Сколько стоит псковская сотка: полная версия

Аналитики «МК»-Недвижимость» посчитали стоимость городской земли

«Покупайте землю, ее больше не делают», - эта цитата из Марка Твена в последние годы приобрела новое звучание. Поскольку все большее количество наших сограждан переориентируют свои имущественные и жилищные интересы даже с самых фешенебельных городских квартир на индивидуальное домовладение. О преимуществах частного коттеджа, о материалах для индивидуального строительства и порядке оформления пакета необходимых для этого документов мы уже рассказывали в прошлых номерах «МК»-недвижимость». Сегодня мы расскажем о не менее важном, пожалуй, даже более актуальном моменте – как правильно купить земельный участок в Пскове и в какую сумму обойдется это «удовольствие». Исследовать стоимость псковской сотки нам помогли специалисты из псковского агентства недвижимости «Фабрициуса, 3».

Центр. Дорого

Рынок земли в Пскове сегодня стал намного разнообразнее, чем всего несколько лет назад. Он содержит как предложения участков для индивидуального строительства домов, так и больших земельных массивов для крупных инвестиционных проектов, например, строительства коттеджных поселков. Оценка стоимости земли в первую очередь зависит от её местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке, характера конкуренции, наличия инфраструктуры. Понятно, что рыночная стоимость земли – величина не постоянная, меняется со временем (особенно принынешнем росте цен) или после изменения целевого назначения участка. Поэтому расклад, составленный экспертами «МК», является в какой-то степени условным отображением сегодняшнего положения цен на городскую землю   

Исторически самыми дорогими являются земли в центре Пскова. Самые «золотые» и элитные участки – территория ближнего Запсковья, вдоль Псковы: район Гремячей башни и Ипподрома. Ввиду центрального положения, незастроенных участков там нет. Поэтому обычная практика  строительства такова: проиобретается участок с домовладением (чаще всего ветхим), на котором после сноса старых построек и возводится коттедж. Лет 5 назад частные послевоенные домишки в этом районе, несмотря на щедрые природные красоты, населял в большинстве асоциальный элемент. Соответственно, приобрести домик с участком можно было весьма недорого. Были варианты, когда покупатели «укладывались» в 1000 долларов США. Сейчас за эту цену вы не сможете купить даже «голый» кусочек земли. Нынешние цены стартуют минимум от 4-6 тысяч долларов США за сотку. Среднестатистический расклад сейчас такой: ветхий дом с небольшим участком по цене равен стоимости комфортной двухкомнатной квартиры, то есть 40-50 тысячам долларов.

Чуть менее популярны районы ближнего Запсковья, удаленные от Псковы – улицы Олега Кошевого, Александра Невского, Александра Матросова. Но из-за близости к центру и небольшого количества частных домовладений цена на участки примерно такая же, как и на «побережье» Псковы. В прошлом году за сотку земли в частном секторе платили 2-3 тысячи долларов. Сегодняшний ценник вырос примерно раза в полтора. Желающим обосноваться в этом районе полезно знать, что участки под частную застройку изначально распределялись там после войны, поэтому были весьма скромных размеров. Соответственно, строительство большого дома на одном участке вряд ли возможно. Кроме того, в этот район Запсковья подведена газовая ветка, а вот канализация и водопровод есть далеко не во всех домовладениях. Соответственно, при новом строительстве прокладка коммуникаций может составить весьма немалую статью дополнительных расходов.

Еще один сегмент элитных землевладений находится в историческом центре Пскова, в районе Плехановского Посада, улицы Некрасова. Ценник за сотку там примерно такой же, как и на Запсковье – около 6 тысяч долларов, а количество предложений в данный момент весьма ограничено.

Золотая серединка

В пределах относительно центральной части города существуют «пятна», предусмотренные в том числе и для частной застройки, на которых по тем или иным причинам земля стоит сравнительно недорого. К таким можно отнести большой частный массив в микрорайоне Шабаны. Несмотря на очевидные преимущества: практически граничит с центром города, есть коммуникации, подведен газ, три больших «минуса» не дают цене на землю взметнуться на недосягаемые высоты. Во-первых, район не охвачен городским автобусным сообщением. Во-вторых, нет своей школы. В-третьих, многих потенциальных покупателей отпугивает недобрая криминальная слава этих  мест.

