Не судите по одному проценту - представитель псковского Фонда капремонта

В Псковской области капитальный ремонт проводится максимально прозрачно и качественно. С этих слов начал наш разговор заместитель генерального директора по организации капитального ремонта РО ФКР Алексей Тимашов. Почему же общественники и некоторые собственники не разделяют эту точку зрения? Центр Деловой Информации попросил эксперта разобрать по полочкам все претензии, высказанные в статье «Откапиталили».

Театр начинается с вешалки, а фонд – с сайта

Подробный разбор полетов мы начали с официального сайта Регионального оператора Фонда капитального ремонта. Алексей Тимашов не согласился, что навигация на портале не слишком удобна, но отметил, что интернет-ресурс скоро обновится. Надеемся, будут учтены и пожелания пользователей по логистике. Например, более очевидный доступ к разделу с поиском конкретного дома и всей информации, связанной с его капремонтом.

Однако главное новшество и удобство – это возможность оплаты взносов за капитальный ремонт в режиме онлайн. Сейчас проходят последние согласования с банком. В Фонде рассчитывают, что к осени новый функционал уже будет доступен. 

Ожидается, что пользователи сразу увидят, какую сумму они должны заплатить в ФКР. Система будет выстроена по схожему принципу, по которому сейчас выплачиваются коммунальные платежи в онлайн-банках. При желании можно будет поменять сумму: заплатить частично или выплатить сразу за несколько месяцев вперед.

- Получается, мы снимаем напряжение с доставкой квитанций?

- В каком-то смысле, да, но по большому счету проблемы это не решает, - отвечает Алексей Тимашов.

Впрочем, он рассчитывает, что к концу года будет поставлена точка и в вопросе «бумажной» доставки. Пока же собственники могут оплачивать взносы на капремонт и без квитанций. Ведь они устанавливаются на год, их размер не меняется до декабря, поэтому какие суммы нужно вносить ежемесячно, каждый представляет. А чтобы процесс автоматизировать, в том же интернет-банке можно создать шаблон.

Что сделано?

Однако не неудобство сайта РО ФКР стало поводом для основного потока претензий, обрушившихся на профильную организацию за последние два года. Да и как платить, мы разберемся. Главное, покажите за что.

Тут Алексей Тимашов охотно делится статистикой. На сегодня из 348 конструктивных элементов многоквартирных домов, находящихся в активной работе по капремонту, 240 завершены, по 108 выполнена проектно-сметная документация. При этом по 468 элементам заключены договоры на выполнение капремонта, а на 207 элементов заключены договоры на изготовление проектно-сметной документации.

Что касается, громких заявлений о том, что программа капремонта выполнена на 50% и более, то это, конечно, приводится в разрезе итогов за год. «Пока мы идем по графику достаточно хорошо. Но осталось самое сложное – отопление и инженерные сети», - уточнил Алексей Тимашов.

При это, по его словам, лишь 1% капремонтов связан с какими-то неудачами. Остальные проходят без сучка и задоринки. Однако именно «косяки» активно муссируются общественниками и прессой, нагнетая и без того неблагоприятный фон вокруг ФКР. Хорошие же примеры остаются как будто незамеченными, воспринимаются как само собой разумеющееся. Впрочем, кто сказал, что должно быть иначе? 

Фасадные споры и кровельные недопонимания

Капремонт фасада и кровли – самый распространенный повод для недовольства собственников. Еще до начала работ они начинают возмущаться, почему не меняются в первую очередь устаревшие инженерные сети.

«Все дело в том, что крыши и фасады можно сделать без проекта, - объяснил Алексей Тимашов. – А вот сети во многих домах уже устарели и требуют новых решений, начиная от биметаллических радиаторов, заканчивая современной проводкой, рассчитанной на серьезную нагрузку. На это требуется время».

Эксперт подчеркнул, что собственники напрасно переживают, что фасад делается раньше, чем инженерные сети. Фасад может пострадать только в том случае, если после него делается кровля, а не наоборот. «Тут может сказаться элементарный человеческий фактор: могут что-то спускать или поднимать, при этом задеть стену или что-то пролить. У нас же в договорах очень четко оговаривается - сдать дом в том виде, в каком приняли», - добавил он.

Бывает и так, что жильцы в рамках работ по фасаду требуют поменять в их квартирах окна. При этом индивидуальные окна к фасадным работам не относятся, эти проблемы собственник должен решать за свой счет. В Острове дошло даже до откровенного шантажа – квартирант наотрез отказался подписывать акт сдачи, пока ему не заменят старые рамы.

