Что будет с ценами на квартиры в Пскове: прогноз на 2008 год

Часть первая. Итоги 2007 года.

-         Что будет с ценами на квартиры в Пскове в новом году? – такой вопрос мне не раз задавали в последнее время мои приятели и знакомые, читатели «МК» Недвижимость в Пскове».

-         Вообще-то я не занимаюсь строительством многоквартирных домов. Может логичнее спросить тех,  кто строит или продает квартиры? – пытался  я «отвертеться» от назойливых вопросов, понимая, что делать прогнозы – занятие неблагодарное. Помню, как я дал прогноз, что цены на квартиры в каркасно-монолитном сегменте могут дойти в 2007 году до 35 000 руб. за квадратный метр и даже перешагнуть его на  так называемые видовые квартиры.  И какова же была реакция читателей?  От «почему так мало», возможно, кому-то хотелось бы видеть цены выше, к примеру,  инвестору,  помня о динамике 2006 года. До «почему так дорого», вероятно,  это реакция тех, кто хотел бы приобрести квартиру для проживания в ней.

-         Вот потому я и спрашиваю тебя, - заключил один из наших читателей. – Поскольку ты не строишь и не продаешь квартиры, то можешь дать объективную оценку ситуации. К тому же ты знаешь многих в строительном бизнесе и понимаешь «настроения рынка».

-         Хорошо, - ответил я. Но все же хочу сделать одно важное замечание. Все нижеизложенное – это мое субъективное мнение.

Итак, начнем…

С чем встречает рынок 2008 год

Для того  чтобы строить прогнозы, необходимо иметь четкое представление о динамике предшествующих лет. В противном случае наши предположения будут скорее похожи на домысли, нежели на серьезный анализ, согласитесь. Поэтому для начала, попытаемся ответить на вопрос, с чем встречает рынок жилой недвижимости Пскова 2008 год. Поскольку официальных данных о вводе нового жилья за весь 2007 год мы пока не встретили, полагаю, они будут немного позже, придется отталкиваться от данных за январь - сентябрь 2007 года.

Согласно ним, если в целом область превысила показатели аналогичного периода 2006 года,  то в  частности в Пскове были  построены жилые дома общей площадью 44,1 тыс. кв. метров (за январь - сентябрь  2006 года – 53,7 тыс. кв. метров), что меньше показателя 2006 года на 18%. Даже если предположить, что четвертый квартал был более успешным, чем предыдущие, тем не менее,  вероятность превышения показателей 2006 года относительно невысока. Иными словами, за 2007 год, вероятно, было сдано не более, если ни менее, квадратных метров жилья, чем в 2006 году. Этот фактор, как вы понимаете, свидетельствует в пользу роста цен на квартиры в 2008 году, и будет толкать цены вверх. Ведь цена, как известно, зависит от соотношения между спросом и предложением.

Динамику предшествующих лет наглядно демонстрирует таблица 1.

Таблица 1 Ввод в действие жилых домов
	1995	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Всего, тыс.м2 общей площади
Северо-Западный федеральный округ	3399	2453	2436	2612	3255	3716	3981	4667
Республика Карелия	179	63	78	69	84	95	88	110
Республика Коми	392	263	116	149	160	141	159	177
Архангельская область	203	78	100	107	94	105	118	193
в том числе Ненецкийавтономный округ	11	12	12	5	10	8	33	35
Вологодская область	424	205	239	239	247	300	293	334
Калининградская область	263	172	176	198	232	245	266	502
Ленинградская область	449	392	415	433	444	511	533	672
Мурманская область	79	28	8	5	13	7	8	14
Новгородская область	150	89	94	98	109	148	143	163
Псковская область	248	82	92	100	114	132	100	126
г.Санкт-Петербург	1012	1081	1118	1214	1758	2032	2273	2376
Справочно Россия, млн м2	41,0	30,3	31,7	33,8	36,4	41,0	43,6	50,6
На 1 000 человек населения, м2 общей площади
Северо-Западный федеральный округ	230	172	172	186	234	270	291	344
Республика Карелия	228	82	108	96	117	135	125	158
Республика Коми	342	250	112	145	158	140	161	181
Архангельская область	136	56	73	80	71	80	91	150
в том числе Ненецкийавтономный округ	250	297	291	116	227	198	777	834
Вологодская область	317	158	186	187	196	240	236	271
Калининградская область	281	179	184	207	244	259	282	535
Ленинградская область	267	233	247	259	267	308	324	409
Мурманская область	75	30	9	5	15	7	9	16
Новгородская область	202	124	132	139	158	218	214	247
Псковская область	299	104	119	131	151	178	136	175
г.Санкт-Петербург	209	229	238	260	379	441	496	519
Справочно Россия	277	207	217	233	252	285	304	355

Источник: Регионы СЗФО. Социально-экономические показатели. Сыктывкар, 2007. С.128.

