На конкурс: кому может быть выгодно саботировать проведение земельных аукционов?

Предисловие

На днях в Пскове произошло весьма примечательное событие. 9 ноября комитет  Псковской области по экономическому развитию и имущественным отношениям провел аукцион на получение права аренды на земельный участок по Рижскому проспекту (площадка №96) с видом использования – строительство многотопливного автозаправочного комплекса с объектами придорожного сервиса. Стартовая цена была определена в 1,656 млн. рублей. В конкурсе участвовало 4 претендента, победителем стала псковская фирма ООО «Балтика», которая получила участок по цене 15,104 млн. рублей в год.

Таким образом, цена выросла по итогам конкурса почти в десять раз. А если проводить сравнение с количеством денег, которые бы поступили в бюджет, если бы земля передавалась в аренду по ставкам Псковской городской Думы, в этой ситуации годовая арендная плата составила бы чуть более 500 тыс. рублей, то результат аукциона выглядит еще более внушительным. Отметим, что в соответствии с законодательством вырученные от продажи участка  средства полностью поступят в бюджет субъекта федерации и муниципалитета в соотношении 50 на 50. 

Приведенный пример показателен. Грамотно проведенные конкурсы могут реально увеличить доходы регионального и местного бюджета. Правда, есть одно "но". Такие конкурсы должны для этого стать нормой или, скажем так, постоянным явлением хозяйственной жизни. Другими словами, они должны восприниматься властью и бизнесом как неотъемлемый элемент рыночной экономики. Вопрос состоит в том, захотят ли участники процесса такого поворота событий?

А может без конкурса?

Вам доводилось когда-нибудь участвовать в конкурсе? Я имею ввиду не земельный аукцион, а любое соревнование или состязание. Необходимо приложить немало усилий для победы. И при этом всегда присутствует вероятность, что кто-то будет выглядеть лучше. Иными словами, спрогнозировать результаты соревнования не так то просто. В противном случае букмекерские конторы давно бы разорились.

Но вернемся к земле. Представьте себе, что вам очень хочется получить определенный участок земли под промышленное строительство. В какой ситуации вам может быть не выгоден аукцион? Если есть более сильный соперник, если жалко платить деньги, если есть надежда, что аукционы отменят в будущем. Рассмотрим эти причины подробнее.

Сильный соперник... Не думаю, что конкуренция в Пскове настолько жестока, что конкурент будет назло вырывать у вас из под носа присмотренные участки под строительство. Скорее всего, конкурент предложит определиться по всем пока еще не занятым участкам. К примеру, этот участок тебе, этот мне, и давай не будем мешать друг другу. Соответственно на конкурс по первому участку конкурент также подает заявку, однако не предпринимает активных действий, позволяя вам приобрести желаемый участок подешевле. А затем проходит другой аукцион, в котором помимо вашего конкурента участвуете и вы, при этом не мешая ему выиграть конкурс по максимально низкой цене. Теоретически все условия соблюдены, в конкурсе участвует не одна компания, а практически при таком раскладе как такового соревнования не наблюдается.

Может ли такая ситуация сложиться практически, очевидно спросите вы. Да, полагаю, может. А может и нет, если организатор аукциона заметит подвох и сможет доказать его. Или заметит, но не сможет доказать его, но при этом попытается отменить конкурс по формальным причинам, затем найти независимые от других участников компании для участия в конкурсе, а уже после этого проводить его. Другими словами, получается, что в этой ситуации очень важна принципиальность позиции организатора аукциона.

Хотя я бы на месте власти пошел дальше, создав девелоперскую компанию с государственным участием, которая принимала бы активное участие в оценке выставляемых на аукцион участков, да и в самих аукционах. Соответственно, если участники аукциона договорились «не мешать друг другу», и цена может быть значительно ниже, чем была бы в условиях реальной конкуренции, то девелоперская компания выкупает такой участок и выступает в роли инвестора и заказчика строительства.

Когда может быть жалко платить деньги? Когда видишь, что можно сэкономить. Представим гипотетически такую ситуацию (мы не утверждаем, что такое есть в Пскове, это теоретическое предположение). В условиях конкурса цена за право аренды на год может составить, к примеру, 15 млн. руб. Если бы конкурса не было, этих денег платить бы не пришлось, но пришлось бы убедить тех, от кого зависит принятие решение на муниципальном уровне, что этот участок нужно выдать именно вам. И здесь возможны два варианта.

