Проблемы с этажностью, перспективное Запсковье и квадратный метр в центре - Владимир Моисеев о псковской недвижимости и застройщиках

Текущая экономическая ситуация в России и мире вызывает беспокойство и вопросы, в том числе и у участников строительной отрасли. Рецессия, события на Украине, колебания курса валют - все эти факторы требуют от бизнеса особого внимания к изучению перспектив развития на ближайшие годы.

Коснулись ли они строительного рынка? Как отразятся на нем нововведения в законодательстве? С какими проблемами сталкиваются псковские застройщики? С этими вопросами ЦДИ обратился к заслуженному строителю России, президенту Ассоциации строительных предприятий Псковской области Владимиру Моисееву.

Дайте жилье в готовом доме!

- Владимир Алексеевич, сколько строительных организаций работает сегодня в Псковской области, есть ли среди них лидеры?

- Если мы говорим о строительных организациях, занимающихся ремонтом квартир и офисов, и которые работают по направлениям, не требующим регистрации в саморегулируемой организации (только в налоговой инспекции), то таких у нас достаточно много. Думаю, даже не сосчитаю, сколько именно.

Средних и крупных организаций, состоящих в саморегулируемой организации (СРО),  тоже достаточно много. Только в «Псковском строительном комплексе», возглавляемом Виктором Суворовым, зарегистрировано почти триста компаний.

В области также работают организации, которые зарегистрированы за пределами Пскова: в Санкт-Петербурге, Москве и других городах. Их немного, но есть и такие.

Из 300 организаций, которые имеют допуск к СРО, крупных (которые могут выполнить большой объем работ, реально могут построить материалоемкие здания или сооружения, требующие значительных капиталовложений, серьезных проектных решений) не так много. Их можно пересчитать буквально по пальцам. Они общеизвестны и работают как в строительстве жилых домов, так и других сооружений, в том числе спортивных, или на реставрации исторических объектов. Эти организации - уже сложившиеся, и они действительно могут освоить большой объем капиталовложений.

- Вы говорите, что таких организаций немного. Значит ли это, что их недостаточно?

- В принципе,  для того объема, что у нас существует в области, их достаточно. Остальные организации, не столь мощные, подхватывают менее глобальные объекты. И работают, в том числе, на субподряде у крупных предприятий.

- Есть ли в нашей области дефицит или, наоборот, переизбыток квадратных метров?

- В регионе ежегодно строится порядка 150 тыс. кв. м жилья. Из общения с руководителями строительных организаций я понимаю, что первоначальная покупка жилья происходит уже на стадии строительства. Однако основная масса покупателей предпочитают покупать квартиры уже на стадии готового дома. Когда не фундаменты стоят, а уже есть готовые квартиры. Выбрать у нас есть из чего.

Неплохим подспорьем являются жилищные сертификаты, прежде всего, военные. Население пользуется также кредитами банков для того, чтобы либо улучшить свои жилищные условия, либо купить с нуля.

Ориентир - Прибалтика

- Наверняка у псковских строителей есть свой круг проблем. Возможно, даже с каким-то особым региональным «привкусом»?

- Проблематика всегда существует в той или иной форме. И я бы не рассматривал ее в том смысле, что ставятся какие-то препоны. Один из важных вопросов - как можно улучшить территорию, на который строится жилье, чтобы она была полезна не только для тех, кто там проживает, но и для тех, кто находится там временно.

Та скученность, которая существует в центре и на окраинах города, говорит о том, что строить нужно чуть пораздольнее, проезды для транспорта делать побольше, организовывать стоянки для автомобилей, чтобы они не стояли у нас во дворах по краю проезжей части, которая существует в том числе и для проезда специальных машин. Мы прекрасно понимаем, что никто не застрахован от пожаров или от того, что прихватит здоровье. В этих случаях должны подъезжать специальные машины, а у нас нередки случаи, когда проезжая часть так заставлена личным автотранспортом, что там не то, что спецтранспорту не проехать, даже пешеходам порой не пройти.

Необходимо работать в этом направлении, чтобы у людей была возможность поставить автомобиль рядом с домом на стоянке, где он мог бы оставить машину и не бояться, что ее украдут или кто-то ее поцарапает.

Для этого, конечно, нужно принимать специальные законы, которые уже существуют в других странах, например, в Прибалтике. Ставить транспорт во дворах там нельзя, для этого существуют специальные стоянки. Они могут быть как муниципальные, так и частные. Важно, что тарифы на них должны достаточно жестко регулироваться, чтобы никто не задирал цен.

