ТСН или не TCH - вот в чем вопрос

В последнее время сфера ЖКХ не устает «баловать» нас новшествами. Тут и обязательный сбор средств на капитальный ремонт, и вмененные общедомовые нужды, и реформа в самоуправлении многоквартирными домами. Неудивительно, что у собственников порой голова идет кругом. Особенно когда речь идет о противоречиях в действующем законодательстве.

Что такое нестыковки Гражданского и Жилищного кодексов, хорошо знают сегодня те граждане, которые решили взять управление своим домом в свои руки.  К чему привели такие казусы на практике, Центр Деловой Информации уже писал здесь и здесь.

Мы попросили прокомментировать сложившуюся ситуацию председателя областного госкомитета по строительному и жилищному надзору Валерия Полупанова и регионального руководителя общероссийской общественной организации «Все дома» Алексея Кириллова.

Да будет ТСН!

В прошлом году в Гражданском кодексе появилось новое понятие - товарищество собственников недвижимости (ТСН). Предполагалось, что товарищество собственников жилья (ТСЖ) станет видом юридического лица, созданным в организационно-правовой форме ТСН. Однако внести соответствующие изменения в Жилищный кодекс законодатели как будто забыли. В результате правовая коллизия создает серьезные сложности для работы недавно созданных ТСЖ в виде ТСН – свое право на управление домой они, похоже, могут доказать только через суд.

Если мы откроем Гражданский кодекс с последними изменениями от 1 сентября 2014 года, то увидим, что  товариществом собственников недвижимости признается «добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами».

Формулировка несколько тяжеловесная, да еще и вызывает некоторые сомнения у экспертов в части заключенных в скобки «вещей», ведь речь, вроде как, все-таки идет о недвижимости. Но если попытаться вычленит суть, то становится понятно, что законодатель попытался расширить понятие ТСЖ. Теперь товарищество собственников может объединить не только владельцев квартир, но еще дач и гаражей, а также коммерческой нежилой недвижимости, например, торговых площадей или офисов. Таким образом, многоквартирным домом на равных теперь могут управлять и его жильцы, и, к примеру, владельцы помещений в цокольном и первом этажах.

К тому же ТСН может объединять не один дом, а сразу несколько, например, образующих один двор. По замыслу авторов поправок в закон, это позволит собственникам легко решать вопросы по придомовой территории. Например, по обустройству парковочных мест или площадки для сбора мусора.

«Это попытка в очередной раз обратить внимание граждан на возможность и необходимость к самоорганизации, как это происходит во всем цивилизованном мире - поясняет председатель Госкомитета Псковской области по строительному и жилищному надзору Валерий Полупанов. – Законодательным путем государство пытается развить сферу управления жилыми домами».

Однако, подчеркивает он, получается пока не очень. Законотворцы отстают в корректировке нормативных актов, что приводит к их рассогласованию. В результате по всей России наблюдаются проблемы с самоорганизацией в управлении многоквартирными домами.  

Без права на право

Понятие ТСЖ как полноценного субъекта жилищно-коммунального хозяйства в Жилищном кодексе осталась. Тем не менее, с 1 сентября 2014 года такая форма юридического лица не регистрируется в налоговых органах, поскольку ее больше нет в Гражданском кодексе. С этим уже вплотную столкнулись и жители Пскова и области, которые решили зарегистрировать товарищество собственников.

«Сейчас регистрируют новую форму - ТСН, но тут возникает другой вопрос. Некоторые «особо умные» руководители управляющих компаний, которые считают себя специалистами со стажем в сфере ЖКХ и грамотными юристами, утверждают, что раз такой формы как ТСН нет в Жилищном кодексе, то они имеют право не передавать документы на управление домом», - отмечает Валерий Полупанов.

Однако, по его мнению, если создается ТСН, управляющая компания не вправе не отдавать документы, ссылаясь только на то, что нет такой формы. Она вправе отказать товариществу лишь в том случае, если собственники на общем собрании большинством голосов не поддержали передачу управления домом в руки товарищества. Если же такое решение было принято, то его, разумеется, должен подтверждать соответствующий протокол.

Увы, но на практике все выглядит иначе. Представители ТСН домов на ул. Поселочной, 13, ул. Шестака, 24 и ул. Пароменской, 8а утверждают, что даже при наличии всех протоколов и подписей управляющие компании не торопятся признавать легитимность действий собственников.

И это еще не все

Региональный руководитель общероссийской общественной организации «Все дома» Алексей Кириллов добавляет, что ситуация усугубляется многочисленными сообщениями сомнительных юристов в интернете, которые своими «консультациями» зачастую лишь вводят граждан в заблуждение.

