Во что превратится ипотека в 2008 году

Что русскому хорошо, то американцу смерть – эта поговорка, скорее всего, наглядно реализуется в 2008 году на контрасте рынков ипотеки. В России прогнозируют рост этого рынка и всевозможное его развитие, а Америка будет «разгребать» последствия ипотечного обвала и кризиса ликвидности.

Кризис ликвидности, который единогласно был назван опрошенными журналом «Собственник» экспертами главным событием-2007, продолжит влиять как на мировой, так и на российский рынок и в 2008 году. Но если на американском рынке прогнозы разнятся от совсем негативных (падение объемов кредитования и цен на недвижимость) до просто негативных (стагнация), то на российском рынке речь все же идет о росте, возможно, с некоторым замедлением.

«В 2008 году рост немного замедлится. Причина в том, что в экономике России в течение последнего полугодия появился целый ряд сдерживающих факторов», – считает генеральный директор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов. «Объемы выданных кредитов будут продолжать расти, но не так быстро, как в 2007 году, процентные ставки, несколько выросшие во втором полугодии 2007, скорее всего, останутся на том же уровне», – прогнозирует Дмитрий Балковский, генеральный директор ипотечной брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования».

Метаморфоза ставок

Россия последние несколько лет активно билась за снижение ставок по ипотеке и весьма успешно. Однако победа и снижение ставки до 10% оказались весьма кратковременными, продержавшись лето и начало осени 2007 года. Далее ставки поползли вверх, и причины этого навязли у всех на зубах (удорожание иностранных ресурсов для российских банков из-за мирового финансового кризиса). Увы, эксперты не дают оптимистичных прогнозов по поводу ставок.

«Одним из самых негативных его последствий станет рост ставок и ужесточение требований к заемщикам», – считает Василий Белов. Дмитрий Балковский поддерживает это мнение, считая, что для падения ставок пока нет оснований. По прогнозам «Фосборн Хоум», в течение первого полугодия 2008 года ставки вырастут на 0,1%.

Конкретику вносит управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович, которая говорит о том, что в 2008 году среднерыночные ставки на ипотечные кредиты вырастут на 0,5-1,5% – до 13-14% в рублях. «К этому приведет и ужесточение с 2008 года стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Изменения следующие: первоначальный взнос вырастет с 10% до 20%, сумма кредита – до 1,5 млн руб., а заемщики станут подвергаться более тщательной проверке, и в случае непрозрачности доходов у них будет крайне мало шансов на получение денег», – дает она обоснование для такого прогноза.

Василий Белов предполагает, что по мере стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России. Однако, по всей вероятности, это произойдет не раньше, чем во второй половине 2008 года, поскольку в начале нового года западные аналитики прогнозируют очередную волну ипотечного кризиса на Западе. Таким образом, на мировом и российском рынках  будет наблюдаться общий рост рублевых и долларовых ставок, особенно в начале года, однако есть и более приятные прогнозы.

Метаморфоза рынка

Ипотеку в России в предыдущие годы сдерживали именно высокие ставки, считали многие эксперты. И если они вернутся на рынок, то, кажется, никакого роста для объемов ипотечного кредитования нет. Однако эксперты полны оптимизма. Василий Белов прогнозирует: «Предположительно в новом году будет выдано ипотечных кредитов на 752 млрд. рублей. Это в 1,4 раза больше, чем в 2007 году. При этом продолжится тенденция роста цен на недвижимость – на 5-7% за полгода». Кжиштоф Новачевский, директор департамента ипотечного кредитования ЗАО «ДжиИ Мани Банк», считает, что тенденцией 2008 года станет продвижение ипотеки в регионы. Хотя, возможно, объем выданных там кредитов останется на уровне уходящего года, поскольку банки будут тщательно подходить к выдаче ипотечных займов клиентам с «серым» доходом. Он добавляет, что «помимо консолидации рынка – процесса, который уже начался, – будет происходить и его поляризация: многие игроки сделают ставку на работу с прайм-сегментом; останутся и банки, работающие с саб-праймом. Так уже было в Западной и Центральной Европе, логично, что этот этап проходит и российский рынок». С ним согласен Дмитрий Балковский: «Рост выдачи кредитов будет происходить в тех регионах, где уровень цен на жилье не показывает такой сильной динамики, как в Петербурге, Москве, хотя таких не много». Василий Белов же, наоборот, ожидает роста ипотечного рынка, как и в прежние годы, в первую очередь в Москве и других городах-миллионниках, где развивается рынок недвижимости и растут доходы населения.

Метаморфоза роста

Что будет основным фактором роста? Михаил Романов, руководитель ипотечного центра компании МГСН, отмечает, что на рынке недвижимости сейчас остались преимущественно добросовестные покупатели, то есть кто покупает жилье для себя. «Естественно, эти люди нуждаются в ипотечном кредитовании, и мы наблюдаем рост удельного роста ипотеки, потому что этим людям нужны деньги, в отличие от инвестора, который приходит со своими деньгами, которые ему надо где-то разместить, и ипотека ему ни к чему».

Еще один традиционный фактор, заставляющий покупать в кредит, – рост цен на недвижимость, считают эксперты, который, по прогнозам, составит от 5 до 15%, и это позволит покупателям спокойно  выбирать недвижимость для покупки по ипотеке. Не последнюю роль сыграет, видимо, более активное предложение новостроек в кредит, несмотря на то что рынок новостроек для банков является высокорискованным. С одной стороны, требования банков ужесточаются, а с другой стороны, активно идет процесс сотрудничества и аккредитации определенных новостроек при банках и продвижение их на рынке.

Михаил Романов прогнозирует, что доля покупок по ипотеке в будущем году будет сильно варьироваться в зависимости от класса жилья. «В категории де люкс и люкс доля ипотечных кредитов невелика: сделки совершают люди состоятельные, которые платят всю сумму сразу. В бизнес-классе доля увеличивается до 15-20% от рынка. В эконом-сегменте мы уже наблюдаем увеличение покупок новостроек до 50-70% в зависимости от объекта». Он прогнозирует еще большее увеличение покупок по ипотеке именно в эконом-сегменте и относительно незначительный рост в бизнес-классе.

Кжиштоф Новачевский дает вполне радужный прогноз для российского рынка в целом на среднесрочную перспективу: «Ипотека будет доступна все более широким слоям населения, хотя этот процесс будет проходить медленно. Сложно прогнозировать, как изменятся ставки, поскольку их величина определяется многими факторами, в том числе и не зависящими от банков. Однако есть основания полагать, что для прайм-сегмента, для тех заемщиков, которые могут подтвердить доход или у которых сформирована положительная кредитная история, ставки снизятся в среднем на 1%». Он, отмечая как одно из главных событий 2007 года приход крупных мировых ипотечных игроков в страну, говорит, что в 2008 году «мы станем свидетелями улучшения условий ипотечного кредитования и повышения сервиса в силу серьезной конкуренции, что очень выгодно для конечного потребителя».

Источник: Собственник