Новостройки в центре Пскова - вымирающий вид

Каким бы хорошим не было жилье в новых микрорайонах, растущих на окраинах Пскова, как грибы после дождя, оно все-таки не может конкурировать на равных с новенькими квартирами в центре города. Как ни крути, а это уже совсем другой уровень жизни и инфраструктуры. Однако, похоже, скоро у покупателей недвижимости выбора не будет: хочешь жить в новостройке – переселяйся на периферию, ведь в центре они просто перестанут появляться.

Преимущества

Квартиры в центре Пскова всегда пользовались спросом. Даже при стоимости квадратного метра в полтора, два и три раза выше такое жилье находило своих покупателей. Пусть не всегда  ими оказывались псковичи, это могли быть и жители Мурманской, Ленинградской или Московской областей, но факт остается фактом.

Ажиотажного спроса на такое жилье, может быть, и нет, отмечают местные риелторы, но о достаточно устойчивом можно говорить смело. Люди понимают, что такое жилье подразумевает, как правило, дополнительный комфорт. И речь идет не просто о просторных квартирах с интересными планировками. Очень часто в таких домах не так много соседей, и все они, как говорится, люди не случайные, есть ухоженный двор, дополнительная охрана и так далее.

В центре действительно удобно жить, всё рядом: магазины, транспорт, вокзалы, парки и исторические памятники, кинотеатры, кафе и рестораны, выезд на Ленинградское шоссе…

При этом возведение новых домов приносит пользу не только будущим жильцам, но и городу в целом. Помимо налогов в городскую казну, строительство привносит в город свежие инфраструктурные объекты, в цокольных и на первых этажах новостроек открываются точки общепита, магазины, отделения банков и офисы различных компаний.  

Можно долго спорить о необходимости сохранения исторической части Пскова и чуть ли не ее консервации, но, положа руку на сердце, давайте признаем, город – это живой организм, и если остановить его развитие, он просто зачахнет. И за примерами далеко ходить не нужно, посмотрите, сколько в центре ветхого жилья и домов, на которые без содрогания смотреть невозможно. Построенные еще в сталинские времена по принципу «из того, что было», они не представляют никакой культурной ценности, но стоят (вернее, медленно разрушаются) в охранной зоне.

У новостроек в центре есть еще один, можно сказать, неожиданный плюс, достаточно специфический в этическом плане, но горячо обсуждаемый в местных форумах. Пользователи нередко высказывают мнение, что проблема сердца города не только в большом количестве ветхих домов со старыми коммуникациями, которые давно не видели капитального ремонта, но и весьма специфическом контингенте. И в этом смысле «свежая кровь» центральному микрорайону идет только на пользу.

«Это район старой, уже гнилой застройки. Сталинские домики, стоящие здесь - самые первые здания, построенные в городе после войны. Мой дом, например, построен из кирпичей, собранных на развалах домов, разрушенных бомбежками. Поверьте, я очень рада появлению у нас во дворах новых «элитных» домиков. В места обитания заброшенных стариков и усталых аборигенов рабочего класса приезжают новые люди, ставят новые детские площадки, расчищают пустыри и насаждают газоны. И даже деревья. Это просто замечательно», - написала одна из псковских форумчанок.

Один из новых домов на ул. Некрасова

Баста?

Между тем, похоже, что ЖК «Космос» на ул. Гагарина, 5 может стать последним жилым зданием, построенным в центре Пскова. Застройщики не горят не желанием осваивать охранные зоны, а в городской администрации утверждают, что и пятен под застройку тут не осталось.

Замглавы администрации Пскова Татьяна Иванова так и сообщила ЦДИ: в настоящее время в центральной части города и районе ближнего 3апсковья территорий для формирования земельных участков для строительства новых объектов, в том числе для строительства новых многоквартирных жилых домов, нет.

«Администрация города Пскова заинтересована не в точечном строительстве в центральной части города, а в планомерном и комплексном развитии незастроенных территорий окраин города», - добавила она.

