Если вашу сделку признали недействительной…

Одна из самых главных «страшилок»  нашего рынка недвижимости — признание сделки купли-продажи квартиры недействительной. Стоит разобраться с тем, что происходит с собственником и квартирой, если этот сценарий реализуется в жизни.

Общие правила

Представьте, что вы купили квартиру. Остались позади оформление необходимых бумаг, расчеты с продавцом, теперь у вас на руках свидетельство о государственной регистрации права собственности. Вы готовитесь к новоселью, попутно обживая новую жилплощадь. Но тут на пороге возникает некая загадочная личность, которая оказывается настоящим собственником квартиры. Спустя какое-то время выясняется, что квартиру вы приобрели у человека, который не имеет к недвижимому имуществу никакого отношения. Вы стали жертвой квартирного мошенничества. Как будут развиваться события далее?

Как гласит закон, настоящий собственник квартиры вправе истребовать квартиру из чужого незаконного владения. И если он добьется этого, то в лучшем случае вы останетесь без квартиры, а в худшем еще и без денег. По Гражданскому кодексу РФ, если сделка с недвижимым имуществом признана недействительной, то она не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и такая сделка недействительна с момента ее совершения. Законом предусмотрено также, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если же возвратить полученное в натуре невозможно, то необходимо возместить его денежную стоимость — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Но в описанном выше случае возможность возврата квартиры будет зависеть от ряда условий. К примеру, суд будет выяснять, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

Что такое добросовестность

Как следует из Гражданского кодекса РФ, если имущество (квартира) возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то такое лицо будет добросовестным приобретателем. Остается только доказать, что покупатель, совершая сделку купли-продажи, не знал и не мог знать о том, что продавец не имеет право ее продавать, и был полностью уверен, что квартира поступила к нему в собственность на законных основаниях.

В случае если в суде выяснится, что покупатель знал о том, что продавец не имеет право на продажу данного имущества, то его признают недобросовестным приобретателем, то есть лицом, у которого в любом случае можно истребовать квартиру назад.

Еще один нюанс — при сделках, когда квартира или дом были подарены человеком, который не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В каких случаях можно забрать квартиру у честного покупателя

Если покупатель признан добросовестным приобретателем, то настоящий собственник квартиры вправе истребовать это имущество только в случае, когда «имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Во всех этих случаях будет действовать правило о двухсторонней реституции. То есть каждая сторона обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке (покупателю – деньги, продавцу – квартиру).

Если же ваш случай не подпадает под вышеописанные, то отобрать квартиру у добросовестного приобретателя невозможно. На что можно рассчитывать честному покупателю? Если все же судебное дело окончилась исходом не в пользу добросовестного приобретателя, и квартира возвращается к предыдущему собственнику, то покупателю стоит помнить, что он по закону имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома.

Компенсация от казны

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не так давно дополнен статьей 31.1, согласно которой собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению. Другими словами, если собственник имущества подал исковое заявление об истребовании своего имущества у приобретателя и суд вынес решение в его пользу, но такое решение не исполняется, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. То же самое касается и добросовестного приобретателя. Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. руб. Хотя в реальности сильно рассчитывать на данную компенсацию не стоит: правовой механизм уплаты такой компенсации законодатели до конца не разработали.

На что рассчитывать предыдущему собственнику?

Помимо того, что у законного владельца квартиры есть шанс вернуть квартиру обратно законом предусмотрены и другие «поощрения». Если приобретатель недобросовестный, то обойденный собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения. Например, если квартира сдавалась по договору найма, то можно потребовать все полученные за это доходы за все время владения. Что касается добросовестного приобретателя, то в этом случае можно потребовать вернуть доходы, которые были получены со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Если же нет оснований для истребования квартиры у добросовестного приобретателя, то собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом.

Развязка драмы

Вернемся к нашему примеру с мошенничеством и предположим, что у предыдущего собственника квартиры есть основания для истребования квартиры у нашего добросовестного приобретателя. Собственнику возвращается квартира, а добросовестный приобретатель, по логике вещей, должен получить обратно заплаченные за квартиру деньги. Но ведь покупатель платил деньги не собственнику, а аферисту–мошеннику. А значит, останется наш добросовестный приобретатель у разбитого корыта. Если, конечно, не разыщет так называемого продавца квартиры и сможет получить свои денежки назад.

Мысль о проверке правового статуса квартиры и его собственников хоть  и банальна, но верна. Увы, до сих пор на рынке действуют различного рода мошенники, на удочку которых попадаются легковерные россияне

Источник: Собственник