Мы работаем на «послевкусие» - президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко

Центр Деловой Информации продолжает публикацию серии интервью с руководителями ведущих предприятий области в рамках проекта «Капитаны псковского бизнеса». Оценка экономической ситуации, сложившейся на Псковщине, бизнес-прогнозы, рецепты успеха - все это и многое другое наши читатели могут узнать из первых уст.

Встреча с человеком, который увлечен своим делом, разбирается во всех хитросплетениях и тонкостях профессии и способен интересно рассказать об этом - большая редкость сегодня, и следовательно, удача. Президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко с таким энтузиазмом говорит о своем бизнесе, что волей-неволей задумаешься по Маяковскому: «я б в риэлторы пошел, пусть меня научат». Впрочем, обо всем по порядку...

Как все начиналось

- Роман Владимирович, не знаю, что сложнее – добиться успехов в бизнесе или получить положительные эпитеты в комментариях читателей Псковской Ленты Новостей. Вам удалось и то, и другое. Интернет-пользователи отзываются о вас как о «грамотном менеджере». Как получилось добиться такой репутации, какое у вас образование?

- Специально ничего я не добивался, так сложилось, я просто ответственно выполнял свою работу. Как говорят,  «что выросло – то выросло». Что касается образования, то у меня их три. Я закончил индустриальный техникум по специальности «техник-технолог инструментального производства». Потом получил высшее образование «инженера-механика» в Санкт-Петербургском политехническом университете. Позже к этим двум учебным заведениям добавился Чикагский институт инвестиций в коммерческую недвижимость (CCIM).

- Как из технической специальности пришли в бизнес? Какую роль в этом сыграл Ян Лузин? Пригодилось ли вам ваше образование?

- В коммерцию я пришел в 1998 году. Тогда я стал менеджером по недвижимости в агентстве УНО, согласившись на предложение, которое поступило от Яна Лузина, моего одноклассника, сокурсника, друга.

Когда из агентства недвижимости «УНО» возник строительный холдинг «ПИК», я стал заниматься в нем вопросами девелопмента недвижимости: сопровождал проекты от идеи до воплощения. Первым объектом, построенным под моим руководством, стал ТД «Пассаж» в 2001 году. Когда мы начинали, в штате было мало сотрудников, поэтому я был и за технадзор, и за руководителя, и за начальника службы заказчика. Следующий проект дал мне опыт строительства жилой недвижимости. Я имею в виду жилой дом «Вертикаль» на Юбилейной, 91а.

После были торговые комплексы «Максимус» и «ПИК 60». Первый создавался на базе полуразрушенного завода «Псковмаш», восстановление происходило в три этапа – сначала сделали два первых этажа, потом – третий этаж и затем пристройку. Площадь комплекса составила порядка 14000 кв.м. Примерно столько же занимает «ПИК 60», который сдали в эксплуатацию в 2008 году.

В марте 2007 года я был избран депутатом Псковской городской Думы 4-го созыва. Но пятилетний срок не отработал, так как в 2009 году перешел на должность руководителя Псковских теплосетей. Предприятие досталось с долгами, устаревшей системой менеджмента. С мая 2009 - декабрь 2009 года удалось завершить внедрение электронной системы документооборота (сейчас, кстати, вновь не практикуемую в ПТС), впервые за долгие годы удалось получить паспорт готовности к отопительному сезону, полностью рассчитаться с долгами и даже зафиксировать прибыль по итогам года.

Зимой 2009 года был приглашен на работу  заместителем главы администрации города, курировал ЖКХ, в том числе деятельность муниципальных предприятий. Но 10.10.10 написал заявление на увольнение по собственному желанию на имя Петра Слепченко, который был в то время главой администрации города. Сделал это сознательно. Я благодарен этой работе, она стала для меня своеобразным университетом, в котором было интересно учиться и где я приобрел колоссальный практический опыт. Но работа отнимала все свободное время, работать приходилось по 12 часов, семью не видел. Ушел в так называемый «дауншифтинг» (это когда большинство времени посвящено себе и семье). В настоящее время я являюсь соучредителем агентства недвижимости «Авентин-Псков. Центр недвижимости»», отвечаю за стратегию развития компании, а также избран президентом Псковской Гильдии Риэлторов (далее – ПГР. Ред.).

