iпотека: расставим все точки над i

А правда, что теперь получить ипотечный кредит будет просто невозможно? Что ждать тем, кто уже взял ипотечный кредит?  Окажет  ли мировой экономический кризис влияние на рынок недвижимости Пскова? Такие вопросы наиболее часто задают читатели редакции Центра Деловой Информации в последнее время.  Мы представляем экспертный комментарий известного экономического обозревателя, автора аналитических материалов по рынку жилья Пскова,  кандидата экономических наук Максима Голикова.

Ситуация на рынке

Псковский рынок жилой недвижимости, так же как и рынок кредитования имеет свою специфику. От нее во многом и зависят ответы на интересующие нас вопросы. Я постараюсь говорить максимально просто, учитывая широкую аудиторию ЦДИ. Итак, сам рынок делится на две части: «первичка» (новое жилье) и «вторичка». В среднем на рынок «первички» областного центра попадает порядка 80 000 кв. м. жилья в год. Возможно, кто-то возразит, мол, строим то мы больше. Но, как вы понимаете, не все жилье продается. Сама цифра для города с населением порядка 200 000 человек относительно небольшая. Весь жилой фонд Пскова составляет примерно 3,8 млн. кв.м.

Покупают жилье не только псковичи. Есть миграционный поток из северных регионов. С интересом на наш рынок смотрят столичные жители, благо до Питера из Пскова «рукой подать», да и расстояние до Москвы в 600 км. отнюдь не такое большое, как может показаться на первый взгляд. Добавим к этому, что область является регионом силовых структур, а это тоже весомый фактор.

Теперь о кредитовании приобретения недвижимости. Бесспорный лидер рынка – Псковское отделение Северо-Западного банка Сбербанка России. В 2005 году оно выдало более 300 кредитов на приобретение недвижимости на сумму порядка 85 млн. руб. В 2006 году - уже порядка 780 кредитов на 347 млн. руб., а в 2007 году – более 1000 кредитов. Все остальные участники рынка вместе взятые составляют относительно малую долю рынка.

Если сопоставить объемы кредитования с ценой квадратного метра и количеством сделок, получается, что доля кредитных денег на рынке жилья Пскова пока еще относительно мала. Другими словами, большинство сделок шло без использования банковского кредитования. Даже если учесть, что часть покупателей квартир использовали другие виды кредитования, к примеру, кредит на неотложные нужды, если при обмене одной квартиры на другую требовалась небольшая доплата. Хотя с каждым годом число таких сделок росло. Понятно, что большинство сделок шло по «вторичке».

А вообще ипотека предполагает залог права собственности на приобретаемое жилье, если же дом еще не построен, то и права быть не может. Соответственно, до оформления ипотеки процент выше. Дом сдается, оформляется ипотека, процент снижается. 

Какой очевидный вывод можно сделать?  Те строительные компании, что по минимуму использовали банковские ресурсы, и чьи квартиры продавались при минимальном использовании покупателями банковских средств, а это на псковском рынке относительно недорогое жилье, должны меньше всего пострадать от ужесточения условий по ипотеке. Если же застройщик использовал преимущественно банковские кредиты для осуществления своих проектов, и большинство покупателей его жилья также использовали банковские кредиты, то ему придется сложнее. Отмечу, что многие крупные девелоперские проекты предполагают масштабное использование банковских средств. В Пскове таких проектов не было. В крупных городах они, естественно, были, и не случайно, что часть задуманных на перспективу проектов, скорее всего, будет отложена.

Что означает ужесточение условий по ипотеке для обычного псковича?

Предположим, мне хотелось бы приобрести обычную «трешку», скажем, 86 кв.м.  Пусть ее цена составляет 3 млн. рублей. А первоначальный взнос или количество денег, что удалось предварительно скопить 0,5 млн. Если бы кризиса не было, и мне бы удалось взять кредит 2,5 млн. под 13% годовых (процент банку плюс страхование) на 20 лет, то при дифференцированных платежах (снижение по мере погашения кредита) сколько мне пришлось бы платить в первые месяцы? Делим 2,5 млн. на 20 лет, получается 125 000 руб. в год или 10417 руб. в месяц. Это погашение, что будет каждый месяц в течение 20 лет неизменным. Теперь посчитаем проценты. 2,5 млн. умножим на  0,13. Получаем 325 000 руб. в год, или 27084 руб. в первый месяц. Складываем, итого 37 500 руб. заплатить банку за первый месяц пользования кредитом. Во второй будет меньше, но ненамного, и так далее. Могу ли я себе позволить ипотеку? Поэтому говорить, что ипотека стала недоступной многим вследствие роста процентных ставок на 1-2%, думаю, не совсем корректно.

