Псковским домоуправлениям рекомендуют типовой договор с жильцами

На сайте муниципального образования «город Псков» опубликовано ПОСТАНОВЛЕНИЕ №484 от 12.03.2012 «Об утверждении примерной формы договора управления многоквартирным домом». О том, что представляет собой этот документ и с какой целью он разработан, пояснил пресс-службе муниципалитета глава администрации г. Пскова Петр Слепченко.

- Почему муниципалитет решил составить Типовой договор управления многоквартирными домами?

- В последние годы все мы стали свидетелями произошедших изменений в жилищной сфере. На смену муниципальным предприятиям, осуществляющим «управление микрорайонами», пришли управляющие компании, ТСЖ. Ряд домов в городе приняли форму непосредственного управления.
Сегодня жилой фонд в Пскове, а это, помимо индивидуальных, 1411 многоквартирных домов, в основном, обслуживается управляющими организациями. Сегодня их в городе 38. За исключением муниципального бюджетного учреждения - МБУ «Жилище», которое управляет преимущественно старым, требующим больших капиталовложений жилым фондом, это все частные предприятия. Для них управление многоквартирными домами - это бизнес, предпринимательская деятельность.

Таким образом, система управления жилым фондом принципиально изменилась. Если раньше муниципалитет, являясь учредителем Управлений микрорайонов, мог непосредственно осуществлять координацию работы по управлению жилым фондом города, то после изменений в Жилищном кодексе РФ вся полнота ответственности за содержание и ремонт жилого фонда города распределена между управляющими организациями и собственниками жилых помещений. При этом основным документом, регулирующим отношения управляющих организаций и собственников жилых помещений, стал договор управления многоквартирным домом.

Что произошло на практике? У каждой управляющей организации города с собственниками жилых помещений заключены договоры, как правило, разработанные самой управляющей организацией. Очень редко можно было наблюдать ситуацию, когда жильцы дома не соглашались с предложенной редакцией договора. Как правило, что предложили, то и подписали. Бывало и так, что большинство жителей вообще даже не читали договор, а многие и не подписывали.

И это неправильно, поскольку именно договор является основанием для жильцов в их требованиях по обслуживанию дома - уборке лестничных клеток, придомовой территории, вывозу мусора и так далее. Если какая-то услуга оказывается некачественно, а она прописана в договоре, собственники имеют все основания требовать от управляющей организации её качественного исполнения. Лучше это сделать письменно. Тем не менее, многие жители города - кто по старинке, а кто, не видя реальной работы и внимания со стороны управляющих организаций, обращаются сразу в Администрацию города. Ежедневно со стороны жильцов многоквартирных домов продолжают поступать обращения об отсутствии или низком качестве уборки придомовой территории, лестничных площадок и других услуг, которые должны оказываться управляющими организациями.

Мы, конечно, со своей стороны берем их на контроль и адресуем эти обращения управляющим организациям, проверяем выполнение. Но осенью 2011 года приняли решение проанализировать ряд действующих договоров управляющих организаций и посмотреть, что там зафиксировано. В результате анализа специалистами Администрации города были выявлены многочисленные ошибки, несоответствия нормам жилищного законодательства. Недостаточно отражаются в договорах обязательства сторон, часто многие положения, которые должен содержать договор, отсутствуют, нарушена юридическая техника. Поэтому Администрация города в целях оказания правовой поддержки жителям города в защите их прав на благоприятные и безопасные условия проживания, получения качественных жилищно-коммунальных услуг, в т.ч. по содержанию и ремонту общего имущества, разработала и рекомендует к использованию Типовой договор управления многоквартирными домами.

Законодательство не позволяет нам обязать управляющие организации использовать именно эту форму договора. Однако это могут сделать сами жильцы многоквартирного дома, с которыми управляющая организация заключает договор управления.

- Петр Михайлович, приведите примеры типичных ошибок, которые содержат действующие договоры управления многоквартирными домами.