Вторым «пятном» в этой номинации, правда, по пока не очень понятным причинам, является частный сектор в районе улицы Ипподромной за ОАО «Псковалко». Возможно, некая невостребованность связана с отсутствием удобного автобусного маршрута и некоторым засилием промышленных предприятий и баз. Хотя сейчас ситуация меняется, и количество коттеджных домостроений там неуклонно растет. Средняя стоимость сотки земли в этих районах – 2,5-3 тысячи долларов.

Любятовское направление вызывает интерес только до определенных пределов. Если точнее, то успехом у застройщиков пользуется территория до Любятовской церкви. Есть коммуникации, удобное автобусное сообщение – в среднем цены на землю «отталкиваются» от 3 тысяч долларов за сотку.

Перспективная окраина

В связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли в центре города, покупатели начали активно приобретать участки, расположенные ближе к окраинам. Пока уровень цен там остается доступным для псковичей со средним уровнем доходов. Среди этой номинации тоже есть своя элита и свои аутсайдеры.

Дальнее Любятово, район Лисьих горок, ажиотажным спросом на землю не отмечено.  Не везде есть коммуникации и газовая ветка, близость железной дороги, да и природные красоты как-то не бросаются в глаза. Поэтому цены на домовладения там обычно исчисляются в зависимости от параметров дома, а не от стоимости и количества соток на участке.

Крестовское направление, несмотря на полный «ажур» с центральным шоссе, наведенный к юбилею Пскова, пока особым успехом не пользуется. Возможно, из-за преобладания болотистой местности – по весне на низких участках можно передвигаться только вплавь. Более-менее затребованным в Крестах является район Птичника и участки вдоль центрального шоссе. Скорее всего, из-за удобства транспортного сообщения и наличия (правда, не везде) газовой ветки.  Стоимость сотки в среднем – от двух тысяч долларов. Крестовский аутсайдер – территория, расположенная за виадуком на Санкт-Петербург, которая из-за нескольких лесных фирм получила название «Лесхоз». Там нет ни газа, ни центральных коммуникаций, ни перспективы, что все эти блага цивилизации появятся в ближайшем будущем. Рейсовый автобус ходит нечасто и по расписанию. Все это делает район пригодным скорее для дачного пребывания, нежели для постоянного места жительства.

Хит сезона

Последователи здорового образа жизни, в частности свежего воздуха, выбирают экологически незамутненные районы. А если к хорошей экологии прилагаются природные красоты в виде, например, просторного водоема, и развитая инфраструктура, то такой окраинный район прочно занимает место в разряде элитных городских поселений.

Вся земельная элита областного центра прочно привязана к главной водной артерии – реке Великой. А к ней, соответственно выросшим ценам, все больше «прикипает» элита псковского народонаселения.

Первым начал обживаться, пожалуй, район Лопатино – по улице Советской Армии, вдоль Великой по направлению к Черехе. Именно там, порядка 10 лет назад,  возникли первые в Пскове образцы действительно красивого коттеджного домостроения. Сейчас этот район – один из самых дорогих в областном центре, стоимость сотки земли приближается, а порой и превышает центральную – в среднем 5 тысяч долларов.

Примерно в том же направлении, только по другую сторону Великой лежит еще один перпективный (и недешевый)  пласт земель под застройку – Корытово. Свободных территорий там осталось немного – участки на побережье практически все освоены, многие – чиновниками администрации.  Цены на землю примерно такие же, как в Лопатино.

Третий представитель земельной элиты – район Снетогорского монастыря. Наличие коммуникаций, регулярное транспортное сообщение, замечательный отдых для души – красивейший монастырь и замечательная природа и тела – живописные берега Великой. Стоимость сотки земли – 5-6 тысяч долларов США.