В нашей стране и до кризиса ипотека, к сожалению, была недоступна большинству обычных людей. Просто потому, что в стране была высокая инфляция, которая и обусловила высокие процентные ставки. Отмечу, что в тех же США в начале двадцать первого века ипотечный кредит можно было взять чуть ли не под 1,5% годовых, а в соседней Эстонии – под 2,8%.  Если б у нас было такое, доля сделок с использованием банковских средств была бы в разы больше. Тогда бы можно было говорить, мол, ипотека сворачивается,  и жилье теперь не купить. Другими словами, жилье было недоступно и раньше для обычного учителя, врача или продавца в магазине. И плюс минус 1-2% стоимости денег здесь ничего не решают. Кто же тогда брал ипотеку помимо людей с высокими доходами? Думаю, можно выделить несколько категорий. Первые. Это те, у кого уже было жилье, просто хотелось добавить квадратных метров. Вторые. Те, кто посчитал, что купить выгоднее, чем снимать. Третьи. Те, кто имеет свой бизнес или знания по экономике, и могут вложить свои личные средства под более высокий процент. К примеру, у вас есть 3 миллиона на «трешку», но вы можете их вложить в свой бизнес и получить 40% годовых. А квартиру покупаете с использованием банковских средств, занимая их под 13%. Если вы принадлежите к этим категориям, но еще не успели взять ипотечный кредит, думаю, сделать это теперь будет заметно сложнее. Просто потому, что с одной стороны ужесточаются сами требования к заемщикам и, скорее всего, объем средств, которые планировалось выдать, банки заметно подсократят. Что, в общем то вполне естественно.

Полагаю, ни для кого не секрет, что кредиты на длительный срок, а именно о таких идет речь в случае с ипотекой, нуждаются в соответствующем обеспечении. Раньше банки в качестве такого могли считать дешевые деньги на международном межбанковском рынке. Сейчас их нет. Соответственно, самая оптимальная стратегия для большинства банков – выдать меньший объем средств и причем наиболее надежным заемщикам. Соответственно вероятность получения кредита становится ниже. Плюс сам кредит – дороже. Придется копить на квартиру, понимая, что сбережения съедает инфляция.

Еще один нюанс, за границей стремительно рос именно инвестиционный сегмент в спросе на недвижимость. Другими словами в последние годы многие покупали жилье не с целью жить в нем. Это добавило впоследствии проблем на рынке, ведь такие люди обычно держат жилье лишь пока оно растет, а как рост замедляется, начинают его продавать. У нас же, порою, человек, покупающий «еще одну квартиру», просто заботится о своих детях: вначале сдает жилье лет 10-20, потом передает его своему наследнику.

Что ждать тем, кто получил ипотечный кредит ранее

У многих банков в кредитных договорах предусмотрена возможность увеличения процентной ставки. Чем они, полагаю, могут вполне воспользоваться в сложившейся ситуации. К счастью для псковичей, Сбербанк этого делать не стал. А поскольку, как я уже отмечал ранее, большинство ипотечных кредитов и кредитов на недвижимость у нас было выдано именно Сбербанком, можно сказать, что пока, на сегодняшний день, псковичам в этом отношении повезло. Почему американцы или европейцы оказались неплатежеспособными? Почему они вдруг осознали, что не в состоянии оплачивать ежемесячные взносы в пользу банков? Все просто. Наиболее дешевые и соответственно популярные кредиты имели плавающую (а не фиксированную) процентную ставку. Деньги подорожали. Банки повысили ежемесячные платежи. Заемщики оказались неплатежеспособными. Отсюда вывод – в условиях кризиса ипотеку предпочтительнее брать (если дают, конечно) именно под фиксированный процент без права его изменения (повышения) в одностороннем порядке. Другая проблема западного рынка в том, что недвижимость неплатежеспособных заемщиков дополнила рынок, в итоге, снижение цен на жилье. Может ли оно произойти сейчас, еще один весьма актуальный вопрос. Ведь кто-то ждет, не дождется. Ну когда же? Посмотрим на московский рынок, где доля ипотечных сделок в общем объеме существенно выше, чем в Пскове. Что там планируется? Резкое сокращение при необходимости темпов строительства. Полагаю, с целью защиты рынка от подешевления недвижимости. В Пскове в последние годы строили относительно мало, и это также было ростом постоянного удорожания квадратных метров. Пересмотрят ли застройщики свою политику? Ответ, думаю, будет зависеть не от псковичей, а от фактора иногороднего спроса.

Привлекательность региональной недвижимости

Раз все так обеспокоены кризисом, то терять есть что. Только если раньше в ожидании дефолта все ринулись доллары скупать и дойч марки, то теперь это не панацея. Кризис-то мировой. Значит, можно представить, что скупать будут что-то другое. В том числе недвижимость. Предположим, вы москвич или петербуржец. Ипотеку взять сложно, на квартиру в столице не хватает. Чем не выход, квартира в регионе. В том же Пскове. Вот вам фактор дополнительного спроса на региональную недвижимость. Да и как отреагируют крупные девелоперы?  Заморозив часть столичных проектов, не попытаются ли они «отыграться» на регионах. Не секрет, что один из перспективных участков в Пскове выиграл известный девелопер российского масштаба. Изменятся ли его инвестиционные планы под давлением кризиса? Думаю, на грядущих аукционах по субаренде в Борисовичах, федеральные девелоперы также проявят себя.

