Как безопасно купить или продать квартиру в Пскове - советы экспертов

Покупка или обмен квартиры с целью улучшить свои жилищные условия – это, безусловно, радостное событие для любой семьи. Однако эту радость могут легко омрачить мошенники, которые становятся все более изобретательными в своих уловках и способах поживиться  на вашем желании обзавестись собственным «гнездышком».

Поддельные документы, махинации с деньгами, внезапно объявившиеся наследники – это далеко не полный список неприятных сюрпризов, с которыми могут столкнуться новоселы. Центр Деловой Информации решил разобраться, как обезопасить себя от действий мошенников и аферистов на рынке недвижимости.

Риэлторы советуют: доверяй, но проверяй

- К кому обращаться

В Псковской гильдии риэлторов (ПГР) уверены, что верный способ обезопасить себя от мошенничества в сделках с недвижимостью - это заключить договор с серьезным агентством, а не с маклером-одиночкой. В солидной компании производится тщательный отбор сотрудников, владеющих знаниями в сфере юриспруденции, жилищного и общего законодательства, поэтому покупка и продажа жилья будет гарантированно спокойной.

«Агентство никогда не станет рисковать своей репутацией и ввязываться в сомнительные сделки. Именно поэтому все агентства тщательно контролируют работу своих сотрудников и берут на себя всю ответственность за их действия. Риэлторы, а сегодня так могут называться лишь специалисты, имеющие соответствующие аттестаты, могут действовать только в рамках, установленных в компании правил», - заверили в ПГР.

- Опытный агент может увидеть все возможные риски, исходя из просмотра полного пакета документов на объект,  – добавила руководитель псковской группы агентства недвижимости «ИТАКА» Татьяна Органовская. - Наши сотрудники каждый год проходят обучение и раз в два года мы подтверждаем свою квалификацию и получаем соответствующий аттестат.

- Требовать ли лицензию

Несмотря на то, что в полиции рекомендуют требовать у риэлторских агентств предъявления лицензии на оказание услуг, сами специалисты рынка жилья уверяют, что эта мера морально устарела.  

- Многие забывают о том, что 8 августа 2001 года был подписан закон, в соответствии с которым, риэлторская деятельность перестала подлежать лицензированию. Сегодня деятельность агентств регулируется в основном кодексам этики и стандартам профессионального поведения, квалификация специалистов риэлторской организации подтверждается аттестатами, - рассказали в Псковской гильдии риэлторов.

Однако наличие такой лицензии и факт того, что агентство состоит в гильдии, все-таки является дополнительным гарантом надежности, ведь все фирмы проходят тщательный отбор, прежде чем стать членом консолидированного сообщества. Это своеобразный фильтр репутации агентств. Компании,  в которых «тусуются» так называемые «черные» риэлторы, в гильдии уж точно не состоят.

- Где найти «белый список» 

Есть еще один способ проверить надежность агентства или риэлтора, к которым вы планируете обратиться. В июне этого года появился единый государственный реестр риэлторов и риэлторских фирм, в котором в любой момент можно проверить фирму или специалиста, которому вы планируете доверить операции со своей недвижимостью.

Его данные обновляются каждые три месяца, а агентства регулярно сообщают об изменениях в своем кадровом составе. Еще более актуальные списки вам смогут предоставить в Псковской гильдии риэлторов, если организация входит в ее состав, разумеется.

Тонкие места

- Доверенность

Самый распространенный вид мошенничества, по словам руководителя псковской группы агентства недвижимости «ИТАКА» Татьяны Органовской, - это продажа недвижимости по отозванным или признанным ничтожными доверенностям, поэтому со сделками по доверенностям нужно работать очень осторожно и всегда перепроверять их действительность.

- Дееспособность

Также специалист обратила внимание, что часто мошенники манипулируют дееспособностью участников сделки. Согласно российскому законодательству, бывший владелец недвижимости может в течение полугода оспорить в суде незаконность сделки. Для этого ему достаточно получить справку из медучреждения о своей частичной или полной недееспособности и сделка купли/продажи жилья будет считаться недействительной.

