Сергей Баринов: Цены на жилье в Пскове потолка не достигли

Еще помнятся те времена, когда в порядке вещей был обмен новой автомашины «Жигули» на… квартиры со всеми удобствами. И менялись, и после этого даже дружили семьями. И только с приходом рыночных отношений стало ясно, что подобные сделки неэквивалентны. Например, в Пскове сейчас за новую двухкомнатную квартиру эконом-класса покупателю придется выложить как минимум 1,5 миллиона рублей! Для сравнения скажем, что за эти деньги сейчас можно купить… почти десять (!) «Жигулей» ВАЗ-2107.

Что же произошло? Неужели в административной экономике не умели, или не хотели считать, сколько что стоит?! А может быть сейчас представители самой мирной профессии-строители просто стали диктовать всему обществу завышенные условия продажи своих незаменимых услуг? Ведь из-за границы можно пригнать огромное количество различных автомобилей. Эти иномарки, конечно, значительно сдерживают рост цен на автомобили в целом по России. А вот «пригнать» из-за моря хоть плохонькую недвижимость дело просто невозможное. На то она и недвижимость. Она Родине не изменяет, а вот в цене у нее постоянства нет. Причем ценник здесь постоянно направлен только вверх. Почему это происходит, и какие перспективы есть у строительного рынка в Пскове, сегодня нам рассказывает директор инвестиционно-строительной компании «КапиталЪ ИнвестСтрой» Сергей Баринов.

Есть очередь и за чертой доступности

- Сергей Владимирович, уже давно стало ясно, что цену на недвижимость, как говорится, на «кривой кобыле» не объедешь. Цена все равно вас обгонит. Но ведь любой подъем, когда-то заканчивается спуском. Что нам ждать с ценами на жилье в ближайшем будущем?

- Действительно, еще год назад жилье эконом-класса стоило у нас 18 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас же в среднем оно продается уже за 28 тысяч. Но здесь надо учитывать, что за последние два года произошел резкий рост себестоимости самого строительства. Факт в том, что инфляция в строительной отрасли гораздо выше, чем в целом по стране. Например, цемент за это время дорожал дважды на 50 процентов, а в начале нынешнего года еще почти на треть. Цена на металл и вовсе достигла мирового уровня. Кстати, высокая стоимость металла, чья доля в себестоимости жилья достигает 15 процентов, объясняется не монополизмом его производства (которого просто нет), а элементарным дефицитом. Гигантам металлургии не выгодно выпускать продукцию для отечественного строительного рынка. Они гораздо охотнее работают на экспорт, где спрос на российский металл очень высок. Дороговизна металла в нашем регионе в значительной степени обусловлена высокими транспортными издержками, поскольку металл поступает с уральских заводов.

Нельзя упрекать и застройщиков в получении сверхприбылей. Для сравнения скажу, что доходность нашего бизнеса составляет от 20 до 25 процентов. Это несравнимо ниже, чем она складывается у наших московских коллег. Так что с учетом повышенной инфляции в строительной отрасли особых барышей у нас не остается.

С учетом всех этих обстоятельств говорить о том, что в Пскове цены на жилье достигли потолка, пока говорить не приходится. Почему? Потому что снизу он поджимается себестоимостью. По нашим прогнозам, к началу 2008 года, когда активизируется рынок, жилье эконом-класса вырастет в цене до 30-32 тысяч рублей за квадратный метр. Жилье бизнес-класса выйдет в район 40-45 тысяч.

Между прочим, потребитель спокойно воспринимает эту цену. Более того, застройщики сейчас не спешат продать имеющееся жилье. Попробуйте сейчас купить квартиру? Да, идет реклама, по которой вы и обращаетесь к застройщику. А он вас просто ставит в… очередь, мол, когда откроется продажа, тогда мы позвоним и предложим по такой-то цене. И эта произошло оттого, что застройщики получили доступ к дешевым кредитам. Банки стали их кредитовать по разумным схемам, когда в залог идет и часть незавершенного строительства. Вот почему у строителей исчезла потребность быстро продать жилье с различными скидками.

Прогнозировать же дальнейшее развитие строительного рынка очень сложно. Думаю, региональный рынок жилья по бизнес-классу приблизится к 45 тысячам рублей за квадратный метр и на этом остановит свой рост.  

На «точечной застройке» пора поставить точку!

