Где проще купить жилье: Псков, Новгород, Москва или Санкт-Петербург?

Доступность жилья – далеко не последний критерий при выборе места жизни. Конечно, далеко не единственный. Но все же возможность приобрести комфортное количество квадратных метров напрямую влияет на принятие решения: «Буду я жить в Пскове или нет?» А потому сравнительный анализ доступности жилья весьма актуален, причем не только для того, кто принимает решение мигрировать или нет, но и для власти. Не будет квалифицированных трудовых ресурсов – не будет высокотехнологичных производств.

Важнейший фактор для жителя Псковской области состоит в близости мегаполисов. Именно последние,  Москва и Санкт-Петербург, берут на себя основной миграционный поток. В то время как для жителя северного региона они конкурируют с южными регионами и той же Псковской областью. Последнее на руку псковским строителям: увеличивая величину совокупного спроса на рынке жилья, это обстоятельство может  оказывать влияние на цены в сторону повышения.

Коэффициент доступности

В мировой практике рассчитывается так называемый housing price to income ratio - отношение медианной стоимости жилья к медианному доходу домо­хозяйства за один год. Коэффициент дает ответ на вопрос, сколько нужно лет для приобретения жилья (накопления), если откладывать весь доход семьи. Понятно, что показатель условный.  Откладывать все средства нереально, но, тем не менее, он ценен с точки зрения сравнения доступности жилья в разных странах.

В России коэффициент доступности рассчитывается следующим образом. Берется среднестатистическая семья. Это три человека. Определяется необходимая площадь жилья. Она будет равна произведению социального стандарта на число членов семьи: 54 кв.м. = 18 кв.м. * 3 человека. Далее рассчитывается средняя стоимость жилья как произведение цены одного квадратного метра на количество метров. Доход семьи определяется как произведение среднедушевого денежного дохода на число членов семьи. А затем не трудно рассчитать, сколько лет потребуется для приобретения жилья. Опять же показатель условный, поскольку все средства откладывать на решение жилищной проблемы просто нереально, но суть его не в определении самого срока, а в сравнении цифр по регионам и сопоставлении доступности жилья.

Есть и другие методы. Подробно на эту тему можно прочитать в статье «Об оценке доступности жилья в России» (Вопросы экономики. 2007. № 7.).

Рассчитаем сами

Поскольку нас интересует чисто практический аспект: сколько времени копить, и где это делать выгоднее, сделаем расчет сами.

Предположим, что мы будем откладывать половину своих средств на накопление в целях приобретения жилья. Используем официальные данные Псковстата по ценам на жилье в I квартале, для сопоставимости возьмем средний размер оплаты труда в марте.

Цена 1 кв.м. жилья в Псковской области в I квартале 2012 года составила на первичном рынке 36 131,72 руб., вторичном – 35 739,87 руб. Среднеарифметическое: 35 935,8 руб. Умножаем на 54 кв.м. Получаем 1 940 533,2 руб.

Средняя зарплата в марте: 16659 руб., денежные доходы на душу населения 14792 руб.

Если предположить, что один из членов семьи еще ребенок, умножим среднюю зарплату на 2 работающих, получим 33 318 руб. в месяц или 399 816 руб. в год. Вычтем 13 процентов подоходного налога, итого: 28 986,66 руб. в месяц или 347 839,92 руб. в год.

Если брать среднедушевые доходы, то умножим на средний состав семьи (3 чел.). Имеем 44 376 руб. в месяц или 532 512 руб. в год.

Если сравнить цену на жилье со среднедушевым доходом, имеем следующий результат: 3,65 года, если откладывать все или 7,3 года, если откладывать половину.

Если же сравнивать со средней зарплатой при двух работающих в семье, то показатель менее оптимистичен: 5,58 или 11,16 соответственно.

Теперь выполним аналогичные расчеты в отношении Санкт-Петербурга и Москвы - основных мест миграции жителей области и Великого Новгорода - ближайшего соседа.

