Как продать заложенную в банке квартиру

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка для российских граждан еще большая редкость. Но в практике банков уже такие случаи встречались. О том, по каким причинам заемщик может получить согласие банка на продажу жилья, обремененного залогом, и какие этапы включает в себя процедура продажи заложенной квартиры РБК. Кредит рассказывают эксперты рынка ипотечного кредитования.

Практика продажи квартир, находящихся в залоге у банка, существует в России уже несколько лет, однако многие банки сегодня такие сделки не особо приветствуют. Игорь Садовский, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк ЖилФинанс» объясняет это тем, что цель банка состоит в долгосрочных взаимовыгодных отношениях с клиентом, при этом банк получает прибыль в основном за счет процентов по выданному кредиту, уплачиваемых в течение длительного срока. «Исходя из этого, банк в целом не заинтересован в том, чтобы заемщики досрочно погашали ипотечные кредиты, в том числе путем продажи заложенной квартиры», – говорит он.

Сергей Гордейко, директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка, считает, что если банк получает деньги в размере, соответствующем задолженности по кредиту, то нет препятствий для проведения такой сделки. Однако он отмечает, что из-за большого количества действий с обеих сторон необходимо приложить усилия по организации этого процесса и согласовать действия сторон. «Такие хлопоты брать на себя, наверное, не все хотят, поскольку сделка занимает время, а дохода не приносит», – считает банкир. В любом случае самостоятельно, без согласия банка, продать заложенную квартиру заемщик не может, несмотря даже на то, что он является собственником жилья. Поэтому первым делом заемщик должен согласовать с банком – залогодержателем возможность продажи заложенного имущества. Рассмотрение заявки займет от 2–3 рабочих дней до недели. Если кредитная история заемщика чиста, то проблем возникнуть не должно.

По словам Игоря Садовского, уважительными причинами согласия на продажу жилья, находящегося в залоге, могут быть: во-первых, желание клиента погасить задолженность перед банком и признание банком продажи заложенной недвижимости как наиболее приемлемого варианта решения ситуации; во-вторых, желание клиента поменять жилье по тем или иным причинам, например, чтобы поменять район проживания.

Однако заемщик перед тем, как решиться продавать квартиру, находящуюся в залоге, должен убедиться, что банком не установлено моратория на досрочное погашение кредита. Поэтому своевременно следует убедиться в том, что мораторий уже снят. Кроме того, по словам экспертов, другой причиной отказа может быть сам плательщик, задерживающий взносы.

Елена Шилина, старший вице-президент первого сервисного ипотечного банка «ИпоТек Банк» рассказывает, из чего состоит процедура продажи заложенной квартиры.

«С того момента, как согласие банка получено, квартира выставляется на продажу, затем покупателю нужно будет внести необходимые деньги в счет погашения кредита в банк, заложить в депозитарную ячейку, а разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры». После того как банк предоставляет в ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) уведомление о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. «В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог был снят, и право собственности переходит к покупателю без каких-либо обременений. Кажущийся сложным, этот процесс вполне реализуем, но зачастую покупатели ждут от него «подводных камней», поэтому не охотно покупают квартиры, находящиеся в залоге», – объясняет она.

Многие банки могут предложить заемщику и другую схему продажи квартиры, обремененной залогом. Так, клиент сначала должен погасить кредит в кассе, получить уведомление на снятие залога, и уже потом делать с квартирой что-либо. По словам экспертов, в этом случае вам необходимо в срочном порядке найти некоторую денежную сумму, погасить кредит и продавать квартиру. Или возможен другой вариант: можно найти покупателя, который погасит оставшуюся задолженность перед банком и потом купит квартиру. В такой ситуации продавец вынужден несколько опустить цену, и продать квартиру уже ниже рыночной стоимости.

Кроме того, заемщикам, решившим продавать жилье, обремененное залогом, необходимо рассмотреть различные варианты данной сделки и подобрать для себя оптимальный вариант, при этом не забыть правильно оценить реальную стоимость заложенной квартиры.