Главные тенденции на загородном рынке– 2007

В декабре мы традиционно подводим итоги. Что принес уходящий год рынку недвижимости? Сегодня разговор пойдет о рынке загородного жилья: что было в 2007-м, чего ждать в 2008-м – мнения экспертов рынка приводятся в обзоре «Собственника».

Показатели рынка

В ответ на потребности рынка (а именно сюда, в загородку, сместился из города инвестиционный интерес в этом году), предложение в 2007 году стало больше: по словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, объем первичного рынка коттеджных поселков вырос на 37%. «11 месяцев 2007 года характеризовались значительным ростом активности девелоперов, что привело к открытию продаж более чем в 30 коттеджных поселках, что в 1,5-2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года», – комментирует руководитель направления загородной недвижимости «МИАН – агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. Структура предложения несколько изменилась, однако расстановка сил в целом осталась прежней: впереди бизнес-сегмент (51% по данным Blackwood), чуть меньше 20% приходится на «элитку», а эконом-класс улучшил свои показатели с 25% до 30%. Именно последний и пользуется – как и в прошлом году – наибольшим спросом и демонстрирует самые высокие темпы продаж. Так что нет ничего удивительного в том, что интерес девелоперов к этому сегменту, наметившийся еще в 2006-м, закрепился в уходящем году. Экономом занялись (или, точнее, заявили о таком намерении) даже не замеченные прежде в этом сегменте «Инком» (собирается вложить в «бюджетные проекты» около $1,5 млрд) и «Элит Строй» (строит планы по созданию сети эконом-поселков с общим объемом инвестиций в $150 млн).

Что до цен, по словам Литинецкой, в премиум-сегменте они выросли на 24% за год (так что средняя стоимость кв. м в таком поселке с учетом стоимости земли теперь составляет $6656), в бизнес-сегменте – на 26% ($3069 за кв. м). Самый скромный рост показал эконом-класс: 18% и $1290 за «квадрат». Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость», предлагает свои данные по динамике цен, исходя из самых популярных направлений: по его словам, рост цен по Новой Риге составил за год 24,5% (по некоторым объектам – 35-40%), по Калужскому шоссе – 27,2% (до 45% по отдельным поселкам), по Дмитровке – 27,62%. В списке направлений-лидеров, по версии «Терры», отсутствует Рублевка, однако это не означает, что она окончательно утратила свои позиции: так можно сказать применительно к первичному рынку, но на «вторичке» Рублево-Успенское шоссе уверенно держит второе место.

Попасть в десятку

Да и в целом рейтинг популярности направлений особых изменений за год не претерпел. «Лидирующие позиции в дорогом секторе по-прежнему занимают Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, – говорит генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков. – На втором месте идет Киевское шоссе, далее – Калужское». Руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко в качестве самых перспективных называет Минское шоссе (лесные участки с естественными водоемами), Дмитровку («большая вода» – на это словосочетание Дмитровскому направлению пора давать патент), Киевское шоссе (множество активно разрабатываемых проектов). А также, как это ни странно, Ленинградку: «Совсем скоро это шоссе лишится своего сугубо промышленного имиджа и еще удивит нас не только складами. Здесь сейчас строится платная трасса-дублер, которая поможет сильно разгрузить шоссе, – поясняет Резниченко. – Планируется строительство нескольких бизнес-парков, что повлечет рост цен на недвижимость и землю в этом направлении. Стоит отметить, что по Ленинградскому шоссе нет концептуальных проектов, как на Новорижском, поэтому можно утверждать, что этот сектор будет активно развиваться. Уже сейчас несколько западных компаний ведут переговоры о приобретении земли и дальнейшем девелопменте для создания концептуальных проектов».

Как говорит Светлана Кондачкова, лидерами по объемам продаж в этом году стали северное направление (30% в структуре продаж), северо-западное и южное направления (по 20% каждое). «В будущем привлекательность северного направления сохранится, на второе место выйдет юго-запад, и, с незначительным отставанием, северо-запад, – считает эксперт. – Стоит отметить активный рост спроса на объекты южного направления. За последний год на юге цены на отдельные земельные участки под строительство в радиусе до 60 км от МКАД выросли более чем на 50%». Но в целом (как следует из исследования, проведенного «МИАН–агентство недвижимости» в 2007 году) по загородному рынку отмечается равномерное распределение спроса по всем направлениям Подмосковья: можно сказать, ярко выраженных аутсайдеров не осталось.