Сравним с соседями

Удобнее представить наши расчеты в форме таблиц. Итак, жилье в Псковской области в Iквартале текущего года в среднем стоило чуть выше, чем в Новгородской области, но заметно ниже, чем в мегаполисах:

субъект Федерации	цена 1 кв.м. на первичном рынке (I кв.)	цена 1 кв.м. на вторичном рынке (I кв.)	среднеарифметическое	цена жилья (*54)
Псковская	36 131,72	35 739,87	35935,795	1940533
Новгородская	37684,52	33679,4	35681,96	1926826
Санкт-Петербург	80191,91	79473,32	79832,615	4310961
Москва	127344,75	166679,88	147012,315	7938665

 

По Москве мы будем использовать данные по  средней начисленной зарплате за февраль (источник: территориальный орган Росстата). По Санкт-Петербургу -  среднедушевые доходы за январь-февраль (источник: Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли). По Великому Новгороду  - среднедушевые доходы за январь-февраль 2012 по предварительным данным  и номинальную зарплату как среднемесячную за январь-февраль текущего года (источник: Новгородские ведомости. 22.05.2012).  Все остальные цифры – март 2012.  В силу этого, расчеты не совсем корректны.

субъект Федерации	средняя зарплата	зарплата за вычетом 13% налога	годовая зарплата семьи из 2 работающих	среднемесячный душевой доход	среднегодовой доход семьи из 3 чел.
Псковская	16659	14493,33	347839,9	14792	532512
Новгородская	18936,2	16474,49	395387,9	15146,8	545284,8
Санкт-Петербург	32019,2	27856,68	668560,3	23991	863676
Москва	42787	37224,69	893392,6	42907	1544652

Теперь нам ничего не мешает посчитать результат. В сопоставимой с Псковской Новгородской области жилье доступнее.  

В Санкт-Петербурге доступность  на первый взгляд ниже. Но если учесть, что город развивается на окраинах, и часть районов комплексной застройки расположена на территории области, где цены ниже, то результат может быть иным. А если доступность жилья в ближайшем мегаполисе сопоставима, то миграция неизбежна. При всем желании небольшой город или область не сможет обеспечить тот уровень досуга и выбор трудоустройства, как мегаполис.

Отдельного внимания заслуживает ситуация в Москве, где согласно статистике среднедушевой доход почти совпадает со средней зарплатой. Если принять во внимание доход, то доступность жилья сопоставима с показателем северной столицы. Если опираться на среднюю зарплату – то обустроиться в Петербурге проще. Вероятно, истина где-то посередине. И сам феномен имеет определенное объяснение: большая дифференциация доходов, разная структура денежных поступлений. А может, зарплата занижена?

Субъект Федерации	Сколько надо лет копить, если  откладывать половину среднедушевого дохода	Сколько лет надо копить, если откладывать половину зарплаты
Псковская область	7,3	11,2
Новгородская область	7,1	9,7
Санкт-Петербург	10	12,9
Москва	10,3	17,8

Если откладывать ползарплаты при неизменных ценах, копить придется довольно долго. Кроме того, если цены будут расти хотя бы на величину инфляции, а мы будем аккумулировать накопленные средства в банке, срок увеличится. Поскольку процент инфляции будет распространяться на всю цену, а процент по депозиту лишь на величину нашего вклада. В таких условиях ипотека становится, пожалуй, единственным решением жилищной проблемы.

Ипотека

Здесь нам не придется делать расчеты по регионам. Достаточно интересный анализ опубликован относительно недавно. Это ипотечный рейтинг регионов «РИА-Аналитика». http://ria.ru/research_multimedia/20120503/639995413.html

В качестве индикатора в рейтинге выступает площадь квартиры, которую может себе позволить приобрести в кредит семья из двух работающих человек со среднестатистической зарплатой. Параметры расчета: срок 20 лет, первоначальный взнос 20%, на оплату кредита семья тратит 40% ежемесячных доходов.

