Псковский рынок недвижимости: мертвый сезон

Псковичам, желающим заработать на перепродаже приобретенных студий и однушек, похоже, сделать это быстро не удастся. «Горячий» спрос на недвижимость удовлетворен, покупатель все тщательнее подходит к вопросу выбора, а цены на вторичку пусть и неуверенно, но снижаются. Ждать, что ситуация изменится в ближайшее время, не приходится. В лучшем случае спрос и цены вернутся к росту лишь к 2020 году.

Центр Деловой Информации решил выяснить, что происходит на псковском рынке недвижимости на исходе 2016 года.

Предложение превышает спрос

На псковском рынке недвижимости преобладают негативные тенденции и весьма пессимистичные настроения. В этом уверены все эксперты, опрошенные ЦДИ. Спрос на жилье неумолимо падает, как в первичном, так и во вторичном сегменте. Причина прозаична - у псковичей просто нет финансовых возможностей для улучшения своих жилищных условий. Общероссийское снижение покупательской способности не обошло наш регион стороной и, разумеется, отразилось на строительной отрасли.

«В начале года участники рынка, можно сказать, смирились с новой реальностью и стали привыкать к работе в сложившихся условиях. Но сезон «Лето 2016»  попытался нанести еще один удар – продажи снизились на 20-30% по отношению к началу года», - рассказали специалисты Центра недвижимости «Авентин-Псков».

Застройщики и риелторы по традиции ожидали всплеска активности осенью, однако в этом году рынок жилья с приходом холодов практически не ожил. Так, легкое дуновение ветерка по сравнению с мертвым штилем, который воцарился здесь летом.

«Обычно осенью действительно происходит всплеск активности, - прокомментировал президент Псковской гильдии риелторов Роман Максименко. – В это время заканчивается период отпусков, деловая активность увеличивается, люди находятся в состоянии каких-то ожиданий в преддверии нового года. Обычно октябрь, ноябрь и декабрь – это время «сенокоса» на многих фронтах бизнеса, в том числе и на рынке недвижимости. Однако в этом году этого не произошло. Во всяком случае на текущий момент. Может быть, что-то изменится за оставшиеся полтора месяца».

Эксперт напомнил, что были уникальные годы, когда в связи со всплесками валюты псковичи в панике скупали бытовую технику, автомобили, а кто-то и квартиры. Для 2016 года этот тренд, мягко говоря, не актуален.

«Ситуация в стране и в недвижимости примерно одинаковая. Кризис отражается на всем, и на рынке жилья в том числе. Негативная тенденция началась в прошлом году и продолжается в текущем. Особенно это отразилось на рынке вторичной недвижимости. Ситуация смотрится хуже не только в сравнении с прошлым годом, но даже с началом текущего», - высказалась руководитель псковской группы агентства недвижимости «ИТАКА» Татьяна Органовская.

А что с ценами?

Несмотря на катастрофичное снижение спроса и переизбыток предложений, цены на жилье снижаются лишь на вторичном рынке, где продавцы с учетом неблагоприятной ситуации охотнее торгуются. Собственники, которым нужно срочно продать квартиру, просто вынуждены снижать ее стоимость. «В среднем цены упали на 200-300 тыс. рублей за квартиру «на вторичке» по сравнению с прошлым годом», - сообщила Татьяна Органовская.

Стоимость же квартир в новостройках практически не падает, поскольку застройщики не могут так гибко снижать цены. У них есть определенные затраты, которые необходимо окупить. Торговать квадратными метрами в убыток пока никто не готов.

Добавим, что, согласно данным сайта Домофонд.ру за октябрь 2016 года, средняя стоимость квадратного метра жилья в Пскове - около 40 тыс. руб. Средняя цена однокомнатной квартиры в Пскове немногим превышает 1,4 млн рублей, что на 4,5% ниже, чем в прошлом году. Двушка в среднем обходится в 2 млн рублей, что лишь на 2% ниже прошлогодних цен. Средняя цена трехкомнатного жилья немногим меньше 2,9 млн руб., здесь снижение составило 4,3%.