В частности, в сети появилась информация, что легитимный статус потеряли и зарегистрированные ранее ТСЖ, а значит, их нужно в обязательном порядке перерегистрировать в ТСН. Однако это совершенно неправильный подход, заявили в Госкомитете по строительному и жилищному надзору.

«В конце апреля во все регионы поступило письмо Минстроя России с соответствующими разъяснениями. С первого сентября 2014 года ТСЖ, руководствуясь нормами Федерального закона от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части 1 Гражданского кодекса РФ», является одним из видов ТСН. Таким образом, те ТСЖ, которые были созданы ранее и уже действуют, недопустимо обязывать перерегистрироваться в ТСН», - подчеркивает Валерий Полупанов.

Другая сторона медали

Однако, для того чтобы создать товарищество собственников недвижимости, по закону,  достаточно только трех собственников. Тогда как ТСЖ создавали объединившиеся собственники, имеющие не менее половины долей участия. В этом случае все решения по содержанию дома принимало действительно большинство.

Сейчас же не исключены ситуации, когда ТСН будут создаваться всего несколькими собственниками для «междусобойчика». В этом случае оспорить правомерность размера платы будет очень сложно без судебных разбирательств.

К слову, ТСН, в отличие от ТСЖ, не имеют еще и льгот по налогу на добавленную стоимость в части оказания коммунальных услуг. В результате, выполнив все последние требования законодательства, собственники столкнутся с увеличенной суммой к оплате в квитанции за жилищно-коммунальные услуги.

«Если 51% собственников приняли решение передать управление многоквартирным домом ТСН, который основали лишь три из них, то в результате сложится ситуация, когда меньшинство будет диктовать условия большинству. Может получиться даже так, что ТСН будет претендовать на часть общедомового имущества. Поставят шлагбаум и скажут – эта часть лестничной площадки наша», - предупреждает Алексей Кириллов. 

Специалисты отмечают, что при сегодняшнем законодательстве ТСН создает благоприятную почву для мошенников. Фактически собственники жилья, передав право управлением домом в руки ТСН, потеряют возможность влиять на его решения, и это может привести к печальным последствиям. Кроме того, не совсем понятно, что будет происходить, когда организовавшие ТСН персоны продадут свои квартиры во взятом «под крыло» доме.

К тому же известны печальные примеры, в том числе в Пскове и области, когда ТСЖ не справлялись со своей работой или вовсе исчезали. При том, что товарищество собственников жилья обязано ежегодно сдавать отчетность. Над ТСН такого плотного контроля нет, что, конечно, наводит, на разные мысли.

В региональном комитете по строительному и жилищному надзору рекомендуют дождаться, когда такие пробелы в законодательстве будут устранены, или принимать решения о передаче управления домом осознанно с пониманием всех рисков.

«Проблема не только в том, мошенник человек или нет. Управлять домом еще нужно уметь, - добавляет Алексей Кириллов. – Именно поэтому общероссийская организация «Все дома» проводит обучающие семинары в рамках «Школы грамотного потребителя», направленные на представителей ТСН и ТСЖ. К слову, пока обучение проводится на безвозмездной основе.

Стерпится, перемелется

Пока новшество с товариществами собственников недвижимости принесло по большей части лишь проблемы и массу вопросов, а ответы на них не всегда находятся даже у подкованных специалистьв, которые, казалось бы, не одну собаку съели в сфере ЖКХ.

«У нас иногда издают законы, несколько далекие от реальности, - отмечает Алексей Кириллов. - Налицо противоречия, а разъяснения Минстроя Росии не менее запутаны. Получается, что с одной стороны граждан подталкивают к самоорганизации, а с другой, создаются искусственные препятствия - всех попросту запутали. А ведь многие действительно хотят самостоятельно управлять домами».

До судов пока дело не доходило, поэтому ни в регионе, ни в стране в целом нет сложившейся судебной практики. Поэтому, пожалуй, легче дождаться пока российское законодательство «срастется», Жилищный и Гражданский кодекс будут приведены в соответствие, а  по всем открытым вопросам будут даны внятные ответы.

Соответствующие законопроекты должны появиться в ближайшее время, специалисты очень надеются, что до конца мая документы появятся на рассмотрении в Госдуме. Потом некоторые время у парламентариев уйдет на рассмотрение и отшлифовку. Первое чтение, второе. Возможно, ближе к осени наконец-то будут расставлены все точки над i, и сфера ЖКХ, которую в последнее время буквально штормит, в вопросах самоуправления все-таки обретет стабильность. 

Александр Серединин