С Яном Лузиным моя бизнес-карьера была связана достаточно долгое время, но на данный момент новых совместных проектов у нас нет.

- За десять лет вы успели сменить несколько видов деятельности. Что вам больше по душе – недвижимость, строительство, административная работа?

- Я не начинаю заниматься делом без четкого стремления. Всегда работаю от души, с удовольствием. Так что выбрать что-то одно – тяжело. Везде есть свои плюсы и минусы. Считаю, что наибольшую пользу обществу приносил, когда занимался строительством, девелопментом. Ведь строительство – это путь к прогрессу, росту. Сейчас пытаюсь вернуться на эту стезю в «Авентине»: несколько проектов находятся в данный момент на стадии проработки.

О профессии и имидже

- Чем вы занимаетесь как президент ПГР?

- Организацией цивилизованного взаимодействия между участниками рынка недвижимости, а их достаточно много. Это СМИ, органы власти, профессионалы на рынке недвижимости, строители, клиенты. Вырабатываем единые правила и критерии работы. Население нуждается в верной информации о риэлторской деятельности, поэтому часто контактируем со СМИ, публикуем свои статьи, в которых разъясняются спорные вопросы рынка недвижимости.

Цели президента четко прописаны в Уставе нашей организации. Если все участники рынка недвижимости начнут работать в цивилизованных условиях по единым стандартам, - моя миссия будет достигнута. Псковские агентства недвижимости рано или поздно придут в ПГР, а после – станут членами СРО.

- То есть в недвижимости в ближайшем времени начнет действовать такая же система, как и в строительстве? Многие критики высказывали мнение, что с отказом от лицензирования российские строители потеряли всякую ответственность за то, что они делают… Не грозит ли это и рынку недвижимости?

- На прошедшем в мае XV Всероссийском конгрессе по недвижимости прозвучали ответы на эти опасения. Первое. Во всем мире работают с системой саморегулирования. Профессионалы должны и могут регулировать ситуацию на рынке. Вспомните историю – многочисленные гильдии по специальностям успешно работали в средневековой Европе. Второе. Качество услуг зависит от тех, кто этим занимается, а не от того, кто их контролирует. Есть достаточно много механизмов, с помощью которых деятельность членов СРО может регулироваться: внутреннее лицензирование, страхование ответственности рисков, отзывы клиентов и коллег.

Критериев очень много. Надеемся, что в скором времени вопросы будут разрешены принятием  закона о риэлторской деятельности.

- Когда планируется подписание закона?

- Если бы мы знали – были бы счастливы. На рассмотрение в Думу он пока не поступал. Этот закон решил бы массу вопросов. Ведь вопрос недвижимости – один из самых важных для людей. И профессия риэлтора является социально значимой. Мы, можно сказать,  работаем в социальном секторе бизнеса, защищаем людей. Будучи крупной компанией, мы можем себе позволить, в частности, льготное обслуживание социально незащищенных групп граждан.

- Тем не менее в обществе сложился, скорее, негативный образ агента по недвижимости как человека, не совсем честного на руку…

- К сожалению, сложился. Но это пережитки прошлого, которые сегодня не соответствует истинному положению вещей. Еще в 2006 году понятие «риэлтор» было запатентовано Российской гильдией риэлторов. «Черные» маклеры не имеют права называть себя риэлторами. Все риэлторы проходят аттестацию и аккредитацию, все имеют соответствующие удостоверения, в которых указано название организации, специальность. Кроме того, всегда можно позвонить в исполком ПГР и уточнить, действительно ли ваш такой-то человек есть в списках риэлторов. Дорога в некоммерческое партнерство открыта для всех, в том числе иногородних и иностранных партнеров. Мы планируем вести эту работу, в частности, с Латвией.

- В настоящее время в Пскове порядка 20 агентств недвижимости, множество частных предпринимателей не поддается подсчету. Сколько из них являются членами ПГР и каково ваше отношение к тем, кто не вступил в некоммерческое партнерство?