- Поддельные документы

Очень сложно застраховаться от мошенничества с поддельными документами. Как рассказала директор агентства недвижимости «Квартал» Ольга Морунова, в Пскове уже были печальные примеры продажи квартир по поддельным паспортам. Единственный способ предотвратить такие ситуации – внимательно изучать документы. Однако в последнее время уровень подделки бывает достаточно высок. Два года назад Регпалата не смогла обнаружить подделку, в результате люди остались без квартиры и без денег.

«Нотариусы сразу же установили у себя оборудование, которое проверяет подлинность паспорта. В Регпалате такого оборудования пока нет. Надеемся, что в будущем оно там появится», - уточнила эксперт.  

Она отметила, что теоретически можно сделать запрос в паспортно-визовую службу с целью удостовериться, действительно ли выдавался такой паспорт можно лишь по требованию суда или адвоката. Однако простым людям это сделать затруднительно. В то же время в агентстве могут сделать такой запрос через адвоката, если документы вызывают у его специалистов сомнение.

- Расчет

«Не стоит давать больших авансов, если вы работает не через агентство, - советует заместитель директора агентства недвижимости «А-Реал» Инна Гусева. - Не стоит этого делать, даже если этого требует собственник, напрямую.  Даже среди собственников попадаются люди нечистые на руку. Если сделка сорвется, они могут аванс либо вообще не отдать, либо отдавать его годами».

В агентстве «Квартал» рассказали об еще одном неприятном примере мошенничества, произошедшем в Пскове. Покупатель пришел в банк забрать деньги за проданную квартиру, а они оказались уже сняты. В результате, ни квартиры, ни денег. Скорее всего, не разобравшись с документами, которые он подписывал, оформляя сделку, он поставил подпись и под доверенностью на операции с денежными средствами в банке.

Чаще всего в такие ситуации попадают люди социально неблагополучные, пьющие, которые легко попадаются на крючок «черным» риэлторам.

- Маскировка

По словам экспертов рынка недвижимости, в Пскове нередки случаи, когда частные агенты выдают себя за сотрудников известных агентств. К сожалению, подавляющее большинство псковичей не перепроверяют эти данные, хотя достаточно позвонить по телефону или зайти на сайт компании и зачастую даже увидеть фотографии ее сотрудников.

В подавляющем числе случаев речь идет лишь о зарабатывании денег за счет чужого имени, но нет никаких гарантий, что сотрудником именитой фирмы не представится мошенник, поэтому доверять на слово зашедшему к вам «на огонек» риэлтору не стоит.

Вдруг откуда не возьмись

Случались в Пскове и ситуации с внезапно объявившимися наследниками, претендующими на жилплощадь, проданную третьим лицам.

«Одна псковская семья столкнулась с неприятным моментом, когда через год после приобретения квартиры объявился наследник, внебрачный сын бывшего владельца, который предъявил свои права на жилплощадь. Судебное разбирательство длилось 1,5 года. В результате между собой разбирались родственники о размере денежной компенсации со стороны продавца. Хотя об изъятии квартиры речи не шло, несмотря на то, что именно на этом настаивал внезапно объявившийся наследник, для добросовестных приобретателей это стало лишней нервотрепкой», - рассказала Ольга Морунова.  

По ее словам, предсказать такие ситуации невозможно. Наследники могут объявиться и через пять, и через 10 лет, и предъявить свои права.

«Не так страшны ситуации, когда появляется человек из мест лишения свободы, - уточнила руководитель псковской группы агентства недвижимости «ИТАКА» Татьяна Органовская. - Если он не является собственником жилья, то, конечно, будут судебные разбирательства, но страшных вещей, в принципе, не может произойти. Сделка не будет признана ничтожной. Такие вопросы, как правило, решаются между родственниками – продавцами. Сюда же можно отнести ситуации, когда не получено согласие одного из супругов. Конечно, для покупателя это потерянные нервы и время, но лишится имущества, которое он приобрел, это практически невозможно».

Не вся реклама одинаково полезна

Несмотря на то, что вопрос «прозрачности» сделок с недвижимостью с каждым годом, по мнению специалистов ПГР, становится все менее острым, в последнее время на рынке недвижимости Псковской области, как первичном, так и вторичном, сложилась негативная тенденция. Дело в том, что «маклеры», называющие себя «риэлторами», не имея соответствующего договора с собственником о продаже квартиры, размещают рекламу о продаже и без письменного согласия собственников используют фото жилья.