Что пользуется спросом?

Риелторы отмечают, что минимальный спрос на рынке все-таки поддерживается. В  первую очередь, военнослужащими, которым государство выделяет деньги по спецпрограмме военной ипотеки, и молодыми семьями, которые покупают квартиры по ипотечной программе с господдержкой. «Пока она существует, на первичном рынке жилья будет наблюдаться некоторый спрос», - заверили в агентстве недвижимости «ИТАКА».

Любопытно, что военные чаще всего покупают трехкомнатные квартиры, благо средств хватает. В целом же по рынку лидируют однокомнатные квартиры, которые приобретаются как первое жилье.

Если раньше семьи могли планировать покупку двухкомнатной квартиры на 40-45 кв. м, то сегодня финансовое положение многих псковичей существенно ограничивает их возможности. Поэтому чаще рассматривают вариант однокомнатной квартиры на 30-35 кв.м. как единственно возможный. Именно они пользуются устойчивым спросом, отмечают эксперты. Об этом же говорят данные продаж Псковской инвестиционной компании (ПИК).

Востребованы на рынке и непривычные пока для псковского рынка студии, ведь они весьма комфортны по цене - можно уложиться в 1 млн рублей. «Это достаточно интересный продукт - отдельное жилье за сравнительно небольшие деньги. Для молодых семей и только начинающих свой самостоятельный жизненный путь это очень привлекательный вариант», - подчеркнул Роман Максименко.  

Тем не менее, в Центре недвижимости «Авентин» отмечают, что потребительские предпочтения продолжают смещаться в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир.

«Дело в том, что начало «времен экономической нестабильности» подтолкнуло псковичей к вложению имеющихся средств, и небольшие квартиры идеально для этого подходили. Сейчас недвижимость в основном приобретается планово и для длительного проживания. Этим и обосновывается рост спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры как в новом, так и во вторичном фонде», - пояснили специалисты центра.

В агентстве недвижимости «А-Реал» тем временем утверждают, что спрос на однушки и двушки в Пскове паритетен, как на первичном, так и на вторичном рынках.

За Псковой или за Великой?

Завеличье по-прежнему удерживает пальму лидерства на псковском рынке недвижимости. В последние несколько лет, после застройки 12-го микрорайона рядом с «Тележкой», вырос спрос на квартиры и на дальнем Запсковье. Здесь появилось не только новое жилье, но и новые интересные торговые объекты, коммерческая недвижимость, дороги. Однако по инфраструктурному разнообразию этот район все еще не может конкурировать с Завеличьем на равных.

«Если это семьи с детьми, то для них одним из важных ориентиров становится выбор школы. На Завеличье он более широкий, и не только с точки зрения количества, но и с точки зрения качества. Многие ищут определенную школьную программу и даже учителей, даже в садиках обращают внимание на систему Монтессори и так далее. Еще один немаловажный момент - транспортная доступность. Автобусов, как всем известно, на Завеличье ходит гораздо больше, чем другие районы города. Для кого-то это становится определяющим фактором», - прокомментировал Роман Максименко.

Не стоит забывать, что на Завеличье находятся Ледовый дворец, крупнейшие торговые центры, бассейны и SPA-центры. Запсковью же, кроме как «Тележкой» и недавно появившимся «Рубином» (который пока явно уступает другим ТЦ), своих жителей особенно побаловать нечем. При этом стоимость новых квартир в этих двух районах Пскова практически идентична.

Возможно, псковичи, которые отдают предпочтение жилью на Запсковье, выбирают этот район, потому что он тише, зеленее и отсюда гораздо проще выбраться в центр города без утомительных пробок. Впрочем, интерес покупателей распространяется лишь на первичный рынок дальнего Запсковья. На вторичном рынке, особенно на ближнем Запсковье спрос по-прежнему прохладный.