Вариант первый. На вашем пути стоит честный  и неподкупный чиновник, соответственно, вам нужно заплатить лишь за оформление необходимой документации. Вариант второй. Вам нужно заплатить чиновнику, но вероятность, что сумма платежа будет эквивалентна цене участка на аукционе крайне низка. С точки зрения минимизации расходов, а именно к этому стремится любая компания, заплатить без конкурса будет скорее всего намного дешевле чем по конкурсу. Соответственно, такая схема может быть более выгодна для предпринимателя.

Отметим интересный факт, характерный для многих российских регионов. Накануне вступления изменений в Земельный кодекс, согласно которым все участки под жилищное строительство должны выделяться только через аукционы, активность властей в выделении участков заметно возросла. Складывается ощущение, что кому-то очень хотелось выделить как можно больше участков по «старой схеме».

Хочется лишь отметить моральную сторону вопроса, если вы даете взятку, то вы ни чем не лучше того, кто ее берет. Только вот интересно, насколько к современному бизнесу в России, с его теневой бухгалтерией и рейдерством, применимы моральные критерии.  Мы не хотим обидеть честных предпринимателей, если вы честно платите налоги и не занимаетесь враждебными поглощениями, не скупили у рабочих акции за бесценок и не разу ни обманули ваших контрагентов, то к вам это не относится.

Могут ли отменить аукционы? Теоретически в отношении земель под промышленную застройку такое возможно, хотя и мало вероятно. К примеру, компания подает в суд и оспаривает форму аукциона. Если ей удается это сделать, то до 2010 года она может попытаться получить без конкурса максимально возможное количество участков (если, конечно, власть позволит ей это сделать). Можно попытаться просто сорвать аукционы, хотя это опаснее, ведь нет гарантии, что в этом случае на конкурс не пойдут столичные компании. Как бы то ни было, думаю, что у земельных аукционов есть достаточно противников.

Земельные аукционы: за и против

Теоретически сама форма аукциона дает возможность обеспечить для бюджета наибольшую эффективность. А чем больше средств будет в региональном бюджете, тем выше будет уровень жизни населения региона, ведь большая часть бюджета – это статьи социального характера. Правда, для этого необходимо, чтобы аукционы проводились с завидным постоянством и представляли собой реальное соревнование. Думаю, что такой подход постепенно оценили бы и сегодняшние противники аукционов.

Чем сильны противники земельных аукционов в Псковской области? Статистикой проведения земельных аукционов. Думаю, разрабатывая и принимая  закон «Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области» ни депутаты, ни областная администрация и представить себе не могли, что вместо активизации в решении земельного вопроса начнется нечто абсолютно непонятное. Почему так мало было проведено земельных аукционов как в отношении участков под промышленное, так и под жилищное строительство? Земли то ведь меньше не стало. Кроме того, существует зонирование, которое позволяет принять решение о возможности выставления участка на аукцион под промышленное или жилое строительство. Почему же при наличии участков и наличии желания со стороны строительных и производственных  компаний строить и развиваться процесс зашел в тупик? Почему губернатору пришлось собирать круглый стол по земельному вопросу, с целью выяснения, что мешает выделению земельных участков? А может кто-то пытается саботировать процесс? Как-никак, скоро выборы, и искушение покритиковать власть велико.

В бизнесе многое зависит от грамотно подобранных топ-менеджеров, специалистов среднего звена и высоко квалифицированных рабочих. Кадровый вопрос – один из наиболее острых. Но если компании удается его решить, конкурентам мало не покажется. Руководителю компании мало интересны противоречия между отдельными персоналиями, ему нужен результат. Думаю, это актуально и для сферы государственного и муниципального управления. К примеру, ситуация с земельными аукционами в Пскове явно не на руку ни губернатору, ни мэру. Да и предпринимателей, очевидно, мало волнует, в какой инстанции «застряли» документы для участия в аукционе. Поэтому всем комитетам и инстанциям – участникам процесса подготовки документации к земельным аукционам, стоило бы объединить усилия для скорейшего решения вопроса. Политические противоречия здесь должны быть забыты. Речь идет о развитии экономики города и области. Земля – это фактор производства, без грамотного управления ею эффективность производственной и финансовой деятельности будет крайне низка.