- Среди членов ПГР есть и агентства, и ИП. В составе партнерства зарегистрировано  13 членов.  Работа по привлечению остальных агентств идет, некоторые уже приглашены. Решение о приеме в состав принимается на общем собрании членов Гильдии. Заявление может написать любой, но мы не принимаем организации, которые работают меньше года. У членов гильдии должен быть опыт работы на рынке.

Мы не призваны критиковать тех, кто не является членами Гильдии. Скажем так: мы не имеем о них информации – ни плохой, ни хорошей. Часто бывает, что агент покупает место в агентстве , не входящим в ПГР, (грубо говоря, стол и стул), и весь доход берет себе. Получается, что компания не несет за него никакой ответственности. Как работают индивидуальные маклеры? Не знает никто.

- Насколько остра сейчас конкуренция на рынке недвижимости в Пскове?

- Риэлторы не конкурируют между собой. Они борются за тот сегмент рынка, где люди сами договариваются друг с другом. Поясню. Например, в газете «Из рук в руки» все объявления от риэлторов и агентов помечаются знаком треугольника. У читающего газету может создаться впечатление, что там одни «треугольные» объявления. В действительности сделки, заключенные при участии риэлторов, - это лишь 40% общего объема рынка.

Риэлтор помогает клиенту получить общую картину рынка недвижимости и способствует тем самым наиболее эффективному формированию спроса на жилье для продавца. Представьте себе: вы идете покупать, допустим, плащ. Вы же обойдете по возможности несколько магазинов, чтобы составить представление о моделях, ценах. А покупка недвижимости гораздо серьезнее. Здесь нужны экономические, юридические знания, понимание основ психологии в части умения вести переговоры, торговаться. Кроме того, необходимо знание рынка, его «подводных камней». Например, многих пугают квартиры «с историей». Что сделает обыватель? Купит и потом будет сокрушаться и ходить по судам. Риэлтор же может предложить в случае сомнений так называемое страхование «титула», которое защитит от претензий третьих лиц. Взнос небольшой – до 5000 рублей, но при возникновении проблем вы получите страховую компенсацию сопоставимую со стоимостью квартиры. Кстати, во многих странах Запада «страхование титула» - обязательная процедура.

Таким образом, экономить на риэлторе вы можете, но при этом вы попадаете в зону риска. Может, стоит доверить дело профессионалам?

- В том-то и дело, что люди не доверяют специалистам по недвижимости. Причин тому много, в частности, низкий профессионализм некоторых представителей профессии.

- Имидж профессии не очень высок, но мы делаем все для изменения ситуации. Специальных учебных заведений, где учили бы «на риэлтора», сейчас нет, но есть учреждения, которые готовят специалистов, аккредитованных федеральным учебным центром. Обучающиеся проходят курсы, сдают экзамены.

Я считаю, что профессия риэлтора очень перспективна и, пользуясь случаем, хотел бы пригласить к нам тех, кто хотел бы попробовать себя в этом деле. Набор у нас непрекращающийся. Придет к нам еще 50 людей, которые хотят учиться и работать, - возьмем всех.

Все то передовое, что есть в мире, рано или поздно придет к нам. На Западе профессия риэлтора очень престижна. Там существует даже возрастной ценз: не берут людей младше 30 лет. Потому что недвижимость – это серьезно, клиенты не доверяют молодым и очень верят рекомендациям. Отзывы клиентов и у нас имеют крайне важное значение в бизнесе, связанном с недвижимостью.

Мы работаем на «послевкусие», не забываем клиентов, результат радует: количество повторных обращений или обращений по рекомендации в нашем агентстве составляет до 50%.

- Сколько сейчас сотрудников находится под вашим руководством в «Авентине»?

- Около пятидесяти. Это очень много для Пскова. Но им всегда есть чем заниматься. В мирное время рынок недвижимости – вечная тема.

В настоящий момент мы закрываем все направления рынка – и ипотеку (у нас заключены договоры с 7 банками), и новое жилье, и загородную недвижимость, и коммерческую. Наш основной плюс – комплексное качественное предоставление услуг. Мы имеем дело с достаточным объемом продаж. В среднем у каждого риэлтора в месяц регистрируется около двух сделок. Но в общем и целом бизнес в сфере недвижимости низко рентабелен, как и любая другая сфера, относящаяся к услугам.

