10 лет после дефолта. Изменения на рынке недвижимости

Прошло десять лет после дефолта… Все-таки быстро летит время. Целое  десятилетие позади. Еще совсем недавно мы были в шоке, не зная, чего ждать и чем закончится кризис 1998 года. Как отразился он на псковском рынке недвижимости, и что изменилось с тех пор? Десять лет – вполне достаточное время для анализа. А значит, можно сделать кое-какие выводы. Сразу заметим, это не научное исследование. Поэтому его выводы могут быть спорными. Нас в большей степени интересовала динамика цен, однако их разброс в отдельные годы был весьма существенен. А в условиях дефицита жилья продавец мог выставить цену выше рыночной и, что характерно, найти покупателя. Еще один интересный момент, постепенно кирпичное домостроение вытесняется каркасно-монолитным, что также вносит корректировки в цены на рынке. Тем не мене, несмотря на возможные погрешности, основные тенденции все же возможно проследить. Что мы и попытаемся сделать. Если у вас есть иные соображения или более интересные данные, присылайте их в редакцию, и мы их с удовольствием опубликуем.

Фактор дефолта

Припомнить события десятилетней давности в разрезе тенденций рынка недвижимости Пскова, к тому же  в точности и в деталях вряд ли уже кто сможет. За исключением тех, кто накануне августа 1998 пытался решить свой жилищный вопрос и потому вникал в тенденции рынка. Либо тех, кто, имея доллары, резко взлетевшие по отношению к рублю, искали в начале осени удобное время для вложения их в недвижимость. Поскольку я не отношу себя ни к одной из этих категорий, воспользуюсь статистическими данными (см. Таблицу 1).

Таблица 1.  "Ввод в действие жилых домов по Псковской области за январь-июнь 1998 года"

Источник: Псковстат.

Цифры интересны не только с точки зрения цены квадратного метра, но и как показатель объемов строительства. Добавим, почти половина вводимого  жилья  приходится  на частную форму  собственности. После дефолта цены на недвижимость в резко подорожавших долларах заметно подешевели – их счастливые обладатели могли попытаться вместо одной приобрести аж 2 квартиры. Чего не скажешь о рублях. Ведь цены в рублях естественно стали выше. А потому квартиры для обладателей рублей стали менее доступными, что провоцировало дальнейшее снижение цен в долларах, излюбленном инструменте расчета того времени. «К концу II квартала 1999 года из-за снижения покупательской  способности населения цены на рынке жилья снизились по сравнению с предыдущим кварталом на квартиры существующего жилого фонда - на 13,1  процента.  Более  всего подешевели квартиры в домах низкого качества – на 21,2 процента, жилье улучшенной планировки - на 10,8, типовые квартиры - на 7,6 процента», - читаю в материалах Псковстата. Интересно, что цен на новое жилье снижение коснулось в меньшей степени (Таблица 2). Вероятно, сыграл фактор привязки ценообразования к стоимости стройматериалов (при продаже квартир  на нулевом цикле строительные компании сразу закупали на них стройматериалы, которые использовались для возведения дома) и тот факт, что после дефолта стоимость жилья на вторичном рынке в долларах подешевела в меньшей степени. Возможно, свою роль сыграл психологический фактор. Ведь трудно согласиться продать свою квартиру дешевле, чем это можно было сделать всего лишь пару месяцев назад.   

Таблица 2. "Средние цены на рынке жилья по состоянию на 25 июня 1999 года"

     * новое  жилье,  собственность  государства и частных инвесторов, принимавших участие в строительстве этого жилья

     ** квартиры,  собственниками которых являются физические и юридические лица

Источник: Псковстат

Как бы то ни было, рынок постепенно отошел от стресса и стал ориентироваться на соотношение между спросом и предложением жилья. Поскольку доходы жителей стали постепенно расти, что в некоторой степени провоцировало и рост инфляции, цены на квартиры должны были также развернуться в сторону роста. Посмотрим на прайсы риэлтерских компаний. Они способны дать весьма интересную информацию. Прежде всего, о величине и динамике предложения жилья на рынке. В начале двух тысячных оно, можно сказать, сравнительно велико и в конце 2002 года даже превышает спрос. Интересно и то, что цены на кирпичное и панельное жилье в конце 2002 года практически сравнялись. Цены демонстрируют плавный рост, растет и доплата при обмене квартиры меньшей  площади на жилье большей площади.

Местная специфика

Есть и специфический фактор, влияние которого отмечают риэлтеры. Речь идет об использовании сертификатов при приобретении недвижимости. Если учесть что Псковская область – это регион силовых структур, то в условиях относительно невысоких в то время темпов строительства, этот фактор весьма заметен. Он расширяет спрос, что в свою очередь способствует росту цен при прочих равных условиях. Если предположить, что рост обналичивания сертификатов приходится на 2003-2004 годы, а затем принимаются всем известные изменения в законодательстве, повлиявшие на временное сокращение предложения нового жилья на рынке, то избыточное предложение предшествующего периода постепенно реализуется. И в 2005 году на рынке начинают наблюдаться первые признаки дефицита предложения жилья. Это хорошо читается в прайсах агентств недвижимости. Количество предлагаемых квартир в Пскове заметно сокращается. Все больше предлагается квартир в пригородах. Но если, к примеру, в Москве рост предложения и спроса квартир в ближнем и дальнем Подмосковье в этот период связан в большей степени с дороговизной и потому недоступностью для многих покупателей квартир в столице, то предложение жилья в пригородах Пскова связано в большей степени не с ценами, а с обострением дефицита жилья как такового в областном центре. 

