации. В соответствии с частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в доме по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, регионального оператора либо по собственной инициативе. Итог такой, все управляющие организации не первый год управляют многоквартирными домами, некоторые с введения ЖК РФ с 2005 года, все они ответственные за содержание и ремонт многоквартирных ремонт. Собственники исправно раньше платили и сейчас платят за содержание и ремонт жилья (общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме), а куда реально уходят их деньги на какой ремонт, тут необходимо разбираться надзорным органам. Не надо спихивать все проблемы на собственников квартир, для этого есть надзорные органы наделенные полномочиям законодательством.

6

0

Ася

25.11.2016 09:12

Собственики этих квартир - крестьяне 50 лет назад бросившие свои дома в деревнях и понаехавшие в Псков в поисках сладкой жизни! Разрулить тут можно очень просто: стариков пенсионеров отправить в дома престарелых, трудоспосбных отправить обратно на "малую родину" возраждать сельское хозяйство! Месяц на сборы! Дома эти ветхие разбить чтоб и следа не было и на их место посадить приличный парк зеленой зоны города!

1

9