Унижение жильем?

В 1961 году первый секретарь ЦК КПСС Никита Хрущев обещал, что к 1980 году каждая советская семья будет иметь отдельную квартиру. 

В 1986 году будущий президент СССР Михаил Горбачев пообещал, что к 2000 году каждая советская семья будет жить в отдельной квартире или доме. Тогда же была принята Государственная программа СССР «Жилье-2000».

И вот опять - извините за неровный почерк, как говорится в одном неприличном анекдоте. Программа «Жилье для российских семей» не удалась, а просто провалилась, теперь новый тренд - запрет на название «эконом-жилье» и курс на 30 кв м жилой площади на каждого из нас к 2025 году.

Центр Деловой Информации разобрался в тонкостях старых и новых формулировок, узнал о судьбе «Жилья для российских семей» и выяснил, будем ли мы жить при коммунизме  стандарте.

Было, да сплыло

Для начала давайте определимся с тем, что отменили.

Требования к жилью «экономического» класса в России устанавливались на федеральном уровне и использовались как минимальные при заключении договоров об освоении территории между местными властями и девелоперами. В частности, в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи» для застройщиков были установлены следующие требования к возводимому жилью «экономкласса» - это квартира, площадью от 20 до 50 квадратных метров или дом, площадью до 200 квадратных метров со всеми коммуникациями, счетчиками воды и электричества, сантехникой, плитой, стоимость квадратного метра не выше 35 тысяч рублей (подробнее - ЗДЕСЬ).

Строили такое жилье, конечно, и вне федеральных программ. Как сообщили нам в центре недвижимости «Авентин-Псков», до последнего времени в новостройках России выделяли 4 класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитное жилье. К «эконому» относились квартиры в домах, массово возводимых по типовым проектам. Это квартиры стандартных планировок, где отделки либо совсем нет, либо она выполнена из самых бюджетных материалов. Детских площадок и прочего бытового убранства дворовых территорий в  достаточном количестве здесь может и не быть. Минимально возможная площадь такой недвижимости – 28 м.кв.

Комфорт-класс отличается повышенным качеством отделочных и строительных материалов, да и проекты таких зданий достаточно уникальны и отличаются индивидуальностью фасадных и планировочных решений. Площадь таких квартир начинается от 34 м.кв. Стоит отметить, что и в некоторых псковских новостройках застройщики предлагают покупателям возможность заказать нестандартную отделку, что дает им возможность виртуально повысить категорию приобретаемого жилья.

Название  «Бизнес-класс» и «Элит» говорят сами за себя: здесь уникальными являются не только дизайн квартир и их планировки, но и цена. В отличие от первых двух категорий, недвижимость  «Бизнес-класса» подразумевает возможность зонирования пространства под нужды владельца, не менее 2 санузлов на квартиру более двух комнат, паркинг, закрытую территорию, ландшафтный дизайн придомовых территорий и прочие признаки индивидуальности жилого пространства. По определению, элитная недвижимость не может быть массовой и имеет чаще всего уникальную локацию. В  Пскове такой недвижимости нет.

«Сегодня в Пскове более 85% возводимой недвижимости – это так называемый «Эконом-класс», - объясняет директор по развитию центра недвижимости «Авентин-Псков» Наталия Макарова. - Естественно, спрос на такое жилье есть и всегда будет. Меняются форматы (так, например, популярность студий сейчас постепенно снижается, и застройщики уменьшают количество такого жилья в своих проектах), появляются интересные планировки, но категория «эконом» или как теперь ее, видимо по соображениям социальной справедливости, предлагается называть - «Стандарт», всегда будет актуальна. Тем более в регионах, где уровень жизни не так высок, как хотелось бы. Псковичи по-прежнему охотно въезжают в типовые панельные дома, так как фактор цены остается главенствующим, но и псковские застройщики не стоят на месте, и уже сегодня мы видим приятные глазу фасадные решения, которые пусть и не являются новаторскими и суперсовременными, но, как кажется, украшают лик современного Пскова».

Как выяснилось, особый интерес у псковичей вызывает и малоэтажная эконом-застройка. В частности, именно это направление стало приоритетным в заявках, которые поступили в адрес Управления по учету и распределению жилой площади администрации города Пскова (именно это ведомство занималось сбором заявлений на включение в список желающих принять участие в федеральной программе). За несколько лет набралась всего 31 заявка. Причем это данные на декабрь 2016 года. В 2017 году новых участников программы в Пскове зарегистрировано не было.