«В рамках капремонта меняются только окна общего пользования – в основном это подъезды, в общежитиях – еще и кухни или коридоры. Там мы без проблем все меняем. И не просто меняем, а ставим окна с улучшенными характеристиками, чтобы максимально уменьшить теплопотери. Также заменяются на металлически старые деревянные двери в подъездах», - уточнил Алексей Тимашов.

«Или начинают возмущаться отсутствием отмостки после выполнения работ по фасаду. Подключаются общественники. А ведь буквально через три месяца здесь начнется капремонт фундамента, тогда-то и будут выполнены эти работы. Все, вроде и объясняется, но деятельность фонда при этом дискредитируется».

По идее, про такие тонкости жильцам могли бы и в управляющей компании рассказать. Но нередко УК старается максимально отстраниться от капремонта и на все вопросы отвечает: «А мы не в курсе». Но это не так! Алексей Тимашов отметил, что у каждой управляйки есть специальный акт приема-передачи дома подрядной организации, выполняющей те или иные работы по капитальному ремонту. В этом документе описываются все нюансы и недостатки дома. И подрядчик после капитального ремонта сдает этот дом в обратном порядке.

«Поэтому когда управляющие компании говорят, что они о чем-то не знали и они не в курсе, то это не так. Они всегда в курсе. Просто иногда им очень удобно переложить с больной головы на здоровую», - посетовал наш собеседник.

Все это было бы смешно…

Случаются в работе Фонда даже почти анекдотические ситуации.

«В одном доме собственники не хотели принимать работы по капремонту, показывали на трещины на фасаде. В комиссии говорят – это не трещины, это нарисовано ручкой. Оказалось и правда, один идет показывает, другой впереди трещины рисует. Был случай, когда жилец взял и расшатал на глазах комиссии подоконник, а потом и оторвал со словами «Вот видите, как плохо сделано!». Мы даже приглашали потом директора «Оконной мануфактуры», как независимого эксперта, который подтвердил, что все окна установлены правильно с соблюдением технологии. Даже лучше, чем у некоторых в квартирах», - рассказал Алексей Тимашов. 

Бывает, что жильцы начинают паниковать авансом. Еще работы не завершены, а уже начинается поток жалоб. «Некоторые даже начинают выкладывать фотографии «Как все плохо сделано», нагнетая негативный фон вокруг фонда. Один из примеров – дом № 48 в Великих Луках №48 на проспекте Ленина. Там жители начали паниковать еще во время технологического процесса. Там пол крыши вскрыли в рамках капремонта, пошли дожди, рабочие натянули пленку пароизоляции, но жильцы стали беспокоиться о протечках, хотя подтвержденных фактов этого нет!», - сообщил зам руководителя РО ФКР.  

Кроме того, подчеркнул наш собеседник, подрядчик прекрасно понимает, что если по его вине будет залита или как-то еще повреждена квартира, то ему придется восстанавливать ее за свой счет. Пока не будет достигнуто с собственником либо мировое соглашение, либо другой документ, отражающий, что собственник не имеет претензий к подрядной организации, то эти работы просто никто не примет. Кому захочется таких проблем?

Не чего на фонд пенять, коли…

Совсем другими красками рисуется картина там, где в капремонте заинтересованы и управляющие компании, и муниципалитет, и, конечно, сами собственники. «Когда мы работаем совместно, в связке собственник - УК - РО ФКР, и им удобнее, и нам удобнее», - заметил Алексей Тимашов. И тут же посетовал, что происходит такое чаще почему-то вдалеке от областного центра. То ли люди в районах живут попроще, то ли управляйки там ближе к собственникам.

«Вот показательный пример из Острова. Мы сделали ремонт фасада, поменяли окна в подъезде, двери, УК совместно с нами сделала еще и текущий ремонт. Стало так хорошо, что жильцы поставили в подъезде цветы и постелили ковры. Уютно как в квартире! Видимо, это прелести небольшого дома, он двухэтажный. В большом доме, я сомневаюсь, что такое получится», - поделился зам руководителя РО ФКР.

По его словам, Островский район в принципе вместе со сменой власти приятно преобразился. Неудивительно, ведь главой там стал тот человек, который все это начинал – Дмитрий Быстров (экс-руководитель регионального госкомитета по делам строительства и ЖКХ). А ведь раньше отношения регоператора и  района были не слишком радужными.

«Да и в Новосокольниках зам главы чуть ли не в каждую квартиру с нами ходит. В итоге у нас там и сбор в районе 90%, и работ проведено очень много, и отзывов очень много положительных», - добавил Алексей Тимашов.  

