Купить квартиру и не потерять

Как обезопасить расчеты по сделкам с недвижимостью и что входит в пакет документов для регистрации сделки, ответы на эти вопросы станут темой данной статьи. Поговорим мы также о порядке расчетов при сделках и сборе документов для регистрации.

Как обезопасить расчеты?

Почему человек, покупающий или продающий квартиру, дом или землю, как правило, переживает на этот счет? Полагаем, все просто, сама сумма выглядит астрономической, оттого и становится страшно. А вдруг деньги фальшивые? А вдруг по дороге у меня их украдут? А вдруг я отдам деньги, а сделку не зарегистрируют.

Вспоминаю рассказ специалиста из соседней Эстонии: «У нас такой проблемы просто не существуют. Я кладу деньги на нотариальный депозит, если намереваюсь приобрести жилье или землю. Нотариус проверяет все документы, занимается вопросом регистрации права собственности, и после того, как сделка зарегистрирована, мои деньги поступают покупателю. Все расчеты идут в безналичной форме, потому переживаний, фальшивые деньги или нет, а также,  как бы кто не ограбил, не имеют под собой почвы». Неплохо придумано, согласитесь. Хотя в нашей стране порядок осуществления сделок несколько иной, ничто не мешает нам самим обезопасить себя.

Как избежать наличного расчета

Предположим, мы просто боимся держать в руках большие деньги. Точнее говоря деньги, которые в нашем восприятии выглядят большими. Можно ли сделать расчет безналичным? Полагаем, что это очень просто. К примеру, продавец и покупатель открывают счета в одном банке. Покупатель кладет средства на свой счет. Когда человек копит деньги в банке, как правило, он открывает два счета. Один из них для зачисления средств, на него потом банк переводит проценты и деньги по окончании срока вклада. На другом находится сумма вклада во время действия срока вклада. Соответственно, срок вклада заканчивается, сумма становится доступной вместе с процентами, и вы приобретаете на эти средства квартиру, зачисляя их на счет продавца, который в свою очередь пишет для вас расписку о получении средств. Факт зачисления средств на его счет, и сам процесс передачи денег подтверждает также документ, который вы можете запросить в банке. Правда для этого у продавца и покупателя должны быть счета в банке, желательно в одном, чтобы минимизировать расходы и время перевода. Заранее стоит ознакомиться в банке с условиями перевода средств. Если же идет встречная покупка, то вы переводите затем средства на счет продавца той квартиры, которую вы покупаете вместо той, что продаете.

Представим себе другой вариант, когда вы приобретаете квартиру в новостройке. У любого юридического лица должен быть счет в банке. Соответственно перевести деньги на счет строительной компании можно через банк. Вероятно, деньги дойдут до компании чуть позже, чем, если бы вы их привезли с собой, однако в отношении таких серьезных сделок, как приобретение квартиры, это не принципиально, тем более, что в условиях договора в качестве срока внесения средств может фигурировать, к примеру, месяц. 

Когда вы приобретаете квартиру в ипотеку, то недостающую часть средств (ту, что банк выделяет вам на покупку) направляется либо на счет строительной компании (продавца), либо на ваш счет, с которого вы переводите их на счет продавца, скажем, физического лица, которое продает вам свою квартиру или дом.

Безналичный расчет очень удобен, когда продается квартира в одном городе, а приобретается в другом. Также он удобен, когда продавец не делает скидку на цену объекта при наличном расчете. Последний используется  чаще в нашей области, да и, полагаем, стране в целом.

Сейфинг

Сейфинг – это хороший способ обезопасить наличные расчеты. Почему-то он слабо распространен в Пскове, сетуют риэлторы. Хотя на самом деле он не сложен. Продавец видит, что у покупателя деньги есть, они закладываются вместе с распиской в ячейку, в банке же можно и пересчитать их, проверить на подлинность. Расчет производится до подачи документов в регистрационную палату. После сдачи документов в регистрационную палату, стороны возвращаются в банк и  их забирают. Продавец и покупатель могут договориться и о том, что средства забираются только после получения свидетельства, правда последнее вряд ли возможно, когда идет встречная сделка.

Есть те, кто предпочитают передачу средств в агентстве недвижимости. При приобретении квартиры в строительной компании средства можно внести и в кассу компании, получив при этом документ, подтверждающий факт оплаты. Потом вы о нем вспомните, когда решите получить имущественный налоговый вычет, ведь надо подтвердить факт внесения средств. Иногда в строительных компаниях нет касс для внесения денег, в этом случае отдел продаж выдает покупателю реквизиты компании для внесения на ее счет средств через банк.

Почему-то, как рассказали нам специалисты, псковичи не склонны к порядку расчетов с использованием рассрочки платежа. В то же время это выход, если нет возможности внести всю сумму целиком сразу или вносящий средства боится сделать это за один раз. Напомним, что порядок внесения средств (расчеты между покупателем и продавцом) относятся к существенным условиям сделки и прописываются в договоре купли-продажи.

Полагаем, оплата наличными и всей суммы сразу может быть фактором, используемым при снижении цены покупки квартиры со стороны покупателя. Интересно, что среди компаний, продающих квартиры в домах-новостройках, есть как те, что согласны давать скидку при таком расчете (что логично, ведь средства нужны им, чтобы строить, и чем раньше их внесут, тем больше на них можно приобрести стройматериалов), и те, кто считает, что давать скидку не имеет смысла (поскольку и так почти все квартиры проданы или у компании нет необходимости продать сейчас как можно больше). На вторичном рынке наличие средств может быть неплохим подспорьем для снижения цены, ведь среди продавцов есть и те, кому надо срочно продать жилье. Правда и в случае срочной продажи покупатель должен быть внимателен и проверить все документы. Настало время поговорить о них.

Кому бегать собирать документы?

По большому счету от покупателя квартиры нужны только деньги и желание приобрести жилье. От продавца же требуется подготовить пакет документов и расписку в получении средств от покупателя, которая подписывается и передается покупателю после передачи средств. Покупатель имеет полное право ознакомиться со всеми документами, осмотреть квартиру, проверить соответствие метража ее помещений, указанным в техпаспорте БТИ (не посносил ли продавец самовольно стены в квартире).

Рассмотрим, какие основные документы входят в предоставляемый в регпалату пакет (полный список в зависимости от вашего конкретного случая можно узнать у консультанта по пакету документов в кабинете №25 регистрационной палаты, расположенной в Пскове по адресу ул. Текстильная, 7).

Во-первых, должен быть правоустанавливающий документ. Чтобы я мог продать квартиру, она должна быть у меня в собственности. Если она не в собственности, то надо ее приватизировать или зарегистрировать по решению суда. Если есть какое-либо обременение, надо его снять, к примеру, погасить свои обязательства перед банком. Проще говоря, у вас должен быть документ (свидетельство), говорящий о том, что квартира находится в вашей собственности, и на нее нет обременений.

Второе, это технический паспорт. Он важен для покупателя также  как гарантия, что продавец не занимался самовольным передвижением стен, о чем мы уже упомянули, для этого естественно надо будет изучить квартиру на месте (замерить). Кроме того, на нем четко видны размеры каждого помещения. Что тоже немаловажно.  Технический паспорт действителен в течение пяти лет. Заказать его можно в БТИ или Ростехинвентаризации.

Справка из домоуправления показывает не только тот факт,  что перед сделкой все выписались из квартиры, есть и другой нюанс. Обычно, когда человек выписывается, то он гасит все задолженности, что удобно для покупателя. Последний может, конечно, попросить квитанции об оплате. Важно, чтобы в квартире не было прописано осужденных. Кстати в регпалате можно заказать справку, где будут указаны собственники покупаемой вами собственности.

Если квартира покупалась в браке на одного из супругов, необходимо нотариально заверенное согласие на продажу со стороны другого супруга (не собственника). Для этого супруг или супруга (не собственник) должен придти к нотариусу, захватив с собой паспорт и свидетельство о браке.  Если квартира была куплена на супругов, то они оба должны присутствовать на регистрации сделки.

Если есть несовершеннолетние дети-собственники квартиры, то на продажу квартиры необходимо согласие органов опеки. Как правило, в этом случае идут две сделки одновременно, т.е. продается одна квартира и покупается другая, при этом условия жизни ребенка не должны ухудшаться.

Покупатель может запросить у продавца выписку из реестра, где будет указано, кто собственник и что квартира не обременена.

Составляем договор

Теперь о договоре. Можно попросить составить его вашего юриста, если у вас, конечно, таковой имеется. Можно обратиться в любое агентство недвижимости, чтобы они сделали проект договора купли-продажи или обратиться к риэлтору, чтобы он сопроводил сделку.  Риэлтор может выступать как консультант: помочь собрать пакет документов, зная куда идти и платить, занимаясь этим каждый день. При этом стоит учесть, что сопровождение сделки стоит порядка 3-5 тыс. руб. Хотя стороны могут разделить эти затраты напополам. Можно попытаться все сделать самому, скачав типовую форму из Интернета, но при этом быть очень внимательным (чтобы знать, какие пункты должен содержать договор и какие условия сделки являются существенными, стоит почитать законодательство). Перед тем как подать договор вместе с пакетом документов на регистрацию, необходимо заплатить за регистрацию сделки и переход права собственности. А также выяснить, что нужно ксерокопировать (все это можно узнать у консультанта в регпалате).

Любой человек может записаться на определенное время, но придется подождать, это неплохой вариант, если есть время. Когда же сделка идет в срочном порядке, то можно отстоять в живой очереди, если риэлтор сопровождает сделку, то он просто позвонит сторонам, во сколько надо подъехать на регистрацию. Когда сдается дом, в котором вы купили квартиру, в регпалате может быть выделен отдельный сотрудник для принятия документов, чтобы вам не стоять в очереди, с другой стороны это упрощает жизнь и другим желающим зарегистрировать право собственности. Представьте себе, что сегодня сдался дом, а завтра в регпалату пришла целая толпа желающих поскорее обзавестись заветным свидетельством.

Глаза боятся, руки делают

Как бы то ни было, сам пакет документов не такой уж большой, как это может показаться нам с первого взгляда. И можно даже получить определенный опыт, узнать, где находится какая служба, возможно, это пригодится нам в будущем. Ну а если вы просто ненавидите хождение по кабинетам, возможно, имеет смысл поручить это кому-то другому, правда, за определенную плату. При этом особое внимание стоит обратить на следующее, что именно вы доверяете ему, это и будет прописано в доверенности.

Вспоминается интересный случай. Одного человека попросили помочь сделать ремонт. Он взялся за это дело с большим энтузиазмом. Но вскоре с удивлением обнаружил, что в городе не хватает определенных стройматериалов. Вскоре его компания стала довольно известным участником рынка, занимаясь поставками стройматериалов и продажей квартир. Кто знает, может подготовка пакета документов привьет к вам желание повышать юридическую грамотность… И в будущем в городе появится еще один квалифицированный юрист или риэлтор.

Андрей Новосельцев,

МК в Пскове и Великих Луках.