В Пскове строительство жилья эконом-класса осуществлялось на трех участках:

- ООО «Борисов ручей - 1»

- Микрорайон «Соколицы» (ООО «Текспроект», в границах пересечения Гдовского шоссе и автомобильной дороги «Северный обход» г.Пскова (Микрорайон «Соколицы»). Планировалось строительство 151 одноэтажного жилого дома).

- ЖК «Балтийский каскад» (ОАО «Псковжилстрой»).

Как отметили в Управлении, основной интерес псковичи проявляли к микрорайону «Соколицы», который так и не был возведен.

У «Борисова ручья» возникли проблемы с подключением к инфраструктуре. А на Балтийской застройщик выделил не так много квартир, и все они были на крайних этажах. К тому же заявленные ценники оказались для псковичей, что называется, ни рыба ни мясо.

Уже в апреле прошлого года на федеральном уровне признали: программа провалилась.

Причин тому было много - их неоднократно озвучивали различные ведомства (смотри ЗДЕСЬ). «Ничего удивительного, что программа провалилась, - говорит агент одной из псковских риелторских контор. - Ценник в 35000 рублей - обычный для Пскова. Если бы снизили хоть на 5 тысяч - было бы интересно, было бы ради чего собирать документы. А так - никакой разницы».

Кстати, по неофициальной информации, программа прекратит свое существование в марте этого года. Так что при желании можно даже попытаться собрать документы для участия в ней. Вот только смысла в этом уже не будет, к сожалению.

Унизительно?

«Эконом» оказался с подвохом. Перемены, как говорится, витали в воздухе. По чистой случайности, именно весной 2017-го появились заявления некоторых чиновников об «унизительности» Впрочем, некоторые чиновники почувствовали «червоточинку» чуть ли не за несколько дней до объявления программы провалившейся.

«Есть стандартное жилье, а дальше есть какие-то вещи, которые уходят за рамки стандарта. Наша с вами задача - это стандартное жилье, потому что все остальное люди и так без нашей помощи, без нашего влияния сделают. Мы же с вами должны заниматься жильем массово», - сказал тогда первый вице-премьер Игорь Шувалов. «Как-то странным образом от доступного жилья мы перешли к жилью экономкласса. Это дело надо бросить, потому что по-русски это звучит унизительно иногда», - отмечал Шувалов и пояснял, что речь идет о «стандартном жилье для рядовой обычной семьи».

Подобная позиция звучала и через руководящие должности Минстроя России. Мол, термин «эконом-класс» давно приобрел негативную окраску, и ассоциируется у россиян с бетонными коробками – дешевым и некачественным жильем, в котором не предусмотрена отделка, рядом нет сопутствующей инфраструктуры и благоустройства. Между тем, покупатели жилья сегодня предъявляют все больше требований как к самой квартире – качественной отделке, возможности выбрать из широкой линейки планировок, так и к среде, в которой им предстоит жить. Людям нужна сопутствующая инфраструктура – магазины и сервисы на первых этажах, удобные парковки, яркие и детские площадки. Люди хотят видеть двор у дома благоустроенным и безопасным, куда можно отпустить детей одних погулять. Практика показывает, что проекты, где создана комфортная среда, пользуются наибольшим спросом.

В ноябре прошлого года, комментируя предложения Минстроя порталу газета.ру, президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий согласился с тем, что понятие экономического класса всегда было расплывчатым для рынка. «Чего только под него не попадало. Все-таки новое название намекает на то, что у нас есть четкое определение, потому что стандарт - это всегда четкость. Приобретение четкости против размытости – плюс», — заявил он СМИ. Чем четче на рынке будут понятия, тем проще на нем работать. Будет меньше лазеек для того, чтобы «засунуть» все, в том числе и непристойные для жизни объекты. А вот на цены такой подход не повлияет, считает эксперт, поскольку стоимость квадратного метра определяется локацией и качеством.

К тому же выяснилось, что в международной практике нет термина «эконом-класс», и зачастую на английский язык его переводят как social housing.