Мы видим, что и в предыдущие годы объемы ввода нового жилья были относительно невелики. Что в свою очередь обусловило невысокое предложение вторичного рынка, ведь новостройки прошлых лет в настоящее время – часть предложения вторичного рынка жилья. Пусть вас не смущает цифра по Мурманской области, это реакция рынка на миграционные процессы. А вот если говорить о динамике соседних с Псковской областью регионов, то можно сравнить и сделать определенные выводы. Что касается ввода квартир, то это демонстрирует таблица 2. Если учесть что в области в основном строились частные дома, то эта цифра, к примеру, 1666 квартир в 2006 году, дает представление о вводе жилья в Пскове.

Таблица 2. Ввод в действие квартир Единиц
	1995	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Республика Карелия	2975	834	1021	744	997	1172	1119	1444
Республика Коми 1)	5794	3756	1551	2067	2277	2067	2789	2690
Архангельская область	3247	1042	1322	1453	1173	1450	1668	2726
в том числе Ненецкийавтономный округ	161	181	181	70	132	109	466	557
Вологодская область 1)	7007	2546	3315	3008	3177	3966	4120	4672
Калининградская область	4028	2008	1982	2212	2089	2573	2843	6630
Ленинградская область	6988	5410	5198	4698	4328	5129	5328	7326
Мурманская область	1402	467	107	60	202	137	116	173
Новгородская область	2401	1310	1336	1389	1641	2139	2253	2472
Псковская область	4053	1190	1312	1318	1690	1776	1454	1666
г.Санкт-Петербург	16468	15191	15179	16055	23335	27559	33190	34227
Справочно Россия, тыс.	602	373	382	396	427	477	515	609
1) Без квартир в общежитиях.

Источник: Регионы СЗФО. Социально-экономические показатели. Сыктывкар, 2007. С. 130.

Предположим, что в 2007 году Псков пополнился 1500 квартирами (часть которых была продана еще в 2006 году). Много это или мало? Если сравнивать с 1995 годом, то вероятно мало. Однако это не означает, что имеет смысл строить, скажем, в 3 раза больше квартир (имеется ввиду строительство для продажи, к так называемому муниципальному жилью это не относится). Ведь их еще надо продать. А это вопрос цены, или точнее говоря соотношения цен и доходов.

Цены в 2007 году

В целом цены на квартиры в 2007 году, судя по данным государственной статистики,  выросли примерно на 30%. Вполне логично, после существенного роста в 2006 году. Примерно, поскольку опять же мы не встретили пока официальных данных за весь год. Тем не менее, предполагаемый процент вряд ли сильно отличается от действительного. Можно ли считать цену, к примеру, в 30 000 руб. за 1 кв. м. высокой?  Предположим, вы хотите приобрести квартиру площадью 60 кв.м. Это означает, что вам требуется 1,8 млн. Если цена годом ранее была на 30% ниже, это означает, что квартира стоила 1,26 млн. Если вы имеете средний доход по городу (порядка 10 000 руб. в месяц), то и 1,8 млн. руб. и 1,26 млн. руб. для вас вряд ли доступны без наличия возможности «дешевого» кредитования (то, что распространено в Европе). Другое дело, если вы меняете квартиру меньшей площади на большую. В этом случае рост цен означает одновременно и рост доплаты.