Что же касается аварийных зданий, то, по ее словам, несколько из них, не представляющих собой архитектурной и культурной ценности, были снесены за счет средств городского бюджета. Однако многие из жилых домов, подлежащих расселению, являются объектами культурного наследия и сносу не подлежат. Такие объекты могут быть только восстановлены в рамках федерального законодательства. Вопрос лишь в том, кто этим восстановлением займется.

Что происходит с теми участками, где дома уже снесены, а новые еще не построены, тоже не очень понятно. В официальном ответе на наш запрос в городской администрации лишь ограничились заявлением, что «освободившиеся земельные участки были выставлены на торги на право заключения договоров аренды земельных участков для строительства объектов различного назначения».

При этом, согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладатели выбирают самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Однако они обязаны соблюдать режим использования земель и объектов, установленные в соответствии с утвержденными охранными зонами объектов культурного наследия.

Бесперспективным направлением считает застройку центра и президент Псковской гильдии риелторов Роман Максименко. «При Михаиле Хоронене была тенденция раздавать пятна для строительства недвижимости в центре города. В то время в центре города было очень много точечной застройки. Сейчас какие-то объекты еще достраиваются, но в дальнейшей перспективе развития рынка новостроек в центре города не предвидится», - отметил он в одном из интервью.

На ул. Толстого немало ветхого жилья 

Не хотим, не будем

Но даже если в Пскове и есть пятна для застройки - будут ли их использовать? Мы опросили крупнейших застройщиков, работающих в городе, и все они сообщили, что не планируют строительство в центре. По их словам, проблема, прежде всего, в сложностях в предоставлении земельных участков и невероятной дороговизне проектов.  

«Очень сложно получить разрешение в охранной зоне, потом необходимо провести дорогостоящие раскопки. Одна подготовка документации занимает больше времени и средств, чем строительство самого дома. Кроме того, дома должны быть низкоэтажными, а это тоже экономически невыгодно. Можно дойти до таких цен, что такие квартиры просто не будут покупать. У нас люди столько не зарабатывают, чтобы платить по 70-100 тыс. руб. за квадратный метр. В центре и так ценник запредельный, даже на вторичку. Вот почему теперь никому не интересны участки в центре», - рассказали в одной из строительных компаний.

С тем что, оформление разрешительной документации – это очень сложный процесс, соглашается и главный архитектор Пскова Сергей Кондратьев, однако он уверен, что это не станет препятствием для развития города, которое в любом случае не остановить.

«Сложно не только найти место и построить, это сложный процесс и для жизни города. То, что было хорошо вчера и хорошо сегодня, завтра может быть с точностью до наоборот. Но жизнь не остановить – это процесс, который идет всегда. Другое дело – как. При всей сложности развития, которые есть в Москве и Петербурге, там все равно сносят старые дома, а на их месте вырастают новые. Посмотрите, сколько у нас в центре домов, про которые можно сказать, что их привезли сюда из Сталинграда. Что ж вы думаете, они так и останутся? Но такие вещи не происходят по мановению палочки», - заверил он.

В центре города можно встретить дома сталинской постройки

Всех инвесторов распугали

Наиболее эмоционально высказался Анатолий Палкин, директор ООО «Стройиндустрия». Похоже, последний опыт строительства жилых домов на улице Некрасова стал для него далеким от положительного, и, несмотря на высокий спрос на квартиры в построенных его компанией новостройках, браться за подобные проекты ему больше не хочется.

«Я мучился с домами на Некрасова больше пяти лет, за это время мне выпили всю кровь. Такого бреда, как в нашем городе, нет нигде. Принятый план застройки с ограничением этажности в 8 метров, это вообще как кинжал в бок. Складывается впечатление, что мы сами создаем себе проблемы. Я на стройке 30 лет работаю, как стоял центр города почти в развалинах, так и стоит до сих пор. Если кто-то что-то и построил, то только с неимоверными усилиями и большой кровью. Сколько об этом говорили, ничего не меняется. Поэтому нам больше не хочется работать в центре города, уже просто надоело. Ориентируемся на территории за Ледовым дворцом», - рассказал он.