«Внимательнее псковичи стали относится к предложениям на ул. Алехина и ул. Ижорского батальона, где ведется активное строительство. Практически мертвыми по спросу остаются район Любятово, Кирпичи, Завокзалья. Они просто не интересны покупателям недвижимости. Центр тоже не вызывает большого интереса у большинства псковичей. Так называемые «сталинки» в центе города пользуются спросом только у определенной категории людей, которые жили здесь раньше, например», - рассказала Татьяна Органовская.

Такие проекты, как «Европа» и «Видный», жилые кварталы, находящиеся фактически за чертой города, стали весьма интересным предложением на псковском рынке, которое привлекло к себе немало внимание со стороны покупателей. Однако, по мнению, экспертов, они не выстрелили так, как этого бы хотели застройщики. Опять же сказалось общее настроение на рынке. Когда их только начинали, рынок находился на максимальном подъеме. Однако с тех пор ситуация кардинально изменилась.

«Эти проекты очень разные, если «Видный» можно назвать кантри-сайдом с многоквартирными домами, действительно вдали от городской суеты, то «Европа» по большому счету находится практически в черте города. Если продолжить грамотное позиционирование, то они оба еще могут себя показать в плане продаж», - отметил Роман Максименко.

«Европа» себя полностью оправдывает. Люди туда тянутся, тут есть спрос, - поделилась мнением Татьяна Органовская. - В «Видном» тоже возможна перспектива развития, когда там появится мост, соединяющий Писковичи с Родиной. Сейчас там не такой высокий спрос, как хотелось бы застройщику. Проект, безусловно, интересный, красивые виды, хорошая инфраструктура, но удаленность от города некоторых покупателей все же отпугивает».

Покупать или ждать?

Что же делать покупателям? Покупать квартиры, пока рынок так богат предложениями, или подождать в робкой надежде, что ценник опустится еще ниже?

«Мой совет псковичам, которые не имеют излишков финансов и планируют вложиться в жилье: если жилье вам нужно здесь и сейчас, то не нужно ждать ни лучших, ни худших времен. Вопрос с недвижимостью нужно решать сразу, ожидать снижения цен не стоит. Любое новое жилье будет дороже, хотя бы потому, что строительные материалы дорожают. Впрочем, серьезного всплеска цен вверх тоже ожидать не приходится. Ведь спрос на этом фоне явно не вырастет», - поделился рекомендациями Роман Максименко.

Руководитель псковской группы агентства недвижимости «ИТАКА» Татьяна Органовская также рекомендует не затягивать с покупкой квартиры, если финансовые возможности для этого появились уже сейчас. По ее словам, некоторое снижение цен возможно лишь на вторичном рынке, но его лучше не выжидать, ведь деньги также обесцениваются. Кроме того, неизвестно, как будут работать в дальнейшем программы господдержки ипотеки, и будут ли работать вообще.

Лишь в агентстве недвижимости «А-Реал» нам сообщили, что ожидают, что на рынке появится жилье с большим дисконтом от подрядчиков.

К чему присмотреться?

Псковский рынок недвижимости созрел для того, чтобы предлагать людям то, на что у них хватает денег – на бюджетное жилье. Застройщики это тоже прекрасно понимают. Так, на ул. Михаила Егорова появились кирпичные и кирпично-монолитные дома, в которых жилье стоит по 35-36 тыс. руб. за кв. м., что существенно ниже средней цены по городу. 

Татьяна Органовская считает, что очень перспективно выглядит микрорайон улиц Владимирская, Никольская, Балтийская. «Они будут оставаться в приоритете у псковичей», - уверена она.  

«Бюджетное жилье в новостройках можно присмотреть и в домах в районе ул. Окольная, на запсковских окраинах, которые, может быть, не так интересны в инфраструктурном развитии, например, в Овсищах. Один из привлекательных проектов - Молодежный. Здесь можно найти варианты подешевле», - добавила она.  