Бывают, увы, и прямо противоположные примеры: не проводятся собрания, УК не горят желанием участвовать в процессе, муниципалитеты не проводят информационную работу, а порой еще и сами масла в огонь подливают. «Там, где управляющая компания и власти самоустраняются от капремонта, говорят – это все фонд, хорошего происходит мало», - констатировал наш собеседник.  

Палки в колеса

В процессе беседы Алексей Тимашов выдал довольно неожиданную фразу: «Закон предполагает слишком много прав собственникам общего имущества». Правда, тут же попытался объяснить свою позицию - если бы собственники были самоогранизованнее и ответственнее, то и выводов таких делать бы не пришлось.

Про платежную дисциплину сказано уже немало, но оказывается, у псковских собственников еще немало припасено сюрпризов для ФКР. Вот, например, Октябрьский, 38 – где в рамках капремонта полностью меняют паровое отопление. И все бы хорошо, но жильцы пяти квартир отказались пускать строителей. Нет, не потому что они недовольны качеством. Просто не хотят и все тут.

«Мы уже и на собрании собственников все объяснили, что если эти пять квартир так и будут против замены систем отопления, то существует вероятность того, что к началу отопительного сезона дом просто не запустится. Если жильцы так и будут против, систему просто не удастся сбалансировать по напору воды. Как подрядчику брать на себя ответственность, а вдруг что-то потечет, причем зимой?», - задался резонным вопросом Алексей Тимашов.

- Может быть, они не хотят менять радиаторы, потому что сами их уже поменяли? На современные?

- Нет, там ситуация иная, - ответил он. - Если собственник что-то меняет самостоятельно, мы же не против, прикрутились бы к их трубам. Но, как правило, все сводится к аргументу – у меня и так все хорошо, ничего же не течет. Просим писать акт отказа со всеми вытекающими по гарантийным обязательствам. Это, конечно, смягчает ситуацию, но с нашей точки зрения, это не совсем правильно.

В доме на улице Я. Фабрициуса, 3/13 схожая ситуация вышла с балконами. Подрядная организация закрыла смету в минус, потому что половина собственников отказалась давать допуск к своим балконам, чтобы поставить отливы.

Нашелся у эксперта и еще один пример. В одном из домов подрядной организации, которая выполняет капитальной ремонт электрики, не хватило до окончания работ 200 метров медного кабеля. В процессе выяснилось, что существующую схему лучше поменять, а это означает – дополнительные работы, которые по существующему законодательству нужно согласовывать с собственниками (можно увеличить первоначальную смету до 10%).

«Вроде и дом небольшой, жильцы активные, но подрядной организации никак не собрать подписи. Нужно не менее 2/3 подписавшихся собственников, а их просто не собрать! И мы становимся заложниками ситуации. Вроде, чтобы все хорошо сделать, надо увеличить смету, но чтобы закон не нарушать, проще не увеличивать», - отметил Алексей Тимашов.

Истина где-то рядом

То, как понимают общественники качество, не всегда соответствует ГОСТам и СНиПам, намекнул Алексей Тимашов, когда мы заговорили о претензиях общественных организаций к качеству капремонта.

«Общественная организация за свои предложения никакой ответственности не понесет, в отличие от подрядчика, который по их предложению что-то установит, потом оно отвалится и, слава богу, если не убьет собственника. Это касается и козырьков над подъездами, и прочего. Иногда конструкция дома не позволяет поставить козырек. Или конструкция самого козырька должна быть настолько объемной, что невозможно просчитать ветровые нагрузки. А потом с этого козырька отвалится сосулька, и виноватыми останемся мы», - рассказал он.

По его словам, общественники порой еще и плохо разбираются, кто, что и где делает: где-то собственники осуществили капремонт самостоятельно, где-то город по суду сделал, но все «шишки» достаются фонду.

«Вот, к примеру, Юбилейная, 83а – мы к этой истории вообще не имеем отношения. Там собственники сами выполняли капремонт. Сами договаривались с УК, сами выбирали подрядчика и заключили с ней договор. Взяли на это кредит у управляйки. Мы к этому подрядчику не имеем никакого отношения. Но это не значит, что мы абстрагируемся от тех, кто перешел на спецсчета, мы всегда готовы дать разъяснения и совет, мы ведь знаем все стройфирмы в городе, но к нам никто не обратился», - поделился Алексей Тимашов.