По словам Анатолия Палкина, в Пскове не хватает улиц, по которым хотелось бы гулять, потом посидеть в уютном кафе. Но инвесторы просто не готовы вкладываться в инфраструктуру в условиях такого жесткого прессинга и препон. Законодательные ограничения их отпугивают, а региональные и городские власти, по его мнению, не хотят брать на себя ответственность по их изменению, чтобы потом не попасть под волну жесткой критики.

«Даже окна регламентируют, какие надо делать. Проедьтесь при этом по другим городам. В Таллине, например, в центре построили много интересных зданий, и никто не заморачивался. Сейчас ходят все радуются. У нас же коллеги гостиницу строили, пять лет мучились. А Юрий Брохман сколько мучился с «Золотой Набережной»? Зато как приятно сейчас смотреть на результат. А у радетелей культуры хочется спросить, где они раньше были, когда у нас в центре города выросло здание телеграфа. Он что, украсил наш город? И таких зданий у нас немало», - отметил Анатолий Палкин.

На печальный опыт пожаловались и в «Реставрационной мастерской». Заместитель директора группы компаний Андрей Монин отметил, что им хватило сполна истории с домом на площади Десантников.

«Все эти раскопки, комиссии, слушания, общественный ажиотаж. Нам этого хватило на всю жизнь. Да не так уж много свободных мест в центре осталось. Строить что-то небольшое и малоэтажное вместо ветхого жилья - это немножко не наш профиль, а реконструкция зданий – это сложнее, а зачастую еще и дороже, чем строительство с нуля. Старые дома построены зачастую с нарушениями, из стройматериалов которые были под рукой. На практике это приводит к тому, что объект проще полностью снести и возвести новый. Если речь идет о не очень ценном месте, то это не слишком интересно для инвестора, если же место в исторической зоне, то там проблем не оберешься», - высказался он.  

Новостройка на ул. Некрасова

Себе в убыток

Понять настроения застройщиков несложно. Когда на Некрасова начали строить новые дома, в ходе раскопок обнаружили богатый культурный пласт. В результате исследовательские работы, мягко говоря, затянулись. Строительство фактически было парализовано, а застройщик оказался в ситуации между молотом и наковальней: госкомитетом по охране объектов культурного наследия и возмущенными дольщиками, которые рассчитывали получить квартиры в оговоренный срок. К тому же стоимость раскопок и изысканий, которые легли на плечи строительной компании, превысили десятки миллионов рублей за каждый дом.

На ул. Гоголя, 33 ситуация сложилась еще более драматичная. Знакомый риелтор рассказал мне «по секрету», что этом дом практически построен в убыток. Планировалось, что здесь вырастет целый жилой квартал. Однако во время раскопок выяснилось, что часть дома оказалась на фундаменте старой церкви, в результате на части участка строить просто запретили. В результате дом получился трехподъездным, вместо задуманного шестиподъездного. Пришлось срочно менять проект, а это снова деньги. Квартиры там и так должны были быть недешевыми, но в итоге стали просто золотыми, и продавались с большим скрипом. Еще бы от 52 тыс. руб./кв. м за чистовую отделку, без сантехники!

Да и раскопки – удовольствие весьма дорогое. Как выразился один из застройщиков, складывается впечатление, что археологи золотыми лопатами копают, судя по расценкам. Да и в Археологическом центр Псковской области признали, что цены за их услуги сложно назвать незначительными. «Стараемся посчитать по максимуму, чтобы предусмотреть все риски. Нельзя сразу сказать, что будет выявлено на этапе подготовки согласований, мы же не видим сквозь землю! Если обнаружим, что-то уникальное, будет очень долго и очень дорого», - заявили там без обиняков.

И добавили - хочешь строить в центре, учитывай такие сюрпризы в смете, готовься к издержкам. В конце концов, бюджетное жилье в сердце города в любом случае никто не строит, а для бизнес-класса, который у нас почему-то называют «элитным», можно и раскошелиться.

ЖК «Космос» на улице Гагарина, 5 в этом смысле повезло. Поскольку он находится уже на окраине центра города, в охранные зоны он не попал. Даже незначительное повышение этажности здесь прошло без эксцессов и бурных обсуждений. Пример для Пскова почти исключительный.