- Между прочим, вы успели поработать еще в одном направлении сферы услуг – предоставление услуг ЖКХ. Как вы считаете, возможен ли перевод на рыночные рельсы этой сферы?

- Да, и поставьте три восклицательных знака, - возможен и необходим!!! ЖКХ можно поднять лишь за счет частно-государственных партнерств, концессий. За этим будущее. Если вопрос решится по-другому, нас ждет крах. Государство не может нести на своих плечах весь этот груз.  Когда я работал в системе ЖКХ, планов у меня было много, но человек предполагает одно, а жизнь складывается иначе…

Псковские особенности рынка недвижимости

- Давайте вернемся к близкой вам сегодня теме недвижимости. В чем, с вашей точки зрения, специфика псковского рынка недвижимости в отличие от, скажем, рынка Санкт-Петербурга?

- Прежде всего, у нас не очень большое предложение. За последние несколько лет значительно сократилось количество квартир, которые выставляют на продажу. В городе отсутствует квартальная застройка, единственное место, где сейчас ведется квартальное строительство, – 12 микрорайон. И перспектив  сегодня никаких нет, может быть, что-то изменится в будущем. В больших городах – огромный спектр предложений. Мы  же загнаны в узкие рамки.

Кроме того, Псков – город бюджетников. Здесь достаточно много людей, которые получают жилье по госпрограммам, в том числе военнослужащие, дети-сироты, пенсионеры, молодые семьи и т.д. В посткризисные годы отмечался определенный всплеск на рынке недвижимости – по причине притока финансирования. В значительной степени этот факт «подогрел» рынок, в том числе и в плане цен. Квартиры подраскупили…

- Среди псковичей есть люди, которые сознательно обращаются в агентство недвижимости, желая инвестировать свои накопления в жилье? Дайте совет: в какую недвижимость лучше вкладываться?

- Да, есть грамотные люди, прозорливые, жалко, что их не много. Потому что недвижимость – это выгодное вложение денег. На что хватает средств, то и надо покупать. По степени ликвидности лидируют однокомнатные квартиры, затем следуют 2-3-комнатные. Выгодным вложением являются новостройки. Но самой высокодоходной инвестицией остается коммерческая недвижимость.

Вкладываться можно и в загородную недвижимость, но здесь можно столкнуться с определенными проблемами, специфическими для псковского рынка. У нас почти полностью отсутствует масштабное предложение по индивидуальному жилищному строительству. Это то, что развивается в крупных городах, том же Санкт-Петербурге. Там люди давно почувствовали необходимость в экологически чистой атмосфере, обособленной жизни. В Пскове такие застройки – явление эпизодическое, к тому же в таких проектах отсутствуют объекты соцкультбыта. За аспирином приходится ехать в город. В регионах, где девелоперам дают «зеленый свет» таких предложений достаточно.

- С чем вы связываете слабое развитие этого популярного сектора недвижимости у нас?

- Нам не хватает специалистов, которые бы могли взять на себя ответственность за проекты. Во главу угла ставят экономику, а о людях думают в последнюю очередь. Кстати, в свое время я даже диссертацию думал написать – о пространственном развитии территорий, но как-то пока не сложилось…

У нас нет нормального отношения к инвесторам, что и обуславливает дефицит жилья. В городах, где промышленное производство как таковое отсутствует или находится в зачаточном состоянии (имею в виду Псков), жизненно необходимо иметь набор предложений по инвестиционным площадкам. Ты придешь с заявлением, но тебе ничего не смогут предложить. А, например, в Польше или Чехии (да и в любой другой стране Европы) в любом муниципалитете есть брошюра – с краткой информацией о городе, достопримечательностях, но самое главное – с  перечнем инвестиционных площадок, описанием их особенностей, в том числе подробностями инженерной подготовки. В результате инвестор видит все достоинства и недостатки площадки, заключает инвестиционный договор. Все в выигрыше – и муниципалитет, и инвестор. А у нас… Не берусь анализировать причины, но факт есть факт: инвесторам крайне трудно вести бизнес.

Но несмотря на трудности, недвижимость, девелопмент, инвестиционная деятельность  – это мое любимое дело.

Елена Никитина