Кредитный договор с банком: читаем с лупой

Кредитный договор – главный документ, который определяет отношения банка и заемщика на много лет. Не разобравшись в нем до подписания, человек может оказаться в весьма «напрягающи» его отношениях с банком на много лет вперед.

Читаем договор

Для того, чтобы не попасть впросак уже после получения кредита, еще до заключения кредитного договора стоит внимательно изучить обязанности и права заемщика. Это позволит избежать недоразумений при исполнении кредитного договора, считают эксперты. Не стесняйтесь спрашивать, что значит тот или иной пункт, как именно вы должны будете его исполнять. Потому что тут, кроме основных позиций могут быть и дополнительные - весьма странные.

Так что, если в договоре написано – уведомить банк о своем браке, то стоит выяснить, каким именно образом и в какой срок придется это сделать. Идеально, если тонкости просто прописаны в договоре. Еще одним из важных моментов является возможность досрочного погашения, и об этом тоже должно быть сказано в договоре — какова минимальная сумма досрочного платежа, есть ли штрафные санкции, можно ли досрочно погашать кредит частями или только полностью.

Стоит помнить о том, что кроме кредитного договора для получения ипотечного кредита придется, скорее всего, подписать договор аренды банковского сейфа – но тут не должно возникнуть никаких проблем. У банка могут быть еще дополнительные требования к договору купли-продажи недвижимости, в частности, необходимость указывать полную стоимость недвижимости, этот момент тоже стоит прояснить заранее.

Как изменить договор? 

Изменение основного договора практически невозможно, считает Павел Комолов, директор департамента продаж брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования». И чем крупнее банк – тем меньше шансов на изменения, потому как договор, для того чтобы быть утвержденным, обходит практически все департаменты и управления банка. «Представьте какой-нибудь банк с развитой сетью отделений и филиалов, который использует одну и ту же форму в пределах целой области, а может и по всей России. Будет ли этот банк менять договор ради одного заемщика – сомневаюсь» - добавляет Комолов.

Однако способ договориться с банком об особых условиях есть. Он называется «дополнительное соглашение к договору». Виктория Малайчик, заместитель начальника Управления розничных операций банка «Возрождение» рассказывает, что если у клиента есть существенные обстоятельства, согласно которым он хочет изменить кредитный договор, и банк согласен пойти на этот шаг, то составляется дополнительное соглашение к основному договору. В котором и прописываются изменяемые условия.

Если при оформлении ипотечной сделки была составлена закладная и договор об ипотеке, то дополнительные соглашения составляются и к ним. Причем, предупреждает эксперт, последние два дополнительные соглашения подлежат государственной регистрации. И, конечно, если новые условия договора повлияли на порядок исполнения обязательств, то банк составляет для клиента новый график платежей.

График платежей

Это приложение к договору, где указано, какую сумму клиент должны будет внести банку и когда. В этом документе так же может присутствовать информация, которая весьма важна для заемщиков: сколько они будут платить процентов, а сколько — так называемого «тела» кредита. Сейчас наиболее распространены два способа погашения — аннуитетный платеж (равными платежами в течение всего срок кредита) и дифференцированный платеж (сам кредит равными долями + начисленные проценты). Второй способ позволяет выплачивать меньше процентов, однако размер кредита будет несколько ниже, чем при более привычном кредите с аннуитетными платежами. Марина Малайчик считает, что один из самых важных критериев при выборе банка - график погашения, который должен быть удобен клиенту. К тому же нелишним будет выяснить, где можно будет вносить платежи — придется ли ехать в банк, или можно воспользоваться банкоматами и филиалами банка.

По индивидуальному запросу график платежей могут предоставить сразу после согласия банка на выдачу кредита. Запросите эту информацию — это избавит вас от ненужных потрясений, которые, как показвыает практика,  некоторым приходится испытывать — посмотрев на эти несколько листочков и узнав, что в первые годы погашаются именно проценты.

Открывая свои секреты

Самая большая головная боль клиентов – узнать эффективные процентные ставки по кредиту. Комиссии, проценты за «обналичку» и обслуживание счета резко увеличивают стоимость кредита. Кстати, эта проблема кардинальным образом будет решена уже летом — с 1 июля 2007 года банки должны будут указывать в кредитном договоре с физическим лицом реальную эффективную ставку. Причем в случае изменения некоторых первоначальных условий кредитования и при условии, что у клиента уже есть приписанные ему санкции, они должны быть включены в ставку, по которой он будет обслуживаться с момента заключения нового договора.

Но во многих других моментах банки по-прежнему остаются весьма закрытыми организациями. Павел Комолов считает, что говорить об открытости можно тогда, когда образец кредитного договора находится в открытом доступе – на сайте банка. Банки в этом отношении пока не далеко продвинулись, добавляет он, отмечая Городской ипотечный банк как один из наиболее открытых — на его сайте легко найти и кредитный договор, и образец закладной, и даже форму договора купли-продажи, рекомендуемую банком.

Действительно, путешествие по сайтам банков из «первой десятки» дало абсолютно нулевой результат – о том, какой именно кредитный договор будет заключаться, там не было ни слова. Ни слова и об условиях банка и к  договору купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств, который тоже заключается под присмотром банка. Все эти нюансы придется выяснять при общении с сотрудниками банка, и в этом отношении изменений за последний год практически никаких нет.

Источник: Собственник