Почему риелторы не зарекаются от суда

В агентствах недвижимости обычно с гордостью говорят: "Мы никогда не доводим дело до суда, наши юристы тщательно проверяют чистоту квартир и гарантируют безопасность сделки". Несмотря на подобные декларации, исковые заявления клиентов в суд – обычное явление.

Причем даже профессионально оказанная риелторская услуга, увы, не может служить гарантом полной безопасности сделки. Хотя бы потому, что законодательством до сих пор не урегулированы права собственности и сложные семейные отношения владельцев квартир, выяснение которых нередко заканчивается в судебных инстанциях. Иными словами, зарекаться от суда не берут на себя смелость даже ведущие риелторские компании.

Судебное усмотрение как панацея

Как правило, обсуждать тему судебных разбирательств риелторы не любят, считая, что судебный иск после завершения сделки – своеобразное свидетельство того, что специалисты недвижимости выполнили свою работу некачественно. Но так ли это на самом деле? Щекотливой теме «Вопросы судебной практики риелторской деятельности» был посвящен круглый стол, который 13 июня провела Московская ассоциация риелторов. Большую часть присутствующих составили юристы риелторских фирм. Обсуждали «тревожные» ситуации, чаще других возникающие в сделках.

Главная причина судебных разбирательств – несовершенство законодательства, а отнюдь не плохая работа риелторов. К такому заключению пришли участники круглого стола. Независимый адвокат Борис Вепренцев привел массу примеров, подтверждающих, что работать с недвижимостью сегодня сложно. Ведь даже такое понятие, как права собственности (лежащее в основе всех имущественных отношений), в нашем законодательстве регулируется весьма противоречиво. В 2004 году, принимая новый Жилищный кодекс, законодатель полярно поменял точку зрения на этот предмет. Согласно пункту 4 статьи 31 ЖК, при прекращении семейных отношений с собственником бывшие члены семьи собственника лишаются прав собственности. Что из этого следует? То, что риелторы сегодня, продавая квартиру, должны тщательно отслеживать все основания пользования жилым помещением. Вполне может оказаться, что дети собственника никаких прав на квартиру не имеют.

Законодатель поступил просто: свел решение сложных семейных отношений к такому понятию, как «судебное усмотрение». Им определяются многие вещи: например, суд может разрешить бывшим членам семьи какое-то время пользоваться квартирой, а может и выселить их на улицу (даже если это несовершеннолетние дети). Правда, решением этой проблемы государство уже занимается – Госдума приняла в мае ряд соответствующих поправок в Жилищный кодекс.

Семейные баталии

Зачастую именно семейные отношения – камень преткновения в деятельности специалистов недвижимости. «Если юридическую историю квартиры можно проверить, то с семейными и личностными отношениями дело обстоит сложнее, – говорит Елена Терещенко, руководитель юридического управления Корпорации «Рескор». – Люди продают квартиры, переезжают к детям или внукам, а потом вдруг «передумывают» и подают иски в суды. А суды решают такие вопросы по-разному».

Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», также считает «трудными» все ситуации, связанные с дележом имущества, например, развод или наследство: «Всегда может оказаться, что та сторона, которая процесс проиграла, осталась недовольной, и может в любой момент возобновить судебные баталии. На предмет спора (т. е. квартиры) в такой ситуации будет как минимум наложен арест – нынешний покупатель сможет в ней проживать, но будет лишен возможности как-то квартирой распорядиться: продать, подарить, обменять… Кроме того, всегда очень тревожно выглядит наследство по закону от мужчины. В нашей стране нет эффективной системы регистрации собственных граждан. И если все дети женщины, как правило, проживают вместе с ней и видны, то у мужчины вполне может оказаться ребенок где-нибудь в Барнауле. А закон позволяет такому наследнику требовать свою долю в наследстве, причем в течение 10 лет – и не с момента смерти наследодателя, а с тех пор, как он об этом узнал. То есть практически безгранично долго».

Безгранично долго могут пользоваться и своим правом участия в приватизации члены семьи владельцев квартиры. Борис Вепренцев обратил внимание именно на этот аспект семейных отношений. Даже если дети стали взрослыми, имеют свои семьи и ведут отдельное хозяйство, то они могут в любой момент заявить свое право на участие в приватизации (если не реализовали его ранее). А значит, совершая куплю-продажу квартиры, риелторы должны иметь в виду и эту проблему, ибо, как отметил Вепренцев, исков от членов семьи, имеющих право на приватизацию, в судебной практике много.

Потребитель и риелтор: защищать или защищаться?

Когда в компанию обращается за услугой клиент, он автоматически приобретает статус потребителя. О тонкостях взаимоотношений потребителей с риелторскими фирмами рассказала Елена Морунова, юрист компании «Миэль». По ее определению, потребитель – это тот, кто приобретает товар или услугу для себя лично. Агентство как исполнитель услуги несет ответственность за нарушение прав потребителя. И хотя любая фирма сегодня ориентирована на качественную услугу и ставит клиентоориентированность во главу угла, это зачастую не спасает от судебных исков. Чаще всего недовольные клиенты подают исковые заявления с требованием вернуть задаток или взыскать аванс. В большинстве случаев суд решает дело в пользу потребителя.

Вообще риелторы считают, что гораздо легче предусмотреть все технические и юридические трудности сделки, чем поведение иного клиента. «Когда речь идет о судебных исках, тут нужно изначально разделить два явления, – говорит Светлана Абелян. – Первое – это когда с помощью риелтора была приобретена юридически «нечистая» квартира, когда под сомнение ставится сама возможность приобретателя пользоваться ей, жить там. Таких случаев в 14-летней истории нашей компании, слава богу, не было: мы все юридические аспекты проверяем очень тщательно. Другое – подача на риелтора в суд в связи с «некачественным обслуживанием». Тут повод может быть абсолютно любым. Что-то не понравилось, обслуживание показалось каким-то не таким – сразу подают в суд. Есть, к сожалению, профессиональные сутяжники, которые очень любят по любому поводу говорить, что подадут в суд. Риелтор в качестве жертвы тут ничем не отличается от любого другого. И мы просто стараемся не работать с такими клиентами». Тем не менее работать приходится с разными людьми. Феликс Альберт, управляющий «Хирш-Россия», поделился своим опытом работы в Комитете защиты прав потребителей риелторских услуг в МАР. Когда клиент обвиняет агентство в плохой работе, единственный способ доказать обратное – предоставить документы, подтверждающие и фиксирующие все этапы подготовки сделки. «В договоре обязанности агента занимают десять страниц, и только две строчки – обязательства клиента, – отметил Феликс Альберт. – Поэтому риелтор должен быть готов доказать, что работа сделана: вплоть до наличия анализа рынка в письменном виде и вырезанной из газеты рекламы. Услуга не существует до того момента, пока она не оказана». 

Источник: Собственник