С дальним прицелом

В этом году грань между городом и соседней деревней стерлась почти окончательно. Покупатели осознали, что те жилые массивы, которые находятся впритык к официальной городской черте, ничуть не хуже, а по многим параметрам могут оказаться даже лучше точечных районов, которые строятся в центре. Длительное время эти земельные участки были невостребованы, и стоимость их была заниженной. Сейчас в этих районах началось активное строительство, что в ближайшее время приведет к развитию там социальной инфраструктуры. Но цены на эти сотки подскочить еще не успели, что дает возможность очень выгодно вложить денежные средства. Самый крупный из этих массивов – дальнее Завеличье:  поселки Уграда и особенно Родина.  На родинском направлении (раньше считавшимся больше сельским, чем городским) в последние год-два началось активное строительство района комплексной застройки со всеми необходимыми для комфортного проживания условиями – тем краем в основном сегодня «прирастает» Псков, поэтому цены резко увеличились, но еще не достигли запредельных вершин. Судя по статистике, которую ведут продавцы жилья в этих районах, дальнее Завеличье сейчас заселяется людьми в возрасте 25-30 лет, для которых отдаленность дома от центра Пскова - не самый важный фактор при выборе жилья.  О средней стоимости «родинского» участка говорить сложно. Сотки, расположенные ближе к реке и на которые уже подведен газ, в цене практически сравнялись с городскими – 3-4 тысячи долларов. Расположенные чуть в стороне можно приобрести в собственность сравнительно недорого – 1,5-2 тысячи «зеленых».

Перспективным и недорогим на сегодняшний день является пригород Пскова – Писковичи. Близость Великой, междугородняя трасса, регулярное движение городских автобусных маршрутов – земельные участки «идут» в среднем по 2000 долларов США за сотку.

Район Пристани, Больших и Малых Гоголей издавна считался дачным – участки под садоводства распределялись несколько десятков лет назад. В последнее время туда начали тянуть газовую ветку – значит, есть смысл «закопать» сбережения в земли этого направления, поскольку через пару-тройку лет цены на них увеличатся в разы.

Еще одно популярное среди любителей сельского жилья с городскими удобствами направление – Ваулины Горы. Правда, большим спросом там пользуется не столько земля, сколько коттеджи. В среднем, крепкое индивидуальное домовладение с участком в 10 соток оценивается сегодня в 40-50 тысяч долларов США.

А будут ли перемены?

Поскольку свободной земли для строительства индивидуальных домов становится все меньше, найти участок дешевле 3-4 тысяч долларов за сотку в пригородах Пскова бывает все сложнее. Трудности могут возникнуть не только у частных застройщиков, но и при реализации масштабного строительного проекта, поскольку во многих местах израсходован резерв коммуникационных мощностей. Изменения в земельном законодательстве, вполне возможно, несколько оживят рынок земель. Но в целом его развитие будет зависеть от желания крупных монополистов-застройщиков производить освоение земель  для выставления  их на дальнейшую свободную продажу. Сегодня же рынок земли пользуется в основном теми участками, которые были предоставлены гражданам бесплатно еще в 1992-1998 годов. Все новые ликвидные земли сейчас приобретаются крупными компаниями и практически сразу же застраиваются.

Стратегия застройки тоже претерпела изменения. Если еще в прошлом году девелоперы начинали с постройки маленького элитного поселка, постепенно обраставшего инфраструктурой, то в 2006 году почти все новые проекты имеют законченную концепцию и подробный план развития.  Справка «МК»

По данным аналитиков, за 2006 год стоимость земли под индивидуальную застройку в Пскове увеличилась в среднем на 100%. Сами коттеджи подорожали не столь значительно – примерно на 30%. Предполагается, что в 2007 году будут развиваться те тенденции, которые обозначились в текущем, а цены на загородную недвижимость продолжат расти.

Бумажные нюансы

Поскольку сейчас идет процесс передела вторичного рынка земельных участков, при оформлении земли в собственность следует учитывать несколько важных моментов.

Лет 20-30 назад участки гражданам выделялись по договорам пожизненного владения либо пожизненно-наследуемого владения. С такой официальной формулировкой продать участок нельзя. Выходов для законного оформления будущей собственности два.

1. Договориться с продавцом участка, чтобы он перевел земельный надел в частную собственность, а после этого оформить сделку купли-продажи.
2. Можно оформить сделку купли-продажи на расположенную на участке недвижимость, а после этого обратиться в земельный комитет по месту нахождения участка и выкупить участок по установленной стоимости.

Существует (особенно в районах) практика выделения земельного участка под застройку за практически символическую плату. Изначально такие отношения оформляются договором аренды, в котором указывается срок, за который нужно этот участок освоить. Когда на выделенной территории заложен хотя бы нулевой цикл (и этот процесс уложился в указанный в договоре срок), можно приступать к процедуре оформления ее в личную собственность.