Теперь о соотношении. Если посмотреть на соотношение между доходом, к примеру, в 10 000 рублей и ценой квадратного метра, к примеру, 30 000 рублей, то оно меньше, чем в соседней Эстонии. И если абстрагироваться от стоимости денег (эффективная ставка по кредитам), то потенциал для роста цен есть. А значит, отрасль выглядит привлекательной для инвестора. И казалось бы вполне можно и строить больше, и продавать больше. Но, полагаю, опасение, что при существенном росте строительства жилых домов квартиры в них будет сложнее продать, присутствует на рынке, и оно имеет под содой определенное основание. Я имею ввиду недешевую стоимость денег для покупателя квартиры в кредит. Не хочу сказать, что банки запрашивают слишком высокие проценты. Судите сами, если инфляция в нашей стране составила за 2007 год порядка 12% (а рост на некоторые, но весьма значимые продукты питания в несколько раз больше этой цифры), то вклад ниже 12% годовых имеет отрицательную доходность. И если банк берет у одного клиента  деньги под 12% и передает их другому под 13% (или берет под 11%, а отдает под 12,5%), то доходность кредита на недвижимость для коммерческого банка относительно невысока. Можно сказать, примерно такая же, что и в Европе. Если, к примеру, в европейской стране инфляция составляет 2%, а банк выдает кредит под 2,8 – 3,5%, то получает примерно столько же. И тогда, возможности покупателя, несмотря на менее благоприятное чем у нас соотношение между ценой квадратного метра и дохода населения, в Европе выше. Другими словами, основная причина недоступности кредитов на недвижимость (и ипотечных кредитов) для большей части населения Псковской области кроется, на мой взгляд, именно в высокой инфляции. Предположим, вам нужно 2 млн. для приобретения «двушки». Если вы берете кредит на 30 лет под 12%, то в первые месяцы вам придется выплачивать порядка  25,5 тыс руб. (это в первый месяц, затем цифра будет медленно снижаться по мере погашения кредита, если он взят на условии дифференцированных выплат), причем 5555,56 руб. составляет погашение, а остальное (20 000 руб.) – проценты (это теоретический пример, условия в конкретных банках могут отличаться от указанных). Т.е. в структуре выплат проценты составляют 78%. Причина – инфляция. А если бы Правительству удалось бы снизить инфляцию до 2%, то при 3% за кредит проценты по кредиту сократились бы в 4 раза. Соответственно кредит стал бы доступен для большинства.

Рост покупательной способности в этом случае мог бы стимулировать развитие жилищного строительства и стабилизацию цен. А поскольку пока об этом говорить не приходится, то можно уверенно говорить, что цены будут расти не ниже уровня инфляции. О росте цен в 2007 году в разных сегментах говорят данные таблицы 3.

Таблица 3.       «Средние цены и индексы цен на рынке жилья по Псковской области

за III квартал 2007 года»

Источник: Псковоблстат.

Роль банковского кредитования

2007 год характеризовался ростом кредитования приобретения жилой недвижимости. Речь идет как о кредитах на недвижимость, так и ипотечных кредитах. Их в Псковской области было выдано более 1000. Большую роль здесь сыграл, конечно же, Сбербанк России. В целом объемы, кредитования, думаю, все же далеки от желаемых, опять же в силу высокой инфляции, а также других факторов.

Другой аспект, цены на строящееся жилье, как правило, ниже, чем на построенное, а чтобы оформить ипотеку, т.е. кредит с процентом ниже, чем кредит на недвижимость, нужно, чтобы квартира была в собственности. Кроме того, не всегда возможно получить кредит на жилье на стадии строительства, хотя стоит отметить определенные положительные сдвиги – совместные проекты банков и застройщиков.

Если говорить об ипотечном кризисе США, то на псковский рынок, полагаю,  он не оказал влияния  в 2007 году. Думаю, в 2008 году количество кредитов на приобретение недвижимости возрастет. Возможно, возрастет и ставка кредитования, если Правительство не обуздает инфляцию.

Конечно, сложно описать все тенденции рынка в короткой статье. Н в целом картина, с чем вступает рынок жилой недвижимости в Пскова в 2008 год, полагаю, ясна. Настолько, что вы можете сами попытаться спрогнозировать тенденции. Мы же продолжим начатую в этой статье тему на следующей неделе. Какие факторы будут работать на рост цен, а какие на их снижение? И насколько велика роль каждого из факторов рынка? И в конечном итоге на сколько же вырастут цены в 2008 году? На эти вопросы мы попытаемся ответить в следующем номере «МК» Недвижимость в Пскове».

Максим Голиков

Источник: "МК" в Пскове и Великих Луках" (приложение "Деловой Псков")