Впрочем, поддержит ли наш местный рынок внешний спрос, напрямую зависит от власти. Если она способна внести уверенность в том, что нераскрытый потенциал города будет максимально реализован, причем в кратчайшие сроки, это создает дополнительную привлекательность города как места жизни и является фактором роста спроса на жилье. Так что у городской власти есть возможность проявить себя. Кстати, спрос на жилье есть и со стороны государства: муниципальное жилье, дома для милиционеров и военных – чем не подспорье для строительного рынка, особенно в современных условиях. 

Посмотрим, что у нас с предложением…  Открываю газету, много строчной рекламы продажи квартир. Помните, когда цены были дешевле раза в два, такого предложения не было, скупали все. Сейчас рынок дает возможность сделать осмысленную покупку, выбрать жилье, не переживая. Что кто-то успеет раньше вас.  Делаю вывод, с предложением проблем нет. Теперь предположим, что объем кредитования сократится. С точки зрения логики, если квартира жизненно необходима, то придется несколько понизить планку. К примеру, купить ее поменьше и подешевле. Или снимать. Перед застройщиком может также возникнуть дилемма:

-         Строить меньше,

-         Строить столько же и применять маркетинговые акции со снижением цены,

-         Строить столько же и продавать по растущим ценам вне зависимости, покупают или нет, сдавая при этом часть квартир в наем.

Актуальной и обсуждаемой становится и тема строительства «доходных домов». В общем, есть поле деятельности для специалиста по продвижению или маркетингу, если, конечно, таковой имеется в строительной компании.

Выводы:

Теперь резюмируем все выше изложенное.

-         По мнению экспертов, объемы ипотечного кредитования в нашей стране сократятся, срок рассмотрения заявки на получение кредита может стать длиннее, число отказов – больше, а плата за пользование деньгами – выше. Это повторюсь общероссийская тенденция, и Псков как часть России не может не последовать ей.

-         Для тех, кто и раньше не мог себе позволить ипотеку, по сути ничего не меняется. За исключением надежды, что в скором времени она станет доступнее. Лично я с удовольствием купил бы жилье с использованием ипотечного кредита, но на тех условиях, что были в начале двухтысячных в США или Европе. Таких условий не было, и быть не могло в условиях высокой инфляции. И вряд ли они бы наступили, даже если б нас не затронул кризис, в ближайшие 2-3 года.

-         Тем, кто взял ипотеку в Сбербанке повезло, что банк не стал пересматривать условия по данному виду кредитования. Ситуация в других банках, вероятно, будет зависеть от менеджмента банков. Если в вашем договоре есть пункт, предусматривающий возможность повышения процентной ставки, банк может ее повысить. А может не повышать.

-         Сложнее будет тем, кто предпочитает индивидуальное домостроение. И соответственно берет деньги небольшими «порциями». Вначале  на цоколь, потом на  первый этаж … Потому что деньги стали дороже, и не факт, что их дадут, даже при наличии положительной кредитной истории. Значит, придется строить медленнее.

-         Поскольку большинство наших строительных компаний относительно небольшие и мало зависят от банковских средств, сильного влияния кризис на них произвести не должен. Они и раньше работали в кризисных условиях, причем даже более худших. При падении производства обычно растет безработица. Если учесть, что в данном секторе экономики много гастарбайтеров, то сказать, что псковский рынок труда в данной отрасли сильно пострадает, думаю, нельзя. Не более чем другие сферы экономики.

-         Если на рынке усилится внешний спрос за счет недоступности жилья в крупных городах, это окажет неплохую поддержку псковскому рынку. Государство в лице муниципалитетов и ведомств может также выступить покупателем жилья, тем самым диверсифицируя портфель заказов у застройщика. Добавим также, что рентабельность бизнеса, к примеру, каркасно-монолитного домостроения, дает определенный запас прочности. Иными словами компания, не ведущая агрессивную политику и минимально зависящая от решений банковской системы, может просто выставлять на рынок меньше квартир, а часть просто отделывать по минимуму и сдавать в наем.

К сожалению, цена помимо всего прочего является еще и психологической категорией. Другими словами, казалось бы, стоит снизить цену, и покупатели выстроятся в очередь. Но этого ведь не происходит. Посмотрим на эстонский рынок недвижимости. Цены там падают уже не первый месяц, но это не приводит к росту числа сделок. А скорее наоборот. Люди занимают выжидательную позицию, ждут, когда цены еще больше снизятся. В итоге, поучается, что продвинутый российский застройщик или девелопер, видя это, просто предпочтет выставить на продажу меньшее число квартир, нежели идти на снижение цены, предчувствуя возможность подобного эффекта.

Максим Голиков,

для Центра Деловой Информации.