Что делать, если ваш участок оказался в зоне с особыми условиями

Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим использования участков. Как отметили в региональном Управлении Росреестра существенную долю приостановлений составляют решения в отношении сделок с земельными участками (договора купли-продажи), которые заключают между собой физические лица. В силу закона, продавец обязан предупредить покупателя об имеющихся ограничениях при использовании земельного участка. Речь идет об ограничениях использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. К ним относятся, например, зоны охраны объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог и т. д.

«Одновременно с внесением сведений о зоне в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) формируются сведения об обременениях на земельные участки или их части, попадающие в границы такой зоны. На земельных участках, включенных в состав таких зон, вводится особый правовой режим использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зоны с особыми условиями использования территорий. За 4 месяца 2022 года в ЕГРН внесено около 1500 зон, для сравнения, в 2021 около четырех тысяч зон, а в 2020 году чуть более двух тысяч», — поясняет начальник отдела государственной регистрации недвижимости регионального Росреестра Елена Евтюгина.

Попал ли земельный участок или его часть в границу зоны с особыми условиями использования территорий можно с помощью электронного сервиса Росреестра «Публичная кадастровая карта»  по кадастровому номеру земельного участка. Для этого необходимо найти на карте земельный участок, введя кадастровый номер участка в панели «Поиск». Если границы участка не установлены, можно найти его визуально. В меню, в левом верхнем углу, следует выбрать инструмент «Слои» и сделать активным слой «Зона с особыми условиями использования территорий». На карте зеленым цветом отобразятся зоны с особыми условиями использования территорий, учтенные в ЕГРН.

Обращаем внимание, что сведения сервиса «Публичная кадастровая карта» не могут быть использованы в качестве официального документа, они служат только в качестве справочной информации.

«Владельцы земельных участков, права которых ограничены, имеют право на возмещение убытков. Требование об их возмещении правообладатель объекта недвижимости, расположенного в охранной зоне, может направить в течение 5 лет. Этот срок начинает отчитываться с момента установления или изменения зоны, либо со дня, когда владелец объекта недвижимости узнал или должен был узнать об установлении или изменении ЗОУИТ», — комментирует эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Елена Гришина.

Собственники земельных участков, не установившие границы своего земельного участка, могут и не подозревать об ограничениях, которые накладываются на их участок зоной, и не воспользоваться отведенным сроком, позволяющим требовать возмещения убытков.

В настоящее время застройщикам, планирующим возведение объекта, в отношении которого предусматривается установление ЗОУИТ, необходимо сначала получить решение об установлении зоны. Только так возможно получение разрешения на строительство. Обязательным документом, без которого получить решение об установлении зоны будет нельзя, является графическое описание границ зоны в электронном виде. В нем должны содержаться графическое описание местоположения границ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.