Он категорически не согласен с тезисом, что «косяки» подрядчиков приходится доказывать с боем. Конечно, строительным организациям хочется слышать аргументированные претензии, а не просто фразы «Нам кажется, что сделано некачественно». Однако на конструктивный диалог все настроены. Например, потому что выполненные работы не соответствуют такому то СНиПу или ГОСТу. Конечно, если есть какие-то протечки, например, после капремонта кровли, то тут и никакими СНиПами трясти не надо, все и так ясно. И, кстати, несмотря на дождливое лето в адрес регоператора еще не поступило ни одной жалобы на подобные случаи.

Если собственник говорит, что он в этом ничего не понимает, то закон позволяет выделить представителя от жильцов, который будет участвовать в приемке выполненных работ. Это может быть даже не собственник, и не житель конкретного дома, а сторонний эксперт, в том числе из общественной организации. «Вот где простор для их деятельности. Мы только за», - добавил Алексей Тимашов.

Видит он простор для деятельности общественников и в том, чтобы они присутствовали на каждом этапе работы РО ФКР. «Мы даже готовы согласовывать с ними те самые дефектные ведомости. Тогда это будет честнее. Приглашаю их к такой совместной работе. К тому же мы всегда приглашаем общественные организации выезжать на объекты в районы Псковской области, но они, за исключением разве что Алексея Кириллова, не готовы к таким выездам», - добавил наш собеседник.  

Заодно и пожурил, упомянув, что одна из общественных организаций предлагала фонду студентов в помощь, для прохождения практики. «Мы с удовольствием согласились, мы только за, чем больше людей вовлечено в нашу работу, тем лучше. Но никто из студентов так и не явился!», - заявил Алексей Тимашов.

Ну а контроль в фонде и так на высоте, уверен он. В приемочную комиссию при ФКР входит семь человек. Это независимый стройконтроль, который торгуется через аукцион, чтобы не возникало подозрений в аффилированности. У нас по Псковской области работают разные фирмы. Начиная от нашего областного УКСа, заканчивая московской компанией Юнирост, которая вообще не имеет отношения к Пскову напрямую. Они следят не только за качеством выполняемых работ, но и за соблюдением сроков.

Сложный случай

Впрочем, далеко не во всем Алексей Тимашов идет в разрез с теми же общественниками. Так, он согласился, что ситуация с рекламными вывесками получилась сложная. По хорошему снимать их нужно, и соответствующие письма в УК действительно рассылались, но УК не торопятся прислушиваться к советам. Подрядные же организации, осуществляющие капремонт, по большому счету сами демонтировать вывески не имеют права – ведь это частная собственность. Что может таиться под рекламной вывеской – неизвестно: это может быть и незначительная трещина, а может быть и деформационная. Как проверишь, если не ничего не видно?

В доме на ул. Некрасова, 13 действительно возникли проблемы с фасадом зимой. Это пример того, что бывает, когда просто «мажут». Подрядчику была направлена претензия на устранение. Здесь сказалась близость проезжей части и серьезные вибрационные нагрузки. Но где их в центре города нет? «Для этого и дается гарантия, чтобы устранять все недостатки», - пояснил Алексей Тимашов.

Да и Октябрьский, 19 – случай, действительно, сложный, признал он. По этому дому РО ФКР проверяли и ОБЭП, и прокуратура, и ФАС, и даже МЧС. Никто серьезных нарушений, чтобы останавливать работы и расторгнуть контракт с подрядной организацией, не нашел. Правда, и работы по фасаду на сегодняшний день у подрядной организации так и не приняты.

«Пени подрядной организации за полгода просрочки будут выставлены в полном объеме. Мы со своей стороны дожимаем их, чтобы они доделали все, что требуют собственники. Без их подписи мы не заплатим за выполненные работы», - пообещал он.

С другой стороны, он отметил, что жильцы этого дома сами несколько раз останавливали работы. Из-за этого какие-то работы переносились на зиму, например по покраске фасада. И это допустимо, сейчас есть краски, которые позволяют красить даже при минус 30, но собственникам этого не объяснишь. Дошло до того, что подрядчик уже сам хотел несколько раз разорвать контракт в одностороннем порядке.

Спорным стал вопрос с остеклением балконов над эркерами. Жильцы дома № 19 на Октябрьском уверены, что эти работы должен выполнить РО ФКР, в фонде в свою очередь уверены, что вопросы гидроизоляции и остекления балконов должны решать сами собственники, за свой счет, поскольку это индивидуальное имущество.