«Это определение ближе к нашему понятию «социальное жилье». Оно имеет для иностранцев однозначно негативную окраску – у них это жилье для неблагополучных, маргинальных слоев общества. Под social housing в Организации экономического сотрудничества и развития принято понимать жилье, которое сдается в аренду по субрыночным ценам и распределяется согласно установленным правилам, которые отличаются от правил рынка. Иностранные чиновники и специалисты не всегда понимают, что в случае российского «эконом-класса» речь идет о массовом рыночном сегменте комфортного жилья, которое соответствует требованиям ОЭСР и ООН-Хабитат к доступному жилью affordable housing», — высказал свое мнение Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International.

По его словам, изменения в законодательство и внедрение термина «стандартное жилье» помогут исправить ситуацию и дать понять иностранцам, что программы, где сегодня фигурирует «жилье экономического класса», нацелены не на строительство гетто для бедняков, а на формирование кварталов комфортной застройки, удобной и удовлетворяющей потребности современного человека. Таким образом, изменения термина – это первый шаг для внедрения новых стандартов доступного жилья, которые будут определять минимальный набор необходимых условий для комфортной жизни людей.

Плюс ко всему выбор жилья для россиян должен быть более разнообразным, в том числе по типу зданий и планировки квартир, считает Екатерина Малеева, директор проекта «Стандарты комплексного развития территорий» КБ «Стрелка». Сейчас, по ее словам, планировки воспроизводят в основном типовые советские серии. Жилая площадь современных квартир в среднем на 15% больше застройки советского периода.

С новыми стандартами!

Требования к «стандартному» жилью, в том числе минимально допустимые размеры жилых помещений, теперь будут обсуждаться с архитектурным и экспертным сообществом. По заявлению Минстроя, нормы должны быть разработаны к концу марта этого года. До этого момента будет происходить замена понятий. Согласно законопроекту предполагается, что до установления соответствующих требований для определения «стандартного жилья» под ним понимается жилье, соответствующее условиям экономического класса.

Уже сейчас в России по инициативе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Минстроя проходит открытый международный конкурс проектов стандартного жилья и жилой застройки. «Каждый финалист разработает по четыре проекта стандартного жилья для каждой из трех моделей. Это позволит получить 80 качественных проектов, которые после экспертной доработки могут стать проектами повторного применения, утвержденными Минстроем», — рассказывают в агентстве. Подведение итогов конкурса состоится в апреле 2018 года.

Предполагается, что новые стандарты будут использоваться в том числе для реализации новых федеральных программ, направленных на обеспечение жильем российских семей. Под понятие «стандартное жилье» будет разработан некий общеобязательный «стандарт» качественных характеристик, к примеру, наличие отделки, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Скорее всего, новые стандарты станут внутренним ориентиром для властей при выделении бюджетных денег на строительство жилья или в качестве требования к объектам для переселения людей из ветхих домов», - говорит Литинецкая. К тому же введение требований к «стандартному» жилью поможет избежать случаев заселения людей в квартиры, которые непригодны или неудобны для проживания. Однако, по ее мнению, искоренить привычный термин на рынке будет сложно, так как в среде риелторов и девелоперов есть устоявшаяся классификация типов жилья.

«Вряд ли введение нового термина, без изменения технических требований, повлияет на рынок недорогой недвижимости, - считают в центре недвижимости «Авентин-Псков». - Скорее всего, речь идет лишь о стандартизации терминологии».

С этой точкой зрения согласны многие игроки псковского рынка, добавляя при этом, что федеральные стандарты обязательно должны содержать возможность их корректировки для учета «местного колорита». А федеральные программы должны планироваться с учетом санкций для тех, кто «ставит палки в колеса». А значит, на рынке «стандартной» недвижимости должен устанавливаться какой-то контроль со стороны государства.

***

Новая терминология, с которой рынок недвижимости вошел в новый год, возможно, и является первым шагом в пространство урегулирования ситуации на рынке недорогого массового жилья для россиян. Хотя на самом деле, квартира в 30 кв метров так и останется «экономом», как ее ни назови. А ускорить спрос на жилье и оживить строительный бизнес позволит только очень доступная ипотека. И тогда мы с удовольствием будем покупать новый «экономом». Как бы унизительно это ни звучало.

Центр Деловой Информации благодарит директора по развитию центра недвижимости "Авентин-Псков" Наталию Макарову за помощь в подготовке публикации.

Елена Никитина