Еще один вопрос, требующий подробного и тщательного анализа, - комплексная застройка кварталов в нашем городе, . Существуют нормативы, согласно которым на определенное количество жилых домов должны быть построены объекты социальной сферы: торговые комплексы, школы, детские сады, поликлиники или их отделения и так далее. Все это облегчает жизнь людям, которые живут в этих кварталах.

Большой круг вопросов приходится решать застройщикам при строительстве жилых домов в связи с получением разрешений на строительство и на аренду земли. Не меньше вопросов необходимо решить при подключении всех необходимых коммуникаций и инженерной инфраструктуры. Это достаточно тяжелые вопросы, которые отражаются на себестоимости жилья. Поэтому стоимость квадратного метра у нас серьезно колеблется - от 36-38 до 50 тыс. руб./кв.м.

Я вижу, что порядок и решение этих вопросов становятся краеугольным камнем. Все ведь понимают, что инфраструктура необходима. Районы, грубо говоря, не должны быть только спальными.

- Развитие социальной инфраструктуры, безусловно, необходимо городу. Однако кто должен за это отвечать, выступать инициатором, инвестором? Мне кажется, застройщику на самом деле не очень интересно тратить лишние деньги даже на такое благое дело. Значит, государство должно как-то стимулировать  к этому?

Первый путь – государственное финансирование таких социальных объектов. Это могут быть субсидии из областного бюджета или федерального.

Второй путь - когда вопрос решается непосредственно застройщиками квартала. Когда возводятся не один-два дома, а целый квартал. Им также предоставляется земля под минимальную стоимость и вменяется строительство определенной инфраструктуры. Одно дело, когда компания строит один жилой дом и у нее одна прибыль, другое - если возводится 15-20 домов в одном квартале. Получается достаточная прибыль, чтобы дополнительная инфраструктура не ударила по себестоимости жилья.

Подобными путями сейчас строительство социальных объектов иногда решается. Однако этот вопрос можно решать более комплексно. Я думаю, что строительные организации, когда они посчитают, сколько могут на том или ином квартале заработать, будут соглашаться на строительство необходимой инфраструктуры.

Я знаю, что ДСК на улице Рокоссовского построили детский садик по такому принципу. И некоторые другие организации так строят. Но пока это все-таки единичные случаи.

Перспективное Запсковье

- Правила землепользования и застройки являются у нас в городе камнем преткновения между администрацией и застройщиками. Приходилось, в частности, слышать мнения, что облюбованное застройщиками Завеличье является сегодня очень перегруженным районом города. В то же время в Пскове есть малопопулярные районы, которые разработчики ПЗЗ предлагают развивать, но они не слишком интересны застройщикам. В чем причина?

- Совсем недавно, еще несколько лет назад, при выезде с Завеличья в Центр в вечерние часы, налево с моста двигалось очень мало транспорта. Сегодня же приходится стоять в очереди из машин довольно долго. Это связано с тем, что там выросли новые микрорайоны и развились уже существующие.

Действительно, раньше считалось, что район Запсковья неперспективный. На самом деле там построены очень неплохие дома. И псковичи охотно покупают там жилье.

Что касается Завеличья, то там еще есть возможности для дальнейшего развития, есть земли, которые под строительство либо уже определены, либо будут определены в дальнейшем. Завеличье имеет хороший потенциал роста в сторону поселка Родина и дальше. Полагаю, вся необходимая инфраструктура тоже подтянется туда, в том числе и общественный транспорт.

В Центре земли под строительство просто нет. Есть только такие земельные участки, строить на которых жилье достаточно проблематично. И в плане археологических раскопок, и в плане малой этажности зданий. Цена квадратного метра получается здесь очень высокой, а дорогие квартиры потом достаточно сложно продать.

Самое главное в этом случае – работать по закону. Хорошие или плохие, но сейчас есть правила застройки и законы, которые регулируют и регламентируют предоставление участков, этажность и другие вопросы. Хотелось бы, конечно, чтобы поменьше мешали строителям, которые возводят жилье и какие-то общественные здания. Потому что тот костяк застройщиков, который у нас сложился, работает неплохо.

Лучше ниже, да лучше?

- Вы затронули такую непростую тему, как этажность. Много копий было сломано при ее обсуждении. Полярные точки зрения высказывались депутатами, предпринимателями, застройщиками. Какая лично у вас позиция по этому вопросу? Где можно строить высотные здания, где нельзя? Может быть Пскову лучше вообще отказаться от высоток?