- Наверное, самой распространенной ошибкой в договорах является положение о том, что стоимость работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома определяется в соответствии с решением Псковской городской Думы. Во-первых, в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства» (о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей). Во-вторых, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется не решением Псковской городской Думы, а на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Псковской городской Думой утверждается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом. В настоящее время данный размер платы утвержден городской Думой 29 октября 2010 г. и составляет для жилых домов со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом 13,94 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Ещё раз повторюсь: это утверждено для муниципального, неприватизированного жилья и тех собственников квартир, которые не определились со способом управления, т.е. не наняли управляющую организацию, не создали ТСЖ или сами не занимаются непосредственным управлением своего дома. Если управлением дома занимается управляющая организация, собственники квартир сами определяют на общем собрании, сколько они будут платить за содержание и ремонт своего дома. Управляющая организация обязана предложить размер платы, обосновать этот размер, но решение - за собственниками. Вместе с этим, собственникам необходимо понимать, что за все работы по ремонту и содержанию дома нужно платить и если плата будет необоснованно низкой, значит те или иные работы производиться не будут. В договоре управления все и нужно прописать: что должно делаться управляющей организацией по ремонту и содержанию дома, а что производиться не будет. Предлагаемый Типовой договор предусматривает выбор таких работ.

- Какие ещё преимущества имеются у предложенного Типового договора управления многоквартирным домом?

- Во-первых, в нем четко прописаны права и обязанности как управляющей организации, так и собственников жилья. При формировании этого перечня мы старались сделать его и максимально полным, и оптимальным. Во-вторых, в приложениях к договору фиксируются: состав и состояние общего имущества в многоквартирном доме; перечень услуг и работ по содержанию общего имущества (с возможностью видеть весь набор и отмечать, что включается в состав работ); перечень работ по текущему ремонту общего имущества дома (с указанием сроков, стоимости работ, гарантийных сроков), список собственников жилых помещений дома и др., включая понятийный аппарат (слова и словосочетания), используемый в договоре. Последнее немаловажно, поскольку даже в федеральных законодательных актах есть различия в толковании тех или иных терминов.

В-третьих, в обязанности управляющей организации вменяется обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания дома, выполнение работ по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также порче их имущества (залив, засор стояка канализации, остановка лифта и проч., подлежащих экстренному устранению в течение 30 минут с момента поступления заявки по телефону). Кроме того, в договоре отражены следующие важные вопросы: необходимость проведения энергосберегающих мероприятий, раскрытия информации о деятельности управляющей компании, четко прописан порядок расторжения договора управления и многое другое.

- А если, несмотря на то, что в договоре услуга отмечена, жильцы требуют её качественно выполнять, а управляющая организация все равно этого не делает? Что тогда делать жильцам?

- В этом случае обращайтесь в Единую дежурно-диспетчерскую службу по телефону 055 или письменно по адресу: ул. Некрасова, д. 26, кабинет 11. Также можно обращаться в жилищную инспекцию (Инспекция государственного строительного и жилищного надзора Государственного комитета Псковской области по делам строительства, ЖКХ, государственного строительного и жилищного надзора - ул. Некрасова, 23). К обращению лучше прикрепить копии писем в управляющую организацию с указанием на некачественно оказываемую услугу.

- Петр Михайлович, что нужно сделать жителям города, собственникам жилых помещений, которые решили использовать разработанный Администрацией города типовой договор управления многоквартирного дома?

- Схема следующая. Один из жителей дома заходит на официальный сайт города Пскова (http://www.pskovgorod.ru), находит там типовой договор управления, распечатывает его и на общем собрании собственников жилья предлагает остальным жителям дома использовать данную форму для заключения договора с управляющей организацией. Если общее собрание согласилось, необходимо это зафиксировать в протоколе общего собрания и предложить приглашенному на собрание руководителю управляющей организации заключить договор по вышеназванной типовой форме.

- Как быть, если управляющая организация откажется? Более того, директор УК может сказать: либо работаем по прежнему договору, либо управляющая организация отказывается от управления многоквартирным домом.

- Если не удастся договориться, собственники могут либо найти другую управляющую организацию, либо обратиться в Администрацию города. Хочу всех жителей города заверить, что ни один дом без управления не останется. У нас, в том числе для этих целей, создано муниципальное бюджетное учреждение - МБУ «Жилище», работающее по муниципальному заданию и финансируемое из бюджета города. Работа данного учреждения находится под моим личным контролем.