Сделки с участием несовершеннолетних. Что нужно учесть, приобретая недвижимость?

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Совершая операции с недвижимостью, необходимо максимально обезопасить себя от рисков. Советы, как это сделать, ЦДИ дали в Управлении Росреестра по Псковской области.

 

 

 Специалисты рекомендуют при сделках с участием несовершеннолетних учитывать  множество нюансов.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории:

— лица в возрасте от 14 до 18 лет;
— малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок.

Особенности продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний собственник, заключаются в следующем:

— несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной
— от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны.
— на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Такое разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке
— сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требует нотариального удостоверения.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

 

 

 

Однако есть ситуации, когда ребенок не является владельцем, но проживает в квартире.

Особенности продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний не являющейся собственником, то есть ребенок не является участником сделки:

— по общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы.

Безусловно, следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования (только прописан в отчуждаемой квартире). В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и (или) находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

 

 

Сделки с недвижимостью, где требуется согласие органа опеки и попечительства:

— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего
— передача имущества несовершеннолетнего в залог
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав (например, от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от наследства)
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование
— раздел имущества несовершеннолетнего
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду.

В заключение хотелось бы отметить, что, совершая операции с недвижимостью, необходимо максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна и в ее регистрации будет отказано.

Ранее ЦДИ расказывал о нюансах лицензирования геодезической и картографической деятельности Росреестра.

 

Фото из открытых источников