Еще одна интересная деталь, уже в  2006 году в объявлениях  все более часто цены даются в рублях. Значит что-то происходит с долларом, мелькнула первая мысль. Кстати, сейчас все цены в прайсах даются в рублях, что, полагаю, связано в первую очередь не с ослаблением американской валюты, а с российским законодательством, обязавшим это делать. Что кстати очень удобно для покупателя, не секрет, что внутренние курсы валют в разных агентствах отличались, что усложняло расчет и анализ выгодности сделки для покупателя жилья.

Источник: прайсы агентства недвижимости «Фабрициуса 3».

Примечание: поскольку в отдельные годы разброс цен велик, в 2006 году предложение ограничено, цена на конкретную квартиру может существенно отличаться от приводимых показателей.

Как известно, все относительно. Соответственно, можно сказать, что в определенной степени повезло обладателем невысоко ликвидного жилья. В условиях равенства спроса и предложения продать таковые достаточно сложно. Когда же каждую квартиру буквально сметают на рынке, продать, к примеру, четырехкомнатную хрущевку становится проще. На ситуацию реагируют наиболее рыночно ориентированные строительные компании. Это выражается в строительстве так называемых квартир-студий. В них совмещается кухня и комната, что позволяет резко сократить саму площадь квартиры, соответственно построить больше при том же количестве планируемых к вводу квадратных метров. Кстати и продать квадратный метр в студии можно дороже. Интересно, что и в последующие годы рынок демонстрирует устойчивый рост.

В качестве основных причин для роста стоимости квадратного метра, на наш взгляд, выступает недостаточное количество квартир в продаже на рынке. Другими словами, само число квартир относительно невелико. Интересно, что в Пскове в 2007 году общая площадь построенных  жилых домов составила всего  79,6 тыс. кв. метров, что на 6,8 процента меньше, чем в 2006 году. Вероятно сказался дефицит площадок в предшествующий период.  Кроме того, если взять больший интервал времени, становится видно, что жилой фонд Пскова остается примерно на одинаковом уровне (см. Таблицу 3). И это при том, что спрос на него предъявляют не только псковичи, но и жители северных регионов России, приезжающие сюда на постоянное место жительства, а также столичные жители, желающие инвестировать в объекты недвижимости, цены на которые в регионах заметно  ниже столичных.

Таблица 3. Жилищный фонд

(на конец года, общая площадь жилых помещений, тыс. кв. метров)

	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2007 в %  к2000
Псковская область	18124	18191	18263	18324	18406	18471	18569	18604	102,6
городская местность	10278	10335	10419	10524	10610	10663	10766	10780	104,9
сельская местность	7846	7856	7844	7800	7796	7808	7803	7824	99,7

Источник: Жилищный фонд Псковской области. Аналитическая записка. Росстат. Псков, 2008. С.2.

Другая причина состоит в росте цен на стройматериалы. Рост оплаты труда в региональной экономике вряд ли можно отнести к существенным факторам, определяющим себестоимость квадратного метра – не секрет, что строительная отрасль достаточно активно использует труд гастрбайтеров. Ипотечные кредиты еще недостаточно сильно распространены вследствие высокой инфляции, а потому дороговизны денег в России. Соответственно их выдача также не могла оказать определяющего воздействия на рост цен.

Давление рынка

Несомненно, рынок оказывает воздействие на все аспекты строительной отрасли. Постепенно кирпичное домостроение вытесняется (по объемам) каркасно-монолитным домостроением. Последнее характеризуется более дешевой себестоимостью, быстротой возведения и относительной свободой планировки. Можно сказать, что это общероссийская тенденция.

Меняются и технологии в панельном домостроении. Согласитесь, что новые дома, возводимые домостроительным комбинатом, смотрятся довольно симпатичными вследствие применения различных оттенков при окраске домов.

Ценовой фактор определил рост спроса на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Заметьте, что таковых подавляющее большинство в новом микрорайоне за ул. Кузбасской дивизии (п. Родина).

А теперь самое интересное. Вспоминаю слова моего приятеля, что купил квартиру как раз накануне дефолта. «Если бы я немного подождал», - мог бы купить ее в 2 раза дешевле, с досадой говорил он. Время лечит и все расставляет по своим местам. Спустя десять лет с момента дефолта, можно сказать, что цены на недвижимость не только существенно возросли, но и перепрыгнули уровень до дефолта. Даже если скорректировать их на укрепление курса российского рубля.

Если взять, к примеру, стоимость одного квадратного метра общей площади за январь-июнь 1998 как 2089 руб. (что дает нам статистика) и сопоставить их с современными ценами (их мы также берем из статистических данных, см. Таблицу 4) выгода приобретателя недвижимости налицо.

Таблица 4. «Средние цены и индексы цен на рынке жилья

по Псковской области за II квартал 2008 года»

Источник: Псковстат.

Возьмем совсем простой пример, вы помните период, когда цена однокомнатной квартиры в панельном доме  была сопоставима с ценой автовазовской «десятки»? Очевидно, что пересиливший желание обзавестись своим собственным автомобилем в пользу приобретения жилья теперь при его продаже может приобрести пятерку таких автомобилей. Даже при самых простых подсчетах становится видно – десять лет дало не менее чем десятикратный рост цен. И даже если опустить фактор сезонности и колебания внутри анализируемого периода, становится очевидным – выиграли все покупатели (или инвесторы) вне зависимости от времени входа на рынок. Даст ли такую возможность рынок псковской недвижимости в будущем – интересная тема для будущих исследований.

Максим Голиков, кандидат экономических наук.

Источник: «МК» в Пскове и Великих Луках», приложение «МК Недвижимость в Пскове».