«Ремонт фасада в доме на Октябрьском пр., 19 обошелся примерно в 3 млн рублей. Когда собственники совместно с УК принесли проект с остеклением балконов на эркерах, гидроизоляцией и установкой козырьков, общая стоимость работ приросла еще 2,5 млн рублей. Но при этом они не успели предоставить документы до начала конкурсных процедур. Хочется спросить, где же вы раньше были?! Тем не менее, этот вопрос обсуждался с подрядной организацией, она была согласна пойти собственникам навстречу по крайней мере по установке козырьков над балконами. Но собственников это не устроило!», - рассказал Алексей Тимашов.

При этом он уверен, что это исключительный случай. Возможно, в каком-то смысле это еще и бесценный опыт.

Денег нет, но вы держитесь

Денег действительно мало, а большинство домов не успеют рассчитаться за капремонт за время действия программы. Согласился Алексей Тимашов и с этим печальным выводом. «Поэтому, к сожалению, и существует предельная стоимость по всем видам работ, оговоренных в программе капремонта», - уточнил он. Но, по крайней мере, в ФКР отказались от мысли ограничить дома каким-то сроком, например, суммой, которую дом сможет выплатить за 10 лет.  

Эксперт также указал, что существующий размер взноса на капремонт явно недостаточен, чтобы покрыть все расходы. Но все прекрасно понимают, что повысить его до необходимой величины не получится. Судите сами, по расчетам фонда – взнос должен быть 28 руб./кв.м в домах без лифта, 32 руб./кв.м в домах с лифтом и 72 руб./км. в домах-памятниках.  И это минимальный размер экономически обоснованного взноса в нашей области! Вряд ли население согласится с такими платежками. Вот и повышают всего лишь на размер инфляции, один раз в год. Показательно, что и перешедшие на спецсчет повышать для себя взносы в регионе не торопятся. Хотя, казалось бы, договорился с управляйкой о снижении мзды за текущий ремонт, если все в порядке, а на капремонт повысил, чтобы во все задуманное уложиться. Но нет.

Хорошо в Санкт-Петербурге, там есть софинансирование из бюджета и цифры солидные – около 2,5 млрд в год. С нашим остродефицитным бюджетом о таком приходится только мечтать.

Первоначально программа предполагала субсидии, но про них как будто забыли. Приходится работать с тем, что есть. «Иногда оценивается техническое состояние дома и предлагается собственникам не тратить деньги, а перенести сроки капремонта, когда он действительно будет нужен. Хотя собственники, наученные горьким опытом, как правило, боятся что-то откладывать. И их можно понять», - отметил Алексей Тимашов.  

Пока же чиновники не устают верить в софинансирование со стороны государства (без него, признают они, программа просто невыполнима) и убеждают, что система капремонта уверенно встает в колею  и вот-вот заработает как часы. «Сложности есть, но их стараются решать. Недочеты, да случаются, но их стараются оперативно устранять. Никто не уклоняется», - подчеркнул наш собеседник.

Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Кажется, эти утешительные слова мы слышим слишком часто. Но одно дело, когда вы слышите такое от кулинаров, у которых первый блин вышел комом, и другое, когда такое вам заявят врачи. Куда отнесем Фонд капитального ремонта? Есть над чем задуматься, но пока признаем, что реформа капитального ремонта молодая, в некоторых местах довольно сырая, что-то пришлось корректировать в течение первых двух лет работы. За это время, кажется, и подрядчики поняли, как не наступать на одни и те же грабли. В это хочется верить.

Алексей Тимашов уверен, что все недобросовестные уже ушли из программы капремонта. По его мнению, сметы ФКР не дают никакого простора для коррупционных схем. Многих подрядчиков, чего греха таить, это расстроило и они самоустранились. 

Правда, тех, что работают, действительно не хватает. Сейчас в реестре квалифицированных подрядчиков – около 60 компаний. Этого мало. В этом году в Псковской области провалились 14 аукционов, потому что подрядчиков просто не заявились. Из-за этого придется сдвигать сроки. Иногда подрядчик берет на себя слишком много домов и… не справляется. РО ФКР такие ситуации, конечно, не нравятся, но и преступной халатностью такие случаи здесь считать не готовы. Так можно вообще без подрядчиков остаться. Стараются найти компромиссные решения, чтобы сроки сдвигались, по крайней мере, не критично. К тому же, Алексей Тимашов уверен, что эта ситуация стабилизируется к 2018 году.

Понятно, что скандалы вокруг качества капремонта – это единичные случаи, а не устоявшаяся практика. К счастью. Остается надеяться, что все мы вынесем из них для себя какие-то уроки. И досадных «косяков» будет еще меньше.

Александр Серединин