Налоги на недвижимость назначат муниципалитеты

Продолжая налоговую тему, «Собственник» расскажет, какие налоги могут быть введены в ближайшее время и какая концепция налогов на недвижимость может быть претворена в жизнь. Коснется ли это владельцев нескольких объектов недвижимости или всех собственников в целом.

Новый налог на недвижимость уже предусмотрен в утвержденных правительством «Основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 годы». Согласно этому документу на федеральном уровне будет установлена только максимальная ставка налога. Шкала ставок может быть прогрессивной, но конкретные ставки, льготы и необлагаемый минимум определят муниципалитеты.

По словам руководителя экспертного управления президента Аркадия Дворковича, власти не стремятся получить больше доходов от налога на недвижимость по сравнению с теми суммами, которые государство получает сейчас, и ставят целью лишь выравнивание налоговой нагрузки на разные слои населения. Более того, возможно, что в результате названной реформы ставки налогов для дешевого жилья будут даже снижены, также возможно и полное освобождение от налога самых малоимущих.

По мнению экспертов, единый налог на недвижимость вряд ли появится в российской налоговой системе до 2010 года. Только тогда будут готовы оба ключевых компонента реформы — единый кадастр недвижимости, определяющий налоговую базу, и полноценная методика оценки такого имущества. В некоторых регионах реформа может начаться раньше. Так, в течение последних шести лет эксперимент по налогообложению недвижимости проходил в Нижнем Новгороде и Твери.

Но единого налога и налога на элитное жилье законотворцам показалось мало. Для того, чтобы народ не начал компенсировать повышенные налоги путем сдачи лишних квартир в аренду, было решено ввести еще один налог, пока только в Москве.  На заседании столичного правительства заместитель мэра Москвы Юрий Росляк рассказал, что власти готовятся вводить в режим регистрации, а также в режим налогообложения частников, которые сдают жилье в аренду. «Это будет и стимулировать порядок, а также будет приносить дополнительные доходы, которые город не получает из-за того, что не платятся налоги со сдачи жилья в аренду», - отметил Росляк. По его данным, из-за отсутствия такой системы город теряет большие деньги. Эту инициативу поддержал также и мэр Москвы Юрий Лужков.

Он также сообщил, что если частники не будут производить регистрацию, то с них будут взиматься серьезные штрафы. «Мы будем накладывать на них такие же штрафы, какие накладываются на работодателей, которые используют труд иностранных мигрантов без регистрации», - заключил столичный градоначальник.

Профессиональный взгляд на налоги

Самым пугающим в новой системе налогообложения является тот факт, что если не изменить все законы, так или иначе связанные с налогообложением недвижимости, ее владельцы могут оказаться в крайне неприятной ситуации. Так, если налог будет взиматься по действующему закону о налоге на имуществе физических лиц, то обладателю двухкомнатной квартиры где-нибудь на проспекте Вернадского придется ежегодно отчислять государству около 10 тысяч долларов - это те самые 2% от рыночной стоимости квартиры.

Профессионалы рынка недвижимости комментируют планируемые изменения. Как рассказала Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании «Трест-1991», во избежание как раз такой ситуации, когда суммы налогов станут непомерно высокими, планируется ввести универсальные ставки по налогу на недвижимость. Правда, эти ставки местная власть будет устанавливать по своему усмотрению. По информации, подтвержденной Московской налоговой службой, налог будет устанавливаться в интервале 0,01–0,5% кадастровой стоимости единого имущественного комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений. 

Такая ставка единого налога на недвижимость будет приближена к наиболее демократичным европейским. Так, например, в Финляндии она составляет 0,22-0,5% рыночной стоимости. «При рыночной стоимости квартиры в Москве, например, в 6 млн. рулей, максимально возможный размер налога составит примерно 30 тысяч рублей в год, что вполне сопоставимо с размером коммунальных платежей в год за двухкомнатную квартиру. На деле же реальный размер налога будет ниже», - комментирует Пальчикова.

По мнению депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, в целом идея введения единого налога - очень верная, так как сейчас формируется отношение к земле и недвижимости как к единому объекту владения, следовательно, и налог должен быть единым. «Для того, чтобы не ущемить интересы малоимущих граждан будет разработана дифференцированная ставка налогообложения, но какой именно она будет пока сказать сложно. Скорее всего, здесь должна инициатива исходить от региональных властей, а уже на федеральном уровне эти цифры будут утверждаться», - комментирует депутат.

В то же время Иван Буруханов, финансовый директор ГК «Пересвет-Групп», оценивает инициативы правительства скорее негативно. По его мнению, введение единого налога не совсем правильно. «Использование земли и объектов недвижимости значительно различается, привести все к единому налогу, чтобы были учтены все факторы, на мой взгляд, невозможно», - считает эксперт.

Специалисты элитного рынка — за введение  единого налога. По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, это логичное движение в сторону контроля над доходами. «Главное, чтобы для введения налога была разработана разумная методика исчисления оценочной стоимости объектов недвижимости», - уточняет Ковалев.

 Дорого или дешево?

И на самом деле, опасение это вовсе не беспочвенно. Для того, чтобы разделить ставки налога для дешевого и дорогого жилья, властям придется ответить на простой вопрос – по каким критериям относить жилье к каждой из этих категорий. И как уравнять эту планку для всех субъектов федерации? Ведь за те деньги, на которые в Москве можно купить небольшую квартирку, в провинции можно построить шикарный коттедж. Как оценивать тогда стоимость жилья, чтобы не осталось несправедливо обиженных?

По мнению Ковалева, поскольку для всех регионов России рыночная стоимость жилья заведомо не одинакова, если будет разработана единая методика ее расчета, то определение критериев «дешевизны» жилья для каждого региона будет свое. По его словам, уже сейчас в рамках различных программ используются утвержденные Минрегионом средние рыночные стоимости жилых объектов.

По мнению Татьны Пальчиковой, проблемой для реализации закона станет еще и тот факт, что в стране нет единого механизма оценки недвижимости и непонятен механизм определения так называемой «рыночной цены».

Есть и еще один подвох: почти все полномочия по организации сбора «налога на недвижимость» и методику его расчета Минфин планирует отдать муниципалитетам. И это, очевидно, может привести к злоупотреблениям властью на местах. По словам Буруханова, если не будет четко прописанных критериев определения «категорий» и окончательно решение будет приниматься «на местах», то злоупотребления более чем возможны, так как в действие включится «человеческий фактор».

Что касается перспектив для рынка, то эксперты не исключают, что для кого-то введение единого налога может действительно оказаться серьезной обузой, и придется продать свое имущество. Однако большого увеличения объема предложения на рынке жилья не произойдет, особенно при условии, что интересы малоимущих граждан будут действительно защищены.

Из позитивных сторон изменения налоговой политики страны можно отметить возможное упрощение работы с ипотекой. Дело в том, что, по словам Аллы Цытович, главы банка ДельтаКредит, на сегодняшний день заемщики испытывают немало проблем с получением ипотечных кредитов именно из-за нежелания владельцев квартир указывать в договоре сумму, превышающую 1 млн. рублей. «После введения дифференцированного налогообложения рынок по идее должен стать более прозрачным и упростить заемщикам договоренности с владельцами квартир», - говорит Цытович.

Источник: Собственник