Такие действия являются незаконными и подлежат административному наказанию. В частности, недобросовестные участники рынка нарушают требования федерального закона «О рекламе», что предусматривает наказание в виде немалого штрафа. В соответствии с частью 1 статьи 14.3 КоАП РФ максимальный штраф за ненадлежащую рекламу составляет 500 000 рублей.

***

Эксперты псковского рынка недвижимости утверждают, что в последнее время шанс попасться на удочку мошенников достаточно мал. Под контролем черных риэлторов находятся в основном неблагополучные квартиры, хозяева которых ведут асоциальный образ жизни и задолжали много денег по квартплате. Причем, специалисты подозревают, что находят они такое жилье не просто так, а по наводке домоуправлений.

На цивилизованном рынке ситуация в целом стабильная. Однако это не повод расслабляться. В тихом омуте, как говорится, черти водятся. Поэтому при сделках с недвижимостью необходимо проявлять максимум внимательности и осторожности.

Как видим, даже солидные риэлторские организации не могут дать 100% защиты от возможных мошеннических схем. Тем не менее, мошенники вряд ли осмелятся обращаться в агентства, чтобы провернуть свои черные дела, скорее всего, они предпочтут действовать самостоятельно. В этом смысле помощь квалифицированных специалистов становится не только полезной, но и гарантирует безопасность сделки.

Александр Серединин

ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ

Советы риэлора

Если вы все-таки являетесь убежденным противником посредников, уверены в своих силах и решили совершить сделку по покупке/продаже жилья самостоятельно, то вот несколько советов от директора агентства недвижимости «Квартал» Ольги Моруновой.

Прежде всего, нужно обязательно взять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в управлении федеральной регистрационной службы (ул. Металлистов, 17). Срок ее изготовления – три дня, стоимость – 200 рублей.

В справке сразу будет виден собственник недвижимого имущества. После этого данные выписки нужно сравнить с паспортом продавца, все ли совпадает в точности до буквы.

Однако такой механизм может не сработать, если жилье старше 90 годов. В этих случаях за информацией следует обратиться либо в БТИ (Бюро технической инвентаризации, ул. Госпитальная, 3), либо, если справку невозможно получить в госучреждениях, опросить соседей с тем, чтобы удостовериться, что продавец жилья действительно здесь проживает и является ее собственником.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов с внезапными наследниками или людьми, вернувшимися их мест лишения свободы, стоит обратиться в паспортный стол за архивной справкой.

Советы полиции

Специалисты псковского областного УМВД напоминают, что  должны быть предоставлены все правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, мены, наследования, свидетельство о праве собственности). Их необходимо не только внимательно изучить, но и желательно проконсультироваться по поводу их подлинности с незаинтересованным лицом.  

Если вы не уверены в правильности своих действий или действиях покупателя, не подписывайте никаких документов о продаже до консультации со специалистом. Не стоит подписывать договор о купле-продаже и до получения лично вами расчета. Не пишите расписок о получении денег, которых вы не получили, ведь впоследствии оспорить их действительность будет сложно.

Также необходимо уточнить, проживают ли с продавцом несовершеннолетние. В этом случае у него на руках должно быть решение комиссии по опеке. О полном перечне документов можно навести справки в департаменте жилищно-коммунального хозяйства.

Помимо договора на сделку также потребуются: разрешение супруги или супруга собственника на продажу жилья, выписки из лицевого счета об отсутствии задолженности, технический (кадастровый) паспорт на объект. Если в сделке участвуют недееспособные граждане либо несовершеннолетние дети, потребуются соответствующие разрешения.

Расчет желательно осуществить в момент подписания договора купли-продажи. Кроме того, расчет рекомендуется производить, используя услуги банков: банковские ячейки, специальные комнаты для расчетов, перевод с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца, внесение наличных денег в кассу банка на счет продавца. Такие действия обезопасят вас от других возможных схем мошенничества (с «куклами» вместо денег, фальшивыми купюрами и обсчетом).