 ЖК «Космос» на ул. Гагарина, 5

Если очень хочется

Если вам непременно хочется жить в центральной части города и обязательно в новостройке, то ЖК «Космос» выглядит сегодня, как достаточно привлекательный вариант. Это 6-этажный кирпичный дом, рассчитанный на 48 одно- и двухуровневых квартир. В цокольном и на первом этажах расположены нежилые (коммерческие) помещения.

Застройщик (ПИК) обещает, что фойe и лестничные площадки будут оформлены по индивидуальному дизайнерскому проекту в стиле парадного подъезда XXI века с итальянскими люстрами, отделкой «венецианской штукатуркой» и плиткой лучших европейских производителей.

Из интересных особенностей можно выделить клапаны естественной приточной вентиляции, которые позволят жильцам получать свежий воздух в помещениях без открытия окон, что особенно важно в жаркий летний период при работе кондиционеров. В дальнейшем при желании можно без труда установить на место клапана принудительную систему вентиляции.

Здешние аппартаменты спланированы без внутренних  несущих стен, что позволяет будущим квартирантам создавать свой собственный оригинальный дизайн-проект. С другой стороны при покупке квартиры нужно учитывать, сколько еще дополнительных вложений потребуется.

Также вы можете приобрести последнюю оставшуюся квартиру в ЖК «Финские кварталы» на ул. Гоголя, 33 (застройщик – компания «Техинвест»).

Пятикомнатные апартаменты общей площадью 148,2 кв. м продаются по цене превышающей 6 млн руб. В цоколе предусмотрена парковка. Правда, и стоимость одного парковочного места впечатляет – около 1,5 млн рублей, что сопоставимо со стоимостью однокомнатной квартиры в спальном районе Пскова. Зато здесь очень красиво, рядом недавно реконструированный парк Куопио, набережная Псковы, крепостная стена. Смущает разве что только близость СИЗО и очень высокая цена.

Больше в центре, кроме «вторички» в домах старого фонда, предложить сегодня агентствам недвижимости нечего. Все квартиры в новостройках на ул. Некрасова, 27, 29, 25а раскуплены. И даже на вторичном рынке вы вряд ли найдете предложения по этим домам.

Так будет выглядеть «Тихая гавань» на ул. Петровской

В качестве компромисса, возможно, вас заинтересуют новые дома, возведенные пусть и не в центре, но достаточно близко к нему. Например, на ул. Петровская, 4а напротив Радиозавода усилиями инвестгруппы «Альтаир» скоро вырастет жилое здание комфорт-класса «Тихая гавань». Это будет многоквартирный пятиэтажный дом из кирпича, двухподъездный, со встроенными нежилыми помещениями в цокольной части. Интересная особенность проекта - в каждой квартире предусмотрено индивидуальное отопление. Цены – от 1,9 млн руб. за 1-комн. квартиру.

Псковская компания «ДСК» возводит кирпичный четырехэтажный дом с цокольным и мансардным этажами на ул. Гражданской 19а, недалеко от площади Победы. К слову, на месте снесенного ветхого здания. Срок окончания строительства  -  первый квартал 2016 г. Квартир здесь немного – всего 23: от однокомнатных общей площадью 38,7 кв. м до трехкомнатных общей площадью 89,7 кв. м. Окна и балконные двери деревянные с тройным остеклением по индивидуальным чертежам, а лоджии уже остеклены.

Удивительно, но в центре города появляются и новые торгово-офисные здания

Центр в тумане

Похоже, будущее псковского центра выглядит достаточно туманно. Особенно, если учесть, что наш город может попасть в программу министерства культуры по сохранению древних городов. В этом случае в историческом центре вообще полностью запретят новое строительство, изменение направлений улиц и объемов зданий.

Впрочем, и главный архитектор города Сергей Кондратьев, и директор государственного бюджетного учреждения культуры Псковской области «Археологический центр Псковской области» Марина Кулакова уверены, что центр Пскова будет обязательно меняться. «В современных условиях нереально законсервировать город», - говорят они почти в унисон.

Вот только, кто его будет менять? Желающих что-то не видно.

Александр Серединин