В ипотечном рейтинге регионов «РИА-Аналитика» площадь доступной квартиры в Псковской области составляет 38,3 кв.м. (20-18 место с конца рейтинга).В ближайших к нам  Ленинградской и Новгородской областях - 45,5 и 46,7 соответственно, в Санкт-Петербурге - 36,9 кв.м. В Москве купить жилье заметно сложнее, придется довольствоваться студией (27,5 кв.м.).

Для наглядности, доступна ли ипотека псковичу со среднестатистическим доходом, возьмем данные, представленные на сайтах трех банков, работающих в Пскове. Дабы не делать невольно рекламы кому-то, обозначим их как «А»,  «В» и «С». И рассчитаем, какую сумму нам могут предоставить на приобретение жилья на срок 20 лет, если мы имеем среднюю зарплату по области. Предположим, что в семье двое работающих. Итак, у нас порядка 29 тыс. рублей после уплаты подоходного налога (или 348 тыс. в год).

Кредитный калькулятор банка «А» выдает нам расчет с максимальным ежемесячным платежом в 21 тыс. рублей и суммой кредита около 1,7 млн. рублей. Практически маловероятно, что нам выдадут кредит с ежемесячным платежом в 72% от нашего чистого дохода. Да и мы, подумав, вряд ли согласились бы жить на оставшиеся 8 тыс. рублей в месяц.

Кредитный калькулятор банка «В» определяет доступную нам стоимость квартиры в 537,3 тыс. рублей и готов предоставить нам около 160 тыс. рублей. К сожалению, этого нам недостаточно.

Кредитный калькулятор банка «С» предлагает нам 920,3 тыс. рублей при ежемесячном платеже в 14,2 тыс. рублей. Этого нам тоже мало. Учитывая, что квадратный метр в строящемся доме ДСК в 2-х комнатной квартире стоит  35-36 тыс. рублей, а ближайшая к условиям нашего расчета «двушка» имеет площадь 54,2 кв. м., для совершения покупки нам требуется порядка 1,9- 1,95 млн. рублей.

В итоге: средняя зарплата недостаточна для приобретения желаемого жилья. И нам либо придется согласиться на менее комфортное, либо копить, ожидая изменения к лучшему, либо менять работу.

Выводы:

Жилье в Псковской области доступнее, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Но копить на него придется долго. Если, конечно, не зарабатывать на него в мегаполисе. Правда в этом случае возникнет другая проблема: захотим ли мы вернуться обратно?

Ипотека существенно упрощает задачу и является, пожалуй, единственным способом для приобретения жилья для большинства жителей региона. Проблема лишь в том, что доступность ипотеки во многом определяется сроком кредитования. И чем он выше, тем ипотека доступнее, но переплата больше. Готовы ли вы платить, скажем, 25 лет и выплатить цену не одной квартиры?

Альтернативу ипотеке могла бы составить рассрочка платежей от застройщиков. Такую практику использует ряд строительных компаний Санкт-Петербурга. К примеру, рассрочка может даваться не только до сдачи дома, но и на 3-4 года. Понятно, что в данном случае застройщик, как правило, закладывает в цену инфляционный рост.

Альтернативой многоэтажной застройки могло бы выступать малоэтажное частное домостроение. Квадратный метр в своем доме при сочетании работ, выполняемых самостоятельно и отдаваемых на подряд, может обойтись дешевле (порой существенно дешевле).

Поддержку становлению рынка доступного жилья могло бы оказать государство через механизм полной или частичной компенсации процентов по ипотечным кредитам для обладателей профессий, востребованных в регионе. Не секрет, что такие программы успешно реализуют крупные компании. Учитывая, что в Псковской области крупных компаний очень мало, логично эту задачу взять на себя региональной власти.

Максим Голиков