- Я считаю, что позиция здесь определена уже давно. У нас должен быть разработан комплексный план застройки Пскова. В каком-то виде он уже существует, но его нужно дорабатывать. В нем должна быть определена в соответствии с местными и федеральными законами, в том числе, и этажность.

У нас очень много памятников архитектуры, особенно в центре города, которые, конечно, не хотелось бы заслонять высокими и громоздкими зданиями. Мы должны сохранить облик центра Пскова. Это однозначно. Мы не должны потерять в наших постройках памятники, церкви, которые являются жемчужинами города. В каждом случае нужно смотреть отдельно, советоваться с общественностью, которая у нас не такая уж и глупая, всегда может что-то подсказать в каких-то критических случаях.

Допустим, когда возник вопрос по высотности здания на площади Десантников, я поддерживал его этажность, потому что этот дом прикрыл серость, которая там была в свое время. Он закрыл собой неприглядные хрущевские дома.

Если брать ситуацию в районе ул. Алехина, где построены достаточно высотные дома, то я тоже не понимаю, почему бы там не строить такие дома. Если люди там покупают квартиры, то ради бога. Но, опять же подчеркну, такие вопросы должны решаться заранее, а не тогда, когда вместо проекта в 9 этажей вдруг вырастает в 12 или 16.

Каждый вопрос должен рассматриваться в рамках закона. При необходимости законы можно менять, но тоже в соответствии с определенными процедурами, с обязательным привлечением общественных организаций.

- Я помню, что ожесточенные диспуты вызвало даже возведение «свечек» в районе пересечения Рижского проспекта и улицы Юбилейной, а это уже совсем не центр города…

- Непонятно, почему они вызывали вопросы… Вроде и памятников никаких рядом нет. В свое время я также поддержал этот проект. В принципе, это были первые наши высотки. Я считаю, что на данный момент они являются, если не украшением въезда в Псков, то знаковыми зданиями для нашего города. Человек, который въезжает в наш город, понимает, что он приехал в серьезный областной центр, который строится, развивается. Это надо приветствовать.

Такие дома строятся не на государственные деньги, а за счет собственных средств, взятых в кредит в банке, и не под 3 или 4%, а под 15-18%. Поэтому застройщику нужно так построить здание, чтобы у него была какая-то прибыль для дальнейшего развития своей строительной организации.

Конкурентный подход

-  Администрация области планирует подписать соглашение с Российским союзом строителей. Что сулит этот документ, что он даст нашему региону?

- Подписание этого соглашения на данный момент перенесено. Проект этого соглашения я еще не смотрел, в ближайшее время я с ним обязательно ознакомлюсь. Полагаю, что этот документ будет рамочным соглашением, которое позволит в общих чертах оговорить какие-то моменты сотрудничества и который позволит в дальнейшем конкретными договорами в рамках этого соглашения решать какие-то вопросы.

Если он позволит привлечь в регион инвесторов со стороны, это можно только приветствовать, а я думаю, что это основная цель соглашения. Однако нельзя забывать при этом про псковские строительные организации, которые должны в нашем регионе работать в первую очередь, потому что они кормят жителей нашей области, рабочих, семьи строителей.

- Кроме того, наши застройщики будут платить налоги в наш бюджет, а сторонние - в регионы, где они зарегистрированы?

- Конечно.

- Получается, это соглашение можно назвать «палкой о двух концах»: с одной стороны, оно может помочь привлечь инвестиции в область, с другой, сторонние компании могут составить серьезную конкуренцию местным строительным компаниям?

- От конкуренции никуда не денешься, она есть всегда. Все объемы работ, которые идут за счет средств бюджетов любого уровня, проходят процедуру торгов. Это и есть прямая конкуренция. Строители выставляют свои предложения на общее электронное поле, где происходят торги. 

Конкуренция полезна. Однако некоторые неблагонадежные компании используют сомнительные схемы в торгах, например, ценовой демпинг. Кто-то может сбить цену до минимума, а потом исчезнуть, получив задаток. Такие мошенники, к сожалению, у нас существуют. Поэтому необходим достаточно жесткий фильтр при отборе.

Что думает президент Ассоциации строительных предприятий Псковской области Владимиром Моисеевым о новых законодательных инициативах, проекте социального жилья и влиянии событий на Украине на строительную отрасль читайте в продолжении нашего интервью завтра только на ЦДИ.

Беседовал Александр Серединин