В русле прошлогодних трендов

В итоговом отчете не обойтись без тенденций уходящего года (это такой же обязательный момент, как рейтинг подмосковных направлений). В 2007-м (как и в любом другом году) их можно поделить на продолжающиеся тенденции прошлого года и совсем новые. Начнем с первых. Это, как мы уже говорили, активное развитие эконом-сегмента (до насыщения ему, впрочем, еще далеко – по статистике «МИАН», 70% спроса приходится именно на бюджетную часть рынка; какую долю занимает эконом-предложение, мы уже сказали выше), но и не только.

Еще один тренд – развитие дальнего Подмосковья; по данным Blackwood, за год доля поселков за 70 км от МКАД в общем объеме предложения увеличилась почти вдвое. По словам Нины Резниченко, сдвинулись в сторону области и границы элитной застройки: «Если раньше элитные коттеджные поселки возводились в черте 10-15 км от МКАД, то теперь это 15-20 км от МКАД». «Если еще несколько лет назад удаленность от МКАД в 50 км казалось дальним светом, то сейчас и 100 км уже никого не пугает, – комментирует руководитель дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд» Василиса Баженова. – Подмосковные власти уделяют большое внимание строительству и реконструкции дорог, поэтому люди готовы жертвовать временем и ехать на большое удаление за отдыхом. Именно тишина и простор сегодня в моде у городских жителей». А по словам заместителя генерального директора компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, заметную активность подмосковные девелоперы проявляют и в сопредельных областях: Тверской («Конаково Ривер Клаб», «Московское море»), Смоленской («Гагаринлэнд»), Ярославской (вокруг Плещеева озера), Владимирской («Татьянино», «Заповедное»), Калужской («Боровики», «Долина имений»). От себя отметим: как это ни странно, этот список областей почти полностью совпадает с тем скандальным, озвученным на MREF как перечень территорий, куда якобы будут выселять столичных очередников.

По мнению специалисто компании WELHOME, в 2007 г. произошло два наиболее значимых для рынка загородной недвижимости события: в рамках проекта «Доступное жильё» был сформирован список проектов, которые поддержит государство, и три из них в московском регионе — это «Большое Домодедово», «А 101» и «Рублёво-Архангельское». Важным для загородного рынка событием стало также утверждение закона о государственном кадастре недвижимости РФ, предполагающего составление единого кадастра объектов недвижимости, изменения в алгоритмах расчёта кадастровой стоимости земель, и как следствие, земельного налога.

Комплексная застройка запомнится как одна из главных тенденций этого года. «Помимо заявленных в прошлом и позапрошлом году проектов («А101», «Рублево-Архангельское», «Плещеево»), в текущем году были анонсированы проект Hellas, Mechaniki Group; «Светлый город»; застройка бывшего колхоза «Клинский» группой «АСТ» в рамках нацпроекта «Доступное жилье», – рассказывает Мария Литинецкая.

Новое-2007

Что до трендов, которые сформировались именно в 2007-м, Светлана Кондачкова отмечает в качестве таковых увеличение «чистых» (с указанием в договоре реальной стоимости приобретаемой недвижимости) сделок – сейчас это уже 60-70% от общего количества, а также развитие загородной ипотеки: по прогнозам «МИАН», возможный рост доли сделок с ипотекой в 2008–2009 годах до 25-30% (против 10-12% в этом году).

Мария Литинецкая отмечает в качестве принципиально новых еще 2 момента: тенденцию к застройке вокруг некоего инфраструктурного «якоря», определяющего будущий стиль и облик поселка. И, наконец, скачок активности застройщиков на рынке загородной недвижимости. «За первые 9 месяцев текущего года стартовали продажи в 56 поселках, что на 62% больше, чем за весь 2006 год», – поясняет Литинецкая. Что вполне оправданно на фоне очевидного смещения инвестиционного интереса из города в загород.  

Источник: Собственник