В советское время было принято планировать все экономические показатели. Возможно, кому-то покажется странным, но в странах с рыночной экономикой роль планирования также очень высока. Аналитики Центра Деловой Информации Псковской области не раз призывали планировать выделение земельных участков в Пскове. Поставить цели – строить, скажем, 200 000 квадратных метров жилья и создавать условия для создания и развития производственных  (прежде всего переноса из Санкт-Петербурга) площадей в Псковской области. Затем осуществляется планирование, сколько и каких участков необходимо выделить в течение данного года. После этого, исходя из прогнозирования времени для осуществления необходимых согласований, определяется помесячный план работы, в который входит и план проведения аукционов (как на коммерческих предприятиях). Проводятся консультационный встречи с застройщиками и другими потенциальными участниками аукционов, которые впоследствии получают прогнозный помесячный план проведения аукционов (сейчас, это мог бы быть план на 2007-2008 годы). Вероятно, консультационную поддержку могли бы оказать люди, умеющие мыслить стратегически (как, например, Алексей Сапрыкин). При необходимости, можно было бы получить консультационную поддержку в городах, где аукционы под промышленную застройку стали обычным явлением.

Конкурсы стали привычным явлением эффективного управления земельными ресурсами

Отметим, что конкурсы на земельные участи для промышленного строительства стали привычным явлением в российских городах, да и в других странах также.

К примеру, 22 августа текущего года  Фонд имущества Ленобласти провел земельный аукцион. Выставленный на торги земельный участок площадью 5,9 га, расположенный на территории города Коммунар Гатчинского района Ленинградской области, приобрел за 19,5 млн. руб. Санкт-Петербургский Картонно-полиграфический комбинат (актив Илим Палп) под промышленное строительство для расширения собственных площадей.
Из вырученных средств 50% поступит в бюджет Коммунара, 35% - в бюджет Ленинградской области и 15% - в федеральный.

В Калининграде первый земельный аукцион прошел еще в 2003 году, земля предназначалась именно под промышленное строительство. Той же осенью прошел и первый земельный аукцион в Подмосковье. Два из трех выставленных тогда участков предназначались также под промышленное использование.

Развитие практики проведения земельных аукционов наблюдается и в странах ближнего Зарубежья. Первый земельный аукцион в Киевской области состоялся 29 декабря 2005 года. Тогда было выставлено 8 земельных участков. Интересно, что после его проведения произошло совершенствование законодательства с целью улучшить документооборот, и на начало 2006 года к аукциону было подготовлено еще 10 участков. Горсовет Львова планирует продать в 2006 году 52 участка общей площадью 35,9334 га. Для сравнения, в 2005 году в Львове было продано шесть участков площадью 9,692 га за 33 млн. грн. А в Казахстане только на одном аукционе на торги был выставлен 51 участок (под гражданское и промышленное строительство).

Самое интересное, что в результате опыта, полученного от проведения аукционов, организаторы не отказались от данной формы, первые аукционы стали своего рода экспериментами, позволившими усовершенствовать законодательство с целью развития практики земельных аукционов.

Вопрос намного глубже, чем кажется

Если бы вопрос состоял в том, что могут дать земельные аукционы в бюджет области, можно было бы оганичиться произведением несложного расчета. Определить потенциальную емкость рынка, т.е. сделать рыночную оценку земли, которую можно было бы выставить на аукцион и сравнить ее с арендной платой за данные участки по действующим ставкам арендной платы. Думаю, для профильного комитете сделать это не сложно.

Но вопрос стоит намного шире. Выгода для бюджета – лишь видимая часть айсберга. Земельные аукционы – необходимое условие для создания и функционирования рыночного оборота земли. А создание конкурентной ситуации в свою очередь – необходимое условие формирования благоприятного инвестиционного климата области. Причем чем прозрачнее условия ведения бизнеса в регионе, и в том числе получения земельных участков под строительство предприятия, тем привлекательнее область для столичных и зарубежных инвесторов. Не хочу невольно обидеть малый бизнес, но именно крупные компании дают существенное поступление в бюджет и способны осуществлять глобальные социально значимые проекты.

