Чек-лист по покупке земельного участка, чтобы не пожалеть о выборе

 

При выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли фактическое местоположение отображению границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен, предварительно заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

1. Приобретать земельный участок, границы которого не определены, крайне рискованно.

Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендует правообладателям узнавать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечивать уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера.

«Кроме того, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки в обороте не ограничены, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ рискованно, так как может оказаться, что на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки», – отметила эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Валентина Морозова.

Она добавила, что, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

2. В градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования.

Ограничения использования распространяются на все участки, находящиеся в собственности, арендованные и другие. Многие думают, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка. 

Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:

1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений;

2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка;

3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует, так как ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом. Кроме того, участок может попадать в зону с особыми условиями использования территорий.

Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, жилого дома.

3. Неточности в кадастровом плане

Частая неприятность, с которой приходится иметь дело при покупке земельного участка, это когда площадь или расположение земельного участка на местности не соответствует документам. Кроме того, границы соседних участков «накладываются» друг на друга. Такой земельный участок приобретать также не стоит, однако, если сделка уже состоялась, то придется решать вопрос по границам с соседями в досудебном, либо в случаях возникновения споров – в судебном порядке.

Поэтому перед покупкой земли необходимо убедиться проведено ли межевание и нанесены ли границы на кадастровую карту. Если выяснится, что земельный участок не межевался, то рекомендуем предложить продавцу провести межевание до сделки, либо в случае его отказа не совершать покупку.

4. Категория земли и Вид разрешённого использования земельного участка.

Это важные характеристики земельного участка. В выписке ЕГРН есть разделы, где указаны категория и вид разрешенного использования земельного участка. Категория накладывает определенные ограничения на пользование земельным участком. Лучший вариант вида разрешённого использования для строительства частного дома так и называется – «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), также подходит вид «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) – в данном случае помимо строительства жилого дома разрешается разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры (участок должен быть расположен на категории земли населённых пунктов).

Однако существуют виды разрешённого использования земельных участков, где жилые постройки возводить законодательно запрещено (например, «для ведения огородничества»). Также запрещено строительство жилого дома на землях категории сельскохозяйственного назначения. Поэтому важно приобретать участок под конкретные нужды.

5. Наличие обременений и ограничений земельного участка.

Узнать о зарегистрированных ограничениях (ограничение прав пользования, наличие сервитутов и других) возможно заказав выписку из ЕГРН.

6. Проверить продавца.

Договор купли-продажи имеет право подписывать только собственник объекта недвижимости или доверенное лицо, действующее по нотариально оформленной доверенности. Если сделку оформляет собственник, его данные должны содержаться в выписке ЕГРН, которую желательно заказать как можно ближе к сделке. Хотя выписку из ЕГРН должен заказать продавец, также советуем заказать ее покупателю, для подтверждения и проверки необходимых сведений о приобретаемом объекте.

7. Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие супруга(-ги) на продажу земельного участка. Исключение, если земельный участок получен на основании дарения, либо в порядке наследования.

Напоминаем, что Кадастровая палата по Псковской области оказывает услуги по предоставлению аналитической информации, полученной на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Оплата услуг, оказываемых Кадастровой палатой, осуществляется в безналичном порядке на лицевой счет филиала, реквизиты размещены в сети интернет по адресу: https://kadastr.ru/, также реквизиты могут быть направлены на электронный адрес заказчика.

Для заключения договора на оказание платных услуг необходимо обратиться в отдел правового и кадрового обеспечения филиала по адресу: г. Псков, ул. Рабочая, д. 11, предварительно позвонив по тел. 8(8112) 649-301, добавочный 2120, для получения подробной информации.