В Центре недвижимости «Авентин» обращают внимание, что в 2016 году на рынок Пскова вышли еще два новых объекта – жилые дома на улицах Юбилейная, 39 и Зональное шоссе, 5. Цены здесь также довольно демократичны.

При этом есть в Пскове не только бюджетные предложения, но и почти элитные. Так, на Красноармейской набережной в районе улицы Лагерной и речного порта уже начались работы по возведению жилья бизнес-класса плюс. Риелторы сообщают, что продажи будут вот-вот объявлены. Ожидаемая цена - 55 тыс. руб. за кв. м.

«Мягко скажем, это жилье не для всех. Наверное, застройщик, когда планировал это строительство, все-таки изучил рынок, проводил маркетинговые исследования. Но я считаю, что  у нас людей, которые готовы покупать жилье такого класса – единицы. У кого есть финансовые возможности, уже обзавелись достойным жильем. Даже если они выберут этот проект, как более лучший, то рынке освободится их комфортабельное жилье, а богатых покупателей у нас больше, к сожалению, не становится», - отметил Роман Максименко.  

Татьяна Органовская в свою очередь заметила, что покупателей квартир повышенного комфорта в Пскове еще достаточно. «Об этом говорят, в частности, достаточно успешные продажи жилья в доме на ул. Гагарина», - пояснила она. Эксперт предложила обратить внимание на дом комфорт-класса «Тихая гавань» на улице Петровской в тихом, уютном районе на берегу реки Великой. Цена квадратного метра здесь – около 50 тыс. руб.

Кризис, стагнация, подъем

Ведущие эксперты не устают напоминать, что все экономические процессы цикличны. За подъемом неизбежно следует спад, за стагнацией – кризис, а затем показатели снова пойдут в рост. По какому же расписанию движутся циклы на рынке недвижимости?

Известный аналитик Геннадий Стерник утверждает, что период стагнации на нем мы уже прошли в 2014 и 2015 годах, а 2017-2018 годы станут кризисными. Лишь в 2019-ом начнется период выравнивания, и только в 2020-м начнется период роста.

Президент псковской гильдии риелторов Роман Максименко уверен, что эти слова актуальны и для Псковской области. Он отмечает, что доходы населения продолжат в ближайшей перспективе постепенно снижаться, поэтому любые попытки застройщиков повышать цены в этой ситуации приведут лишь к оттоку покупателей.

С тем, что  спрос на недвижимость будет неуклонно снижаться в ближайшие три-четыре года, соглашается и руководитель псковской группы агентства недвижимости «ИТАКА» Татьяна Органовская. «Прогнозы неутешительные, многие участники рынка понимают, что стагнация на рынок недвижимости пришла надолго», - добавила она.

На этом фоне многие застройщики не то чтобы резко перестали строить, но заметно снизили свою активность. Даже строящиеся дома растут уже не так динамично, как прежде. Участники рынка сообщают, что есть и такие строительные компании, которые планируют сбавить обороты по вводу нового жилья: достроить то, что есть, и пока новых фундаментов не закладывать. В любом случае все компании будут крайне осторожно подходить к новым проектам. К сожалению, такая политика неизменно повлечет за собой сокращения на строительном рынке.

В центре недвижимости «Авентин» обращают внимание, что на рынке вторичного жилья участники по-прежнему продолжают договариваться: покупатель пытается диктовать свои правила, а продавец, уже снизивший цену, не готов идти на дальнейший дисконт. К сожалению, это приводит к тому, что сделки заметно затягиваются.

«Быстрого окончания вялотекущего кризиса не предвидится, - предупреждает Геннадий Стерник. - Это даже не кризис, а новая реальность, с которой девелоперскому бизнесу просто придется смириться». 

Александр Серединин