К сказанному Сергеем Владимировичем можно добавить, что если в рыночных условиях спрос превышает предложение, тогда независимо от цены и возникает очередь на жилье даже за чертой так называемой «черты его недоступности» для простых жителей областного центра. Эти кажущиеся парадоксы сейчас и происходят в Пскове. Не секрет, что в последние годы темпы строительства жилья в областном центре не столь велики, как могли бы быть. И это не случайно, ведь возведение домов происходит только на точечных пятнах. Это вызывает массовое недовольство граждан, которые воспринимают начало строительство очередного дома в их дворе чуть ли не как вмешательство в личную жизнь. Властям приходится улаживать ситуации, но все повторяется снова из раза в раз. Давно уже всем ясно, что пора ставить точку на так называемой «точечной застройке» города. Конечно, на Москву смотреть нам не пристало, но иногда и там происходит много для нас полезного. Например, недавно правительство столицы приняло решение прекратить в городе точечную застройку. Значит, решили возводить новостройки целыми районами. В Пскове же так и продолжается буквально вкрапление домиков внутри уже застроенных кварталов. Масштабного же строительства целых микрорайонов, что позволяет снизить себестоимость вожделенного квадратного метра, к сожалению не происходит.

- Неужели в Пскове на окраинах уже вообще не осталось никаких пустырей, чтобы там рождались новые Черемушки? Согласитесь, только тогда и у строителей, и у покупателей появятся радужные перспективы.

- Это вообще единственный выход из положения. Но при таком развитии событий потребуются огромные первоначальные капитальные вложения, которые ни одному из псковских застройщиков не под силу. Чтобы освоить микрорайон, нужны сотни миллионов вложений, при чем на первоначальном этапе. Необходимо туда подать все инженерные сооружения в виде водопровода, электроподстанций, канализации и т.д. Тут без целевых государственных средств не обойтись. А их можно получить, только имея соответствующую государственную программу. Кстати, программа жилой застройки для города Пскова существует. И связана она с освоением двенадцатого микрорайона (напротив областного ГИБДД в направлении деревни Панино и Гдовского шоссе). Это одна из перспективных территорий города. Чтобы ее освоить необходимо порядка 600 миллионов рублей только на создание инфраструктуры, отведение воды и т. д. Причем эти деньги могли бы от застройщиков, воротится в казну. Это так называемые инвестиционные условия, с которыми давно работают строители Москвы и Санкт-Петербурга. Мы же совершенно случайно узнали об этой площадке, когда разрабатывали возможность ее застройки. При определенных условиях власти могли бы за 4-5 лет, выделяя на сооружение инженерной инфраструктуры в этом районе  по 100-150 миллионов рублей в год подготовить хорошие условия для действительно сильного рывка в деле возведения действительно более доступного жилья в Пскове.

С милым рай в шалаше был только в Разливе…

Квартирный вопрос, как известно, испортил не одно поколение наших людей. На что же сейчас нам надеяться, на какие высоты себя нацеливать?

- Сложившаяся практика промышленно-развитых стран предполагает, что нормальное обновление жилищного фонда идет тогда, когда ежегодно сдается в эксплуатацию столько квадратных метров, сколько жителей в населенном пункте. Если в Пскове проживает 196 тысяч человек, то согласно европейским стандартам, мы и должны сдавать ежегодно 196 тысяч квадратных метров. Реальные цифры у нас куда ниже.

Основные механизмы приобретения жилья основаны на кредитно-накопительных схемах. Важное условие кредитной схемы – расходы семьи на обслуживание кредита не должны превышать 30-40 процентов дохода, чтобы не оставить людей без средств на другие необходимые нужды. Российские банки соглашаются принимать в счет погашения кредита половину ежемесячных доходов семьи.

Непременным атрибутом доступности жилья является отношение между обязательным ежемесячным платежом и по жилищному кредиту и реальной величиной месячного дохода семьи. В среднем в Пскове при средней стоимости 28 тысяч рублей за квадратный метр обычной «двушки» (площадью 54 кв. м.) на семью из трех человек будет стоить в районе 1,5 миллиона рублей. При среднем сроке кредитования 15 лет, с учетом процентов, заемщику придется ежемесячно выплачивать 14-16 тысяч рублей.

При таком раскладе семейный доход должен составлять не менее 28-32 тысяч рублей в месяц. В Пскове средняя зарплата за 2006 год составила чуть более 8 тысяч рублей. Таким образом, для получения и обеспечения жилищного кредита, доходы семьи должны увеличиться, как минимум, в два раза при двух работающих, и в 4-5 раз, если работает один человек в семье.

Как видим, выполнение приоритетного национального проекта по жилью напрямую связано с общим развитием всех отраслей экономики. Будем надеяться, что поставленные цели всем нам будут под силу.

Не будет преувеличением сказать, что на сегодня для большинства жителей Пскова все имеющиеся схемы для получения кредитования на покупку жилья пока остаются почти недоступными и даже фантастическими. Реальность же такова, что теперь нигде не сыщешь чудака, который захотел бы поменять свою квартиру на какого то «Жигуленка». Жизнь расставила иные приоритеты ценностей. К сожалению, некоторые из них оказались нам просто не по карману.

Юрий Кустов специально для Центра деловой информации