Вспомним простую закономерность из сферы продаж. На приобретение во многом влияет мнение уже купивших товар и воспользовавшихся им. Так же и инвесторы, общаясь между собой, имеют возможность узнать о потенциальных местах для размещения производственных площадей (инвестиционных площадках), исходя из опыта своих коллег. Другими словами, если бы проведение аукционов шло на регулярной основе и максимально прозрачно, то это смогло бы стать неплохим дополнительным конкурентным преимуществом области. Ведь в том же Санкт-Петербурге наблюдается нехватка земли под промышленное строительство, вопрос состоит лишь в том, куда именно (Ленинградскую, Новгородскую или Псковскую области) переносить производство. И вопрос механизма выделения земли в этом случае приобретает принципиально важное значение.

Предостережение

На мой взгляд, Псков может стать туристическим центром Северо-Запада России. Конечно, для этого необходимо проделать большую работу. Но стоит признать факт – потенциал есть! Соответственно возникает вопрос, а нужно ли строить промышленные предприятия в самом Пскове? А не выгоднее ли со стратегической точки зрения создание промзон вблизи транспортных развязок и городов. В этом случае можно было бы изменить существующее в Пскове зонирование в пользу жилой застройки. Тогда и земель для жилищного строительства стало бы больше. Да и земля в районах, как правило, дешевле чем в городах. Не случайно, многие зарубежные компании создают предприятия в России за пределами городской черты.

Как бы то ни было, самое ужасное в сложившейся в Пскове ситуации – ничего не делать. К примеру, если область будет упрекать город, а город – область. И вроде бы никто не виноват. Но деловой мир ценит конкретность, четкие действия, ему не интересна игра слов. А речь ведь идет о развитии экономики области. Пытаясь помочь в решении проблемы выделения земельных участков, губернатор Псковской области Михаил Кузнецов предложил рациональное и вполне логичное решение: передать этот вопрос (полномочия и финансирование) полностью на областной уровень. Возможно кто-то скажет, «все это желание ограничить местное самоуправление». Но представьте себя на месте губернатора. Есть сложный вопрос, часть которого должен решать город, другую часть – область. Аукционов проведено крайне недостаточно, участки, выставляемые на большинство из них мало привлекательны. И кто же виноват в этом? И как же переломить ситуацию?.

А теперь представьте, что было бы, если бы за весь процесс от начала до конца отвечал один человек. Перед ним (и его подчиненными)  были бы поставлены конкретные задачи и серьезная ответственность за неисполнение (или ненадлежащее исполнение). Хотели бы вы стать таким человеком? Ведь если вы «провалите дело», то вас скорее всего уволят. А если сможете наладить работу – станете одним из наиболее уважаемых людей в области. В каком случае вы согласитесь рискнуть? Вероятно, если у вас имеется большой опыт в сфере экономики или громадное  желание  сделать жизнь окружающих вас людей лучше. Как бы то ни было, реализовать предложение Михаила Кузнецова можно лишь при условии передачи администрации области соответствующих полномочий и их финансирования. Согласится ли Псков на это? Как отреагируют на предложение губернатора чиновники?

Забегая вперед, если бы городская администрация согласилась на предложение губернатора, вероятно Михаил Кузнецов очень строго проконтролировал бы решение «земельного вопроса», ведь вся ответственность по реализации инициативы легла бы на его непосредственных подчиненных, а значит и на него самого. В текущей ситуации (когда найти и устранить недоработки во взаимодействии всех структур, участвующих в «земельных делах», относительно сложно) сделать процесс выделения земли максимально оперативным и прозрачным – задача очень трудная, но все же ее надо решать.

Думаю, имеет смысл очень четко прописать весь ход процедуры с момента поступления заявки на участок до даты аукциона, включая сроки для каждого согласования и ответственность за невыполнение сроков. Причем к работе над совершенствованием регионального земельного законодательства стоило бы привлечь все инстанции, а также самих застройщиков. Ведь вне зависимости от экономических интересов сторон земля (а значит и земельные аукционы) нужна всем!

Максим Голиков