Новостройки Пскова: С чем вступает в новый год рынок первичной недвижимости

Как повлияет ситуация в экономике на жилищное строительство в Пскове? Правда ли, что кредит на приобретение недвижимости стало получить невозможно? И есть ли предпосылки для снижения цен? Внимательно изучив первичный рынок и побеседовав с нашими экспертами, специалистами сферы строительства и кредитования, мы пришли к весьма интересным выводам, которые, надеемся, помогут вам оценить ситуацию на рынке жилья и использовать ее при принятии решений. Итак, вопрос первый.

Что происходит с новостройками?

На фото: Псков, новостройки на улице Владимирской

В целом все первичное строительство можно было бы разделить на небольшие проекты плюс точечную застройку и крупные комплексные решения с использованием больших кредитных средств. Первое осуществляют, как правило, компании регионального уровня. Федеральные строительные и девелоперские фирмы нередко предпочитают крупные проекты.

Отметим, что для Пскова характерны прежде всего небольшие точечные и комплексные решения, возможно потому что сами компании преимущественно регионального уровня, а отчасти потому что больших «пятен» до недавнего времени было совсем немного. Небольшие проекты не требуют глобальных капиталовложений и меньше зависят от проблем финансового рынка и банковского сектора.

Финансирование строительства идет преимущественно двумя основными путями. Во-первых, с использованием средств дольщиков или компании-заказчика строительства (в ситуации, когда застройщик является подрядчиком). Проще говоря, покупатель или заказчик квартир вносит средства, на которые закупаются стройматериалы, осуществляются другие виды расходов, постепенно дом строится и сдается. Этот путь финансирования очень популярен.  Во-вторых, и это пока еще только набирает обороты, когда недостающие средства для более активного строительства компания занимает в банке, а затем при реализации квартир широко используется кредитование населения со стороны этого банка. Таким образом, постепенно снижается задолженность строительной компании, покупатель жилья имеет возможность выбрать квартиру большей площади и обзавестись ею раньше, чем если бы он пытался накопить на нее самостоятельно, а банку, в свою очередь, удобно кредитовать продажу квартир в тех домах, документацию на которые он уже успел внимательно изучить ранее при предоставлении кредита строительной компании.

Относительно небольшой объем строительства в Пскове позволяет строительным компаниям планировать на перспективу с учетом колебаний потребительского спроса. Другими словами, если спрос растет, на следующий год планируется построить больше, если падает – меньше. Также можно гибко реагировать на изменение спроса на площадь квартир. В итоге сами цены на новостройки ведут себя достаточно стабильно и прогнозируемо. Что помогает тем, кто покупает квартиры с инвестиционной целью. А такие, судя по всему уже есть, причем это не только псковичи. Ведь Псков имеет неплохое географическое расположение, а сам рынок жилья пока далек от насыщения.

Еще одна немаловажная особенность псковского рынка новостроек – относительно небольшое число компаний-застройщиков, что делает рынок намного более прозрачным, чем, скажем, столичный. Иными словами, основные строительные компании хорошо знакомы многим псковичам, и их репутация, а доверие к компании играет большую роль в современных условиях, формируется не через рекламные щиты, а посредством общения жителей города (тех, кто уже купил и въехал в новый дом и тех, кто только планирует покупку).

Как вы помните из прошлых наших публикаций, объемы строительства в Пскове и его ближайших пригородах относительно невелики. В городе сдается менее 100 000 кв.м. И пока темпы строительства не возрастут хотя  бы вдвое, говорить о низких ценах на жилье не приходится. Впрочем, сами темпы строительства зависят прежде всего не от строительных компаний, а от обеспеченности площадками под застройку, стоимости инженерных сетей, финансовых возможностей населения и программ развития муниципального и ведомственного строительства.

Строительство в лицах

Лидером псковского рынка строительства жилья является ЗАО «Строительная фирма «ДСК», сдающая более 30 000 кв.м., т.е. более 1/3 всего нового жилья в Пскове (доля могла быть и выше, если бы из совокупного показателя мы бы вычли индивидуальное домостроение). Руководство компании смогло заслужить авторитет, сохранив большой коллектив в непростых условиях перестроечного и постперестроечного времени, а это, согласитесь, дорогого стоит. Сохранению и развитию компании способствовал тот факт, что помимо своих домов, компания активно строит жилье по заказу государства (к примеру, дома для военных) и других участников рынка. К примеру, для компании ООО «Эгле», которая имеет все шансы стать одним из лидеров рынка.

Компания «Эгле» до недавнего времени занималась строительством так называемой коммерческой недвижимости. Однако проект комплексной застройки на землях Псковского района, вплотную примыкающих к городской черте, причем в весьма популярной части Завеличья, сделал компанию значимым участником рынка жилой недвижимости. Вес компании придало сотрудничество со Сбербанком России – бесспорным лидером на банковском рынке Псковской области.

Достаточно активно на рынок строительства жилой недвижимости вошли компании «Реставрационная мастерская» и «Ремстрой-2», специализирующиеся преимущественно на каркасно-монолитном домостроении. Естественно, что на рынке работают и другие компании, мы перечислили лишь тех, кого считаем лидерами с точки зрения сдачи квадратных метров в многоквартирных домах. Рынок коттеджного строительства весьма активно осваивает фирма «Вестстрой» (коттеджный поселок «Петропавловский»).

Недавно мы рассуждали, смогут ли федеральные компании составить конкуренцию местным строителям. Тема была весьма актуальной и предполагала два сценария. Первый, когда крупные федеральные компании выигрывают на конкурсах земли, вкладывают деньги и предлагают псковским компаниям участвовать в освоении участков в качестве подрядчиков. Второй – когда федеральные компании создают свои строительные компании. По первому сценарию приход федеральных девелоперских компаний был бы выгоден местным строителям, по второму - конкуренция бы существенно возросла. Впрочем, сейчас эта тема, как нам кажется, пока потеряла свою актуальность. Не секрет, что крупные федеральные девелоперы активно используют банковское кредитование, размеры последнего для них заметно подсократились, отсюда вероятность реализации крупных новых проектов в регионах стала ниже (для этих компании актуальнее сейчас перебросить имеющиеся средства на завершение уже начатых проектов). По нашим данным, активного строительства на земельных участках, выигранных на конкурсах фирмами, представляющими интересны крупных федеральных компаний, в ближайшие годы (2009-2010) не предвидится. Что, впрочем, может оказать неплохую поддержку местным строительным компаниям и позволит менее болезненно пережить времена финансовой нестабильности мировой экономики. Таким образом, можно даже сказать, что кризис помог нашим компаниям, увеличив  время на подготовку к работе на рынке вместе с крупными федеральными девелоперами.

Завершая ответ на первый вопрос, добавим, что по нашим данным, запланированные застройщиками к сдаче в 2008 году многоквартирные дома, несмотря на мировой экономический кризис, сдаются в те сроки, что прогнозировались в начале года. Как рассказали нам в одной из строительных компаний, «при заключении договоров, мы обещали сдать дома в определенные сроки, поэтому мы не планируем перенос сроков как в этом, так и в 2009 году». По словам представителя другой компании, в 2008 году все дома сдаются по графику, «на 2009 год  с учетом ситуации в мировой экономике мы запланировали построить меньше, чтобы спрос был адекватен предложению, те сроки, что мы называем уже скорректированы на текущую макроэкономическую ситуацию, поэтому все дома будут сдаваться не позже тех сроков, что мы называем при заключении договоров. Просто самих домов запланировано построить меньше, чтобы не создавать проблем на рынке».

Как известно на протяжении многих лет цены на новое жилье постоянно росли. Это стимулировало приток средств в отрасль. Согласитесь, приятно покупать вещь, которая растет в цене. Полагаем, что в условиях нестабильности строительные компании скорее решат сократить объемы строительства, чем идти на понижение цен. Полагаем, весомое влияние на развитие отрасли могут оказать банковские продукты как для строительной компании, так и для покупателя жилья. На последних стоит остановится поподробнее.

Что происходит с ипотекой

Особенность рынка кредитования приобретения недвижимости в Пскове состоит в том, что в 2007-2008 годах оно только начало набирать обороты. О тех объемах и доли в приобретении недвижимости с использованием ипотечных продуктов, что наблюдались на Западе, мы могли только мечтать. Но, как говорится, наличие самого факта, что процесс пошел, уже хорошо. Основной проблемой на пути развития ипотечного кредитования стали невысокие доходы большей части населения. Другими словами, ипотекой мог воспользоваться далеко не каждый. Чтобы расширить покупательную способность банки шли на плавное снижение процентов и увеличение срока кредитования.

Бесспорным лидером выдачи ипотечных кредитов и кредитов на недвижимость в Псковской области стал Сбербанк. В период активного продвижения жилищных программ Сбербанка России (2006 -2007 гг.) целевыми кредитами на приобретение (строительство) недвижимости воспользовались 1989 псковичей. В 2008 г. по состоянию на 14 ноября Псковским отделением Сбербанка предоставлено 810 жилищных кредитов. Как рассказали нам специалисты банка, в настоящее время Северо-Западный банк Сбербанка России предлагает следующие кредитные программы на приобретение жилья: «Ипотечный», «Ипотечный +» и  «Кредит на недвижимость». Кроме того, молодые семьи могут воспользоваться специальным предложением - оформить кредит по программе «Молодая семья». По нашим данным, часть псковичей использовали также кредит на неотложные нужды при обмене квартир меньшей площади на квартиры с большей площадью или в ситуации, когда для приобретения жилья недоставало совсем немного средств. Достаточно интересным продуктом, представленным на рынок кредитования Сбербанком, можно назвать кредит «Ипотечный+». Его основными преимуществами являются более низкие процентные ставки по данному виду кредита по сравнению с другими кредитными программами. Кроме того, размер процентной ставки зависит от срока кредитования и размера собственных средств заемщика. При этом после оформления объекта недвижимости в залог в пользу банка процентная ставка снижается до определенного договором уровня. Особыми требованиями к обеспечению выступают на этапе строительства залог имущественных прав на квартиру, а после завершения строительства - залог объекта недвижимости. Обязательным условием является оформление поручительства супруги (-га) заемщика (возможно без учета платежеспособности). Также привлекает более короткий срок рассмотрения заявки на получение кредита - максимально 12 рабочих дней.

Справка ЦДИ: Какие объекты недвижимости можно приобрести в кредит по программе «Ипотечный+» ? Кредит «Ипотечный+» предоставляется на покупку, строительство (участие в долевом строительстве) объектов недвижимости в рамках совместных программ с компаниями-застройщиками. Соответствующие договоры сегодня заключены Псковским отделением  № 8630 Сбербанка России с четырьмя строительными компаниями города Пскова, в том числе и с ООО «Эгле» (жилые многоквартирные дома по адресам: д. Родина, ул. Владимирская, д. 2, 3, За, 36, Зв, 4, 6; ул. Никольская, д.1, 2а)

«А правда, что ипотека исчезла?», - такой вопрос нередко задают редакции. На наш взгляд, она просто изменилась. Иными словами, российские банки внимательно изучили ошибки западных коллег, приведшие к ипотечному кризису в США. И поняли, что большой проблемой стал тот факт, что деньги в США раздавались, извините за выражение, «направо и налево», в том числе так называемой категории «высоко рискованных заемщиков с низкими и слабо прогнозируемыми источниками доходов». Поэтому если раньше нередко банки ставили план выдать такое-то количество ипотечных кредитов, то теперь главный критерий – надежность заемщика. Естественно, что высоко надежных заемщиков не так много, поэтому объемы кредитования сократились. Рост ставок стал следствием подорожания средств. Согласитесь, повысить ставки по вкладам, не повышая ставки по кредитам, нереально. Изменилась и минимальная доля собственных средств. Так, в Сбербанке для получения кредита необходимо подтвердить наличие собственных средств в размере не менее 30% стоимости объекта недвижимости. Однако при условии оформления кредита «Ипотечный+» в рамках программы «Молодая семья», а также при наличии в семье детей, первоначальный взнос должен составлять не менее 20%.

Есть ли предпосылки для снижения цен?

Как известно, цена на рынке – результат взаимодействия спроса и предложения. Ситуация неопределенности этой осенью снизила спрос на рынке жилья. Часть покупателей надеялась, что цены на новое жилье снизятся, и его можно будет приобрести дешевле. Однако падения на первичном рынке не последовало, и покупатели постепенно стали возвращаться на рынок. Как рассказали нам в одной из строительных компаний, большим интересом среди их клиентов пользуются однокомнатные квартиры, несмотря на то, что цена квадратного метра в «однушке» дороже. Как известно, однокомнатные квартиры покупают, в том числе и с инвестиционной целью (вложить деньги, чтобы не бояться за них в условиях кризиса, кто знает, что завтра будет с долларом, рублем или евро), соответственно рост спроса на них – свидетельство интереса к рынку. В свою очередь сам рынок также изменился. Поскольку в последние годы темпы строительства в Пскове  были относительно невелики, то и перекупленности рынка (как раз то, что произошло в США или же в соседней Эстонии), дающей шансы на падение цен, у нас нет. А для того, чтобы поддержать инвесторов и обеспечить привлекательность недвижимости для потенциальных покупателей, по нашим данным, и строители, и власть согласны на снижение объемов строительства. Ведь, как известно, цена зависит и от затрат на строительство. А они – не только стоимость цемента, но и инженерных сетей, земельных участков, согласований. И если цемент может подешеветь, то другие составляющие вряд ли, если не подорожают. Возможно, вам покажется наше предположение немного странным, но дальнейшие тенденции в ценовой политике в новостройках, на наш взгляд, будут во многом определяться доступностью банковских продуктов. Если банки смогут предоставить выгодные для застройщиков условия кредитования (плюс расширить объемы кредитования покупателей жилья), то снижение предложения жилья будет меньшим, а значит и рост цен в среднесрочной перспективе также будет меньшим. Если же застройщики будут ориентироваться только на собственные средства, то они могут в большей степени сократить предложение жилья в ближайшие пару лет, а это означает дефицит на рынке, который впоследствии может вызвать больший рост цен на жилую недвижимость. 

Максим Голиков, кандидат